Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

調布市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,500万円
78.6万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,700万円
住宅地 ㎡単価（取引）
41万円/㎡
5年で+17.1%
2025年の取引件数
453
東京都内 50エリア中 25位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約7%上昇し、その前の5年（年1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均より28%低い水準です。10年前の差は20%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約40%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の53%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約16%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は3,000万円〜6,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1.2%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約7.8人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は9.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.7%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.6万円）の約49.7年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は32%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+25%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ43%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、48%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が9%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

調布市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
245,536
2020年比 +1.2%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+1,911
人口千人あたり +7.78
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
9.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.7%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
7.6万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
31.5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
42.8万円/㎡
1年 +5.8%・5年 +24.6%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
47.8%
地価公示地点46か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 8.7%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点46か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

調布市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

2,800万円

112万円/㎡

  • 布田
  • 調布 · 徒歩7分
  • 1K · 25 m²
  • 2014年築
標準的2026 Q1

4,500万円

75万円/㎡

  • 下石原
  • 京王多摩川 · 徒歩11分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1999年築
高価格帯2026 Q1

6,000万円

150万円/㎡

  • 小島町
  • 調布 · 徒歩5分
  • 2LDK · 40 m²
  • 2023年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

4,300万円

61.4万円/㎡

  • 多摩川
  • 京王多摩川 · 徒歩9分
  • 土地85㎡ · 延床70㎡
  • 2025年築
標準的2025 Q4

5,800万円

82.9万円/㎡

  • 菊野台
  • 柴崎 · 徒歩6分
  • 土地90㎡ · 延床70㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q2

