Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

渋谷区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
6,300万円
160万円/㎡ · 2024年比 +6.7%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4億円
住宅地 ㎡単価（取引）
190万円/㎡
5年で+58.3%
2025年の取引件数
709
東京都内 50エリア中 4位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約6.2%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均より49%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の41%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は3,000万円〜1億3,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3.3人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は1.5%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は11.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は0.6%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月11.1万円）の約47.3年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は51%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+11%、5年で+40%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ57%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、19%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

新宿駅周辺地域、渋谷駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

渋谷区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
239,119
2020年比 -2.0%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
-794
人口千人あたり -3.32
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
11.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.6%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
11.1万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
50.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
177万円/㎡
1年 +11.0%・5年 +39.9%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
19.0%
地価公示地点58か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点58か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 新宿駅周辺地域 · 221 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 渋谷駅周辺地域 · 139 ha · 2005年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

渋谷区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

2,800万円

140万円/㎡

  • 笹塚
  • 笹塚 · 徒歩5分
  • 1K · 20 m²
  • 1999年築
標準的2025 Q3

5,400万円

180万円/㎡

  • 上原
  • 代々木上原 · 徒歩6分
  • 2LDK · 30 m²
  • 2017年築
高価格帯2026 Q2

1億4,000万円

147万円/㎡

  • 幡ケ谷
  • 笹塚 · 徒歩10分
  • 3LDK · 95 m²
  • 1998年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

