Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

練馬区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,900万円
92万円/㎡ · 2024年比 +4.2%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
7,000万円
2024年比 +9.9%
住宅地 ㎡単価（取引）
52万円/㎡
5年で+26.8%
2025年の取引件数
1,756
東京都内 50エリア中 21位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約5.7%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均より13%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約18%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の44%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,150万円〜4,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1.2%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は9.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.9万円）の約30.7年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は44%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+21%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ34%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、18%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

練馬区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
761,587
2020年比 +1.2%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+4,586
人口千人あたり +6.02
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
9.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.9%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
7.9万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
44.0%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
48万円/㎡
1年 +6.1%・5年 +20.9%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
17.6%
地価公示地点108か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点108か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

練馬区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,100万円

84万円/㎡

  • 桜台
  • 桜台(東京) · 徒歩5分
  • 1K · 25 m²
  • 2012年築
標準的2026 Q2

2,900万円

116万円/㎡

  • 大泉学園町
  • 大泉学園 · 徒歩9分
  • 1K · 25 m²
  • 2025年築
高価格帯2025 Q4

5,800万円

96.7万円/㎡

  • 桜台
  • 新桜台 · 徒歩4分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1985年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

4,900万円

61.3万円/㎡

  • 大泉町
  • 光が丘 · 徒歩29分
  • 土地80㎡ · 延床80㎡
  • 2025年築
標準的2026 Q2

7,400万円

77.9万円/㎡

  • 大泉学園町
  • 大泉学園 · 徒歩16分
  • 土地100㎡ · 延床95㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q1

