Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

港区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
9,000万円
197万円/㎡ · 2024年比 +11.8%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
6億4,000万円
住宅地 ㎡単価（取引）
355万円/㎡
5年で+97.2%
2025年の取引件数
834
東京都内 50エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約8.1%上昇し、その前の5年（年4.3%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

東京都平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は東京都平均より80%高い水準です。10年前の63%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約14%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の36%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は3,900万円〜1億9,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は4.7%増加しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は13.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.4%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月14万円）の約53.5年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は45%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+17%、5年で+50%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ46%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、32%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

東京都心・臨海地域、品川駅・田町駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

港区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
272,662
2020年比 +4.7%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
-365
人口千人あたり -1.34
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
13.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.4%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
14万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
44.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
275万円/㎡
1年 +16.6%・5年 +49.5%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
32.1%
地価公示地点81か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
1.2%
地価公示地点81か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 品川駅・田町駅周辺地域 · 184 ha · 2012年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

港区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

3,400万円

170万円/㎡

  • 芝
  • 三田(東京) · 徒歩6分
  • 1K · 20 m²
  • 2004年築
標準的2026 Q2

9,000万円

138万円/㎡

  • 海岸
  • 日の出 · 徒歩2分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2001年築
高価格帯2026 Q2

2億3,000万円

271万円/㎡

  • 港南
  • 天王洲アイル · 徒歩6分
  • 2LDK · 85 m²
  • 2005年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3億1,000万円

270万円/㎡

  • 赤坂
  • 溜池山王 · 徒歩1分
  • 土地65㎡ · 延床115㎡
  • 1957年築
標準的2025 Q3

8億円

229万円/㎡

  • 芝大門
  • 大門(東京) · 徒歩2分
  • 土地190㎡ · 延床350㎡
  • 1990年築
高価格帯2026 Q1

17億円

321万円/㎡

  • 赤坂
  • 乃木坂 · 徒歩4分
  • 土地330㎡ · 延床530㎡
  • 1979年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に78%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は36%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は102件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に32%上昇しました。㎡単価も30%上昇しており、広さの違いではない実質的な値上がりです。2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より45%高いですが、年の途中までの24件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円5億円10億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,900万円2億7,500万円
20063,050万円4億円
20073,600万円4億2,000万円
20083,400万円3億8,500万円
20094,550万円1億8,500万円
20104,500万円2億5,500万円
20113,900万円2億2,000万円
20123,900万円2億1,000万円
20134,000万円2億3,000万円
20144,200万円2億7,500万円
20153,900万円3億円
20164,400万円2億7,500万円
20174,900万円3億5,500万円
20184,600万円3億4,000万円
20195,000万円2億5,000万円
20204,900万円3億6,000万円
20215,800万円4億4,000万円
20225,700万円4億円
20236,800万円3億6,000万円
20248,600万円4億8,000万円
20259,000万円6億4,000万円
2026年（途中まで）1億円9億2,500万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てとマンションの㎡単価はほぼ同じ — 戸建ての延床㎡単価は土地込みでもマンションとほぼ同水準です。土地が高い地域のため、戸建てで広さを安く得ることは難しい市場です。
0円100万円200万円300万円400万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200569万円/㎡82.8万円/㎡135万円/㎡
200685万円/㎡89.6万円/㎡150万円/㎡