1億6,000万円

53.3万円/㎡

  • 幡ケ谷
  • 幡ケ谷 · 徒歩11分
  • 土地210㎡ · 延床300㎡
  • 1987年築
標準的2026 Q1

4億2,000万円

100万円/㎡

  • 笹塚
  • 笹塚 · 徒歩7分
  • 土地260㎡ · 延床420㎡
  • 2018年築
高価格帯2025 Q3

9億9,000万円

180万円/㎡

  • 神山町
  • 渋谷 · 徒歩13分
  • 土地190㎡ · 延床550㎡
  • 1992年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に37%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は19%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。
0円1億円2億円3億円4億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,400万円1億5,000万円
20062,500万円2億4,000万円
20072,650万円2億8,500万円
20082,700万円1億3,000万円
20093,000万円1億1,000万円
20102,700万円1億4,000万円
20112,500万円9,400万円
20122,600万円1億1,000万円
20132,700万円1億円
20142,600万円1億2,000万円
20153,400万円1億6,000万円
20162,800万円1億8,000万円
20173,300万円1億8,000万円
20183,400万円1億8,500万円
20193,500万円1億6,000万円
20204,300万円1億6,000万円
20214,000万円2億円
20224,000万円2億3,500万円
20234,600万円3億3,000万円
20245,500万円2億9,000万円
20256,300万円4億円
2026年（途中まで）5,300万円3億6,500万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てとマンションの㎡単価はほぼ同じ — 戸建ての延床㎡単価は土地込みでもマンションとほぼ同水準です。土地が高い地域のため、戸建てで広さを安く得ることは難しい市場です。
0円50万円100万円150万円200万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200572.7万円/㎡68.1万円/㎡93.5万円/㎡
200674.3万円/㎡96万円/㎡105万円/㎡
200782.5万円/㎡96.3万円/㎡100万円/㎡
200880万円/㎡76.3万円/㎡100万円/㎡
200980万円/㎡67.1万円/㎡73万円/㎡
201083万円/㎡67.1万円/㎡78万円/㎡
201180万円/㎡67.1万円/㎡78万円/㎡
201276.5万円/㎡66.5万円/㎡82万円/㎡
201382.1万円/㎡68.6万円/㎡85万円/㎡
201485万円/㎡70.8万円/㎡83万円/㎡
201596.6万円/㎡82.4万円/㎡92.5万円/㎡
2016100万円/㎡82.7万円/㎡99万円/㎡
2017104万円/㎡92.3万円/㎡115万円/㎡
2018110万円/㎡90.2万円/㎡110万円/㎡
2019110万円/㎡100万円/㎡110万円/㎡
2020120万円/㎡104万円/㎡120万円/㎡
2021120万円/㎡118万円/㎡120万円/㎡
2022127万円/㎡117万円/㎡140万円/㎡
2023135万円/㎡120万円/㎡160万円/㎡
2024150万円/㎡142万円/㎡190万円/㎡
2025160万円/㎡171万円/㎡190万円/㎡
2026年（途中まで）160万円/㎡169万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築6年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築36年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約1.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築23年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築23年までに新築時から約33%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円100万円200万円300万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0262万円/㎡143万円/㎡
1230万円/㎡173万円/㎡
2270万円/㎡–
3217万円/㎡–
4243万円/㎡–
5194万円/㎡174万円/㎡
6170万円/㎡112万円/㎡
7172万円/㎡–
8170万円/㎡174万円/㎡
9181万円/㎡140万円/㎡
10165万円/㎡–
11150万円/㎡–
12160万円/㎡–
13163万円/㎡179万円/㎡
14155万円/㎡–
15142万円/㎡–
16143万円/㎡–
17150万円/㎡133万円/㎡
18130万円/㎡–
19132万円/㎡109万円/㎡
20136万円/㎡156万円/㎡
21130万円/㎡–
22140万円/㎡136万円/㎡
23140万円/㎡116万円/㎡
24134万円/㎡–
25132万円/㎡103万円/㎡
26132万円/㎡–
27139万円/㎡–
28121万円/㎡–
29124万円/㎡109万円/㎡
30122万円/㎡–
31137万円/㎡–
32136万円/㎡123万円/㎡
33136万円/㎡120万円/㎡
34120万円/㎡160万円/㎡
3582.5万円/㎡–
3686.7万円/㎡106万円/㎡
37115万円/㎡109万円/㎡
38107万円/㎡–
39107万円/㎡134万円/㎡
40109万円/㎡–
41113万円/㎡–
4295万円/㎡127万円/㎡
4396.6万円/㎡–
4494.2万円/㎡–
45102万円/㎡–
46100万円/㎡–
4795万円/㎡–
48115万円/㎡–
4995万円/㎡–
5098万円/㎡104万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.3%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約22%安く取引されています。
0円100万円200万円300万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200555万円/㎡72.7万円/㎡107万円/㎡–
200657.5万円/㎡76万円/㎡108万円/㎡–
200765万円/㎡85万円/㎡109万円/㎡–
200860万円/㎡83.1万円/㎡110万円/㎡–
200960万円/㎡81万円/㎡98.8万円/㎡–
201060万円/㎡80万円/㎡100万円/㎡–
201155万円/㎡80万円/㎡96万円/㎡116万円/㎡
201251.2万円/㎡71.4万円/㎡95.8万円/㎡–
201355.1万円/㎡80万円/㎡92万円/㎡133万円/㎡
201461.3万円/㎡80.5万円/㎡102万円/㎡123万円/㎡
201570万円/㎡95.3万円/㎡110万円/㎡146万円/㎡
201670万円/㎡96.3万円/㎡110万円/㎡140万円/㎡
201773.3万円/㎡97.3万円/㎡113万円/㎡133万円/㎡
201877.8万円/㎡105万円/㎡120万円/㎡160万円/㎡
201980万円/㎡100万円/㎡120万円/㎡147万円/㎡
202087.5万円/㎡110万円/㎡124万円/㎡155万円/㎡
202186.7万円/㎡113万円/㎡127万円/㎡159万円/㎡
2022100万円/㎡115万円/㎡129万円/㎡171万円/㎡
2023101万円/㎡125万円/㎡140万円/㎡172万円/㎡
2024103万円/㎡134万円/㎡151万円/㎡196万円/㎡
2025110万円/㎡141万円/㎡171万円/㎡218万円/㎡
2026年（途中まで）–142万円/㎡175万円/㎡231万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円200万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–68.6万円/㎡––
2006128万円/㎡89.9万円/㎡106万円/㎡–
2007152万円/㎡89.7万円/㎡102万円/㎡–
2008–73.3万円/㎡76.8万円/㎡–
2009–61.4万円/㎡68.2万円/㎡–
2010–56万円/㎡71.3万円/㎡–
2011–67.4万円/㎡–67.1万円/㎡
201249.4万円/㎡65.9万円/㎡67.6万円/㎡71.9万円/㎡
2013–59.5万円/㎡84.6万円/㎡70.3万円/㎡
2014–65.3万円/㎡95.1万円/㎡71.4万円/㎡
2015–75万円/㎡96.8万円/㎡100万円/㎡
2016–81.3万円/㎡110万円/㎡88.9万円/㎡
201758.3万円/㎡89.4万円/㎡101万円/㎡112万円/㎡
2018–90.7万円/㎡89.1万円/㎡95.3万円/㎡
2019–87.5万円/㎡120万円/㎡116万円/㎡
2020–91.1万円/㎡–112万円/㎡
2021–108万円/㎡–118万円/㎡
2022132万円/㎡108万円/㎡119万円/㎡–
2023–118万円/㎡121万円/㎡–
2024–116万円/㎡181万円/㎡–
2025118万円/㎡171万円/㎡––

渋谷区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
渋谷6,300万円165万円/㎡7億9,500万円8201
恵比寿8,000万円170万円/㎡4億1,000万円7191
幡ケ谷2,800万円115万円/㎡9,800万円6187
笹塚2,600万円120万円/㎡1億円6180
初台3,500万円136万円/㎡1億7,000万円5149
代々木上原1億2,000万円200万円/㎡4億7,000万円698
北参道1億2,000万円200万円/㎡5億8,500万円398
西新宿五丁目4,150万円121万円/㎡1億1,000万円598
代官山8,600万円193万円/㎡–390
広尾9,850万円184万円/㎡3億6,000万円974
代々木4,300万円140万円/㎡4億3,000万円470
神泉4,700万円146万円/㎡3億5,000万円465
参宮橋8,000万円143万円/㎡1億7,000万円561
代々木公園3,600万円153万円/㎡–760
代々木八幡7,400万円160万円/㎡5億1,500万円657

渋谷区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,500万円20 m²418
2LDK1億1,000万円60 m²295
1LDK6,500万円40 m²286
3LDK1億6,000万円75 m²143
1DK4,500万円30 m²95
2DK4,500万円45 m²39
1R1,900万円20 m²37
オープンフロア7,400万円42.5 m²24

渋谷区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は6,300万円（㎡単価160万円/㎡、513件）です。

渋谷区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4億円（135件）です。

渋谷区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+33.3%、住宅地㎡単価は+58.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。