8,100万円

70.4万円/㎡

  • 西つつじケ丘
  • つつじケ丘 · 徒歩11分
  • 土地85㎡ · 延床115㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に25%上昇しました。㎡単価は12%上昇しており、大部分は実質的な値上がりで、残りは広い物件の取引増によるものです。
0円2,000万円4,000万円6,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20072,750万円5,400万円
20082,650万円4,800万円
20092,500万円4,500万円
20102,950万円4,600万円
20112,900万円4,800万円
20123,000万円4,500万円
20132,900万円4,600万円
20142,900万円4,800万円
20153,000万円4,800万円
20163,000万円4,700万円
20173,200万円4,900万円
20183,300万円5,100万円
20193,200万円4,700万円
20203,400万円5,000万円
20213,600万円5,300万円
20223,200万円5,400万円
20233,600万円5,700万円
20244,200万円5,700万円
20254,500万円5,700万円
2026年（途中まで）4,000万円6,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約15%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200744万円/㎡58.8万円/㎡37万円/㎡
200847.3万円/㎡52.4万円/㎡35万円/㎡
200944.2万円/㎡48.9万円/㎡30万円/㎡
201047.8万円/㎡51.3万円/㎡31.5万円/㎡
201150万円/㎡52.6万円/㎡31万円/㎡
201247.9万円/㎡49.4万円/㎡29万円/㎡
201347.6万円/㎡49.5万円/㎡31万円/㎡
201451.7万円/㎡51.7万円/㎡31万円/㎡
201549.2万円/㎡53.3万円/㎡33万円/㎡
201650.9万円/㎡52.6万円/㎡34万円/㎡
201752万円/㎡54.8万円/㎡32万円/㎡
201850万円/㎡55.6万円/㎡33万円/㎡
201952万円/㎡54.4万円/㎡34万円/㎡
202053.8万円/㎡57.5万円/㎡35万円/㎡
202161.6万円/㎡58.9万円/㎡34万円/㎡
202260.7万円/㎡59万円/㎡36.5万円/㎡
202370万円/㎡65.9万円/㎡41万円/㎡
202470万円/㎡64万円/㎡40.5万円/㎡
202578.6万円/㎡62.9万円/㎡41万円/㎡
2026年（途中まで）72.7万円/㎡70.7万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築34年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
080.9万円/㎡68.2万円/㎡
1134万円/㎡65.9万円/㎡
2–69万円/㎡
3113万円/㎡–
4115万円/㎡–
5103万円/㎡65.1万円/㎡
6107万円/㎡–
7100万円/㎡–
8100万円/㎡60万円/㎡
986.2万円/㎡–
10112万円/㎡–
1289.5万円/㎡55万円/㎡
1381.4万円/㎡–
1476.3万円/㎡–
1563.1万円/㎡–
1668万円/㎡–
1775.2万円/㎡–
1865.5万円/㎡–
1964.8万円/㎡44.4万円/㎡
2067.8万円/㎡49.6万円/㎡
2164.8万円/㎡46.3万円/㎡
2258.5万円/㎡–
2367.5万円/㎡46.7万円/㎡
2468.6万円/㎡–
2566.2万円/㎡38.8万円/㎡
2675万円/㎡41.9万円/㎡
2761.5万円/㎡39.9万円/㎡
2878.8万円/㎡–
2978.3万円/㎡–
3071.3万円/㎡–
31–32万円/㎡
3459.3万円/㎡–
3557.1万円/㎡–
3646.7万円/㎡27万円/㎡
3756.9万円/㎡–
3859.9万円/㎡32.9万円/㎡
4054.5万円/㎡–
4145.5万円/㎡–
4244万円/㎡–
5037.5万円/㎡28.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–45万円/㎡––
2008–45.8万円/㎡58万円/㎡–
200930.1万円/㎡38.6万円/㎡53.8万円/㎡–
2010–47.2万円/㎡54.3万円/㎡–
2011–48.7万円/㎡56.5万円/㎡–
201247.1万円/㎡45.2万円/㎡50.9万円/㎡–
201331.8万円/㎡47.3万円/㎡51.4万円/㎡–
2014–45.2万円/㎡57.7万円/㎡88万円/㎡
201535.2万円/㎡46.3万円/㎡54.8万円/㎡68.3万円/㎡
201631.3万円/㎡48.6万円/㎡58.6万円/㎡–
201734.1万円/㎡52万円/㎡57.1万円/㎡–
2018–50.4万円/㎡56万円/㎡–
2019–51.7万円/㎡58.5万円/㎡76万円/㎡
2020–50万円/㎡60万円/㎡77.6万円/㎡
2021–60万円/㎡63.1万円/㎡85万円/㎡
2022–57.1万円/㎡63.6万円/㎡92.9万円/㎡
2023–60.8万円/㎡72万円/㎡93.3万円/㎡
2024–61.6万円/㎡73.8万円/㎡102万円/㎡
202542.1万円/㎡69.2万円/㎡78.6万円/㎡110万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–37.5万円/㎡61万円/㎡–
2008–42.4万円/㎡55万円/㎡–
2009–35.1万円/㎡50.6万円/㎡–
2010–38.8万円/㎡54.3万円/㎡–
2011–37.1万円/㎡53万円/㎡57.6万円/㎡
2012–32万円/㎡–55.1万円/㎡
201334.2万円/㎡33.3万円/㎡45.2万円/㎡54.4万円/㎡
2014–37.9万円/㎡–53.8万円/㎡
2015–32.1万円/㎡–56.8万円/㎡
201628.6万円/㎡40.3万円/㎡–56.3万円/㎡
2017–31.8万円/㎡46.7万円/㎡59.5万円/㎡
2018–40万円/㎡–63.2万円/㎡
2019–35.9万円/㎡–57.5万円/㎡
2020–39.6万円/㎡–61万円/㎡
2021–37.5万円/㎡47.7万円/㎡58.8万円/㎡
2022–39.6万円/㎡––
2023–38.9万円/㎡––
2024–37.5万円/㎡––
2025–35万円/㎡–66.9万円/㎡

調布市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
調布4,400万円87.6万円/㎡5,300万円8333
国領3,700万円72万円/㎡5,700万円9137
つつじケ丘4,500万円74.7万円/㎡5,800万円13123
西調布3,800万円64.3万円/㎡5,300万円10108
布田3,000万円61.5万円/㎡6,400万円799
京王多摩川3,000万円50万円/㎡5,600万円596
仙川6,000万円91.5万円/㎡6,900万円1173
柴崎5,300万円75.7万円/㎡5,800万円851
飛田給––5,950万円525
成城学園前––6,250万円1913

調布市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK5,000万円65 m²249
2LDK4,300万円55 m²112
1K2,100万円25 m²44
2DK1,600万円40 m²25
1DK2,850万円25 m²24
1LDK3,250万円37.5 m²22
4LDK5,700万円80 m²20

調布市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,500万円（㎡単価78.6万円/㎡、202件）です。

調布市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,700万円（192件）です。

調布市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+45.9%、住宅地㎡単価は+17.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。