1億1,000万円

116万円/㎡

  • 春日町
  • 練馬春日町 · 徒歩9分
  • 土地100㎡ · 延床95㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円8,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,050万円4,900万円
20062,200万円4,850万円
20072,300万円5,200万円
20082,500万円4,800万円
20092,200万円4,700万円
20102,100万円4,800万円
20112,700万円4,700万円
20122,200万円4,600万円
20132,500万円4,700万円
20142,800万円4,800万円
20152,600万円4,900万円
20162,500万円5,200万円
20172,600万円5,300万円
20182,600万円5,400万円
20192,700万円5,200万円
20202,700万円5,400万円
20212,600万円5,800万円
20222,600万円6,100万円
20232,900万円6,400万円
20243,000万円6,500万円
20252,900万円7,000万円
2026年（途中まで）3,000万円7,400万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約25%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200546.1万円/㎡50.4万円/㎡35万円/㎡
200654.3万円/㎡50万円/㎡38万円/㎡
200760万円/㎡54.4万円/㎡41万円/㎡
200852万円/㎡51.1万円/㎡36万円/㎡
200952.5万円/㎡48.6万円/㎡34万円/㎡
201055万円/㎡48.9万円/㎡34万円/㎡
201150万円/㎡48.8万円/㎡34万円/㎡
201248.6万円/㎡48.8万円/㎡33万円/㎡
201349.2万円/㎡49.2万円/㎡34万円/㎡
201452.7万円/㎡50万円/㎡36万円/㎡
201556万円/㎡51.1万円/㎡37万円/㎡
201660万円/㎡52.7万円/㎡37万円/㎡
201762.2万円/㎡53.8万円/㎡38万円/㎡
201864.3万円/㎡55.6万円/㎡40万円/㎡
201965万円/㎡54万円/㎡41万円/㎡
202071.4万円/㎡57.4万円/㎡41万円/㎡
202175万円/㎡60万円/㎡43万円/㎡
202278.7万円/㎡62万円/㎡45万円/㎡
202380万円/㎡65.7万円/㎡49万円/㎡
202488.3万円/㎡64.2万円/㎡47万円/㎡
202592万円/㎡70.6万円/㎡52万円/㎡
2026年（途中まで）95万円/㎡71.4万円/㎡52万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築21年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築43年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。戸建ては築26年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築26年までに新築時から約41%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0120万円/㎡72.2万円/㎡
1116万円/㎡70.3万円/㎡
2119万円/㎡73.7万円/㎡
397.3万円/㎡76.2万円/㎡
4108万円/㎡74.2万円/㎡
5105万円/㎡65.6万円/㎡
6104万円/㎡62.8万円/㎡
7100万円/㎡65.9万円/㎡
896万円/㎡64.8万円/㎡
995.6万円/㎡59.4万円/㎡
1093.4万円/㎡58万円/㎡
11100万円/㎡63.8万円/㎡
1295万円/㎡57.9万円/㎡
13100万円/㎡54.7万円/㎡
14100万円/㎡57.3万円/㎡
15100万円/㎡63.4万円/㎡
1690万円/㎡56.7万円/㎡
1791.4万円/㎡52.5万円/㎡
1885.4万円/㎡60.5万円/㎡
1987.3万円/㎡56.2万円/㎡
2078.7万円/㎡52.1万円/㎡
2178.7万円/㎡52万円/㎡
2282.2万円/㎡49.4万円/㎡
2374.8万円/㎡51.6万円/㎡
2471.9万円/㎡46.5万円/㎡
2566.7万円/㎡43.5万円/㎡
2671.9万円/㎡52.5万円/㎡
2768万円/㎡43.5万円/㎡
2872.5万円/㎡43.6万円/㎡
2970万円/㎡50万円/㎡
3062.4万円/㎡49.6万円/㎡
3166.7万円/㎡37.3万円/㎡
3263万円/㎡40.5万円/㎡
3360万円/㎡43.8万円/㎡
3459.3万円/㎡40.4万円/㎡
3563.3万円/㎡36.4万円/㎡
3660.7万円/㎡42.6万円/㎡
3765万円/㎡38.2万円/㎡
3857.1万円/㎡47.8万円/㎡
3966.2万円/㎡44.5万円/㎡
4066.2万円/㎡42.8万円/㎡
4162.5万円/㎡40万円/㎡
4252.9万円/㎡27万円/㎡
4353.2万円/㎡41.4万円/㎡
44–43.2万円/㎡
4546万円/㎡38万円/㎡
4646.7万円/㎡33.3万円/㎡
4751.9万円/㎡47.3万円/㎡
4853.5万円/㎡29.5万円/㎡
4947.6万円/㎡39.7万円/㎡
5056万円/㎡37.6万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.4%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約24%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–43.3万円/㎡90万円/㎡–
200633.7万円/㎡41.8万円/㎡96万円/㎡–
200737.1万円/㎡48万円/㎡100万円/㎡–
200838万円/㎡46.3万円/㎡77.1万円/㎡–
200938.2万円/㎡44万円/㎡80万円/㎡–
201040万円/㎡50.8万円/㎡68.6万円/㎡–
201137.3万円/㎡46万円/㎡60万円/㎡–
201235万円/㎡42.7万円/㎡56.7万円/㎡95万円/㎡
201340万円/㎡43.6万円/㎡57.5万円/㎡95万円/㎡
201433.1万円/㎡48万円/㎡60万円/㎡80万円/㎡
201540万円/㎡52万円/㎡65.5万円/㎡88万円/㎡
201642万円/㎡53.3万円/㎡68.9万円/㎡100万円/㎡
201743.7万円/㎡55.6万円/㎡67.7万円/㎡95万円/㎡
201841万円/㎡55万円/㎡76.9万円/㎡96.9万円/㎡
201942.9万円/㎡54.1万円/㎡77.1万円/㎡95万円/㎡
202046.2万円/㎡56.7万円/㎡85万円/㎡95万円/㎡
202146.7万円/㎡60万円/㎡85万円/㎡92万円/㎡
202249.4万円/㎡64.3万円/㎡90万円/㎡95.7万円/㎡
202357.5万円/㎡64.8万円/㎡90万円/㎡99.2万円/㎡
202454.1万円/㎡67.5万円/㎡93.8万円/㎡104万円/㎡
202556万円/㎡73.3万円/㎡99.3万円/㎡105万円/㎡
2026年（途中まで）–75万円/㎡104万円/㎡112万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200536.7万円/㎡40.6万円/㎡54.8万円/㎡–
200636.7万円/㎡40万円/㎡55.6万円/㎡–
200740万円/㎡44.6万円/㎡59万円/㎡–
200836.2万円/㎡41.8万円/㎡56万円/㎡–
200933.7万円/㎡36万円/㎡54.4万円/㎡–
201033.8万円/㎡37.1万円/㎡55万円/㎡56.7万円/㎡
201133.7万円/㎡37.1万円/㎡53.6万円/㎡55.3万円/㎡
201229.1万円/㎡33.8万円/㎡48.8万円/㎡54.4万円/㎡
201332.1万円/㎡36.1万円/㎡45.3万円/㎡54.3万円/㎡
201434.3万円/㎡34.3万円/㎡47.7万円/㎡55万円/㎡
201532.6万円/㎡37.5万円/㎡48.3万円/㎡58万円/㎡
201635.8万円/㎡35.5万円/㎡48万円/㎡60万円/㎡
201732.9万円/㎡38.1万円/㎡48.9万円/㎡59万円/㎡
201838.1万円/㎡35.3万円/㎡48.1万円/㎡61.5万円/㎡
201935.8万円/㎡38.8万円/㎡45.6万円/㎡61.1万円/㎡
202029.6万円/㎡36.7万円/㎡47.4万円/㎡61.2万円/㎡
202130.8万円/㎡42万円/㎡49.8万円/㎡61.3万円/㎡
202235.2万円/㎡41.9万円/㎡55.6万円/㎡65.2万円/㎡
202333.3万円/㎡42.3万円/㎡58.1万円/㎡70.4万円/㎡
202436.7万円/㎡47.2万円/㎡52.3万円/㎡60万円/㎡
202546.4万円/㎡44.4万円/㎡61.7万円/㎡68.6万円/㎡
2026年（途中まで）–42.2万円/㎡––

練馬区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
大泉学園3,300万円74.2万円/㎡5,600万円14510
武蔵関2,500万円80万円/㎡6,700万円8406
練馬2,900万円104万円/㎡8,700万円8388
石神井公園4,600万円82.9万円/㎡6,500万円12330
光が丘4,600万円72.6万円/㎡6,300万円12264
中村橋2,600万円93.7万円/㎡7,550万円8252
練馬高野台2,700万円84万円/㎡6,600万円10202
上石神井2,800万円78.7万円/㎡6,700万円9200
桜台(東京)2,400万円100万円/㎡9,250万円5195
氷川台4,300万円86万円/㎡7,000万円7187
平和台(東京)3,050万円93.7万円/㎡7,000万円9170
練馬春日町3,100万円94.7万円/㎡7,000万円8161
保谷3,350万円57.2万円/㎡5,700万円14156
富士見台2,700万円72万円/㎡7,000万円7146
東武練馬3,250万円84万円/㎡9,500万円8115

練馬区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,200万円20 m²784
3LDK5,200万円65 m²558
2LDK4,300万円55 m²301
1LDK3,200万円40 m²139
1DK2,500万円25 m²97
2DK2,900万円40 m²63
4LDK6,300万円85 m²51
1R1,100万円15 m²37

練馬区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,900万円（㎡単価92万円/㎡、715件）です。

練馬区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は7,000万円（775件）です。

練馬区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+28.8%、住宅地㎡単価は+26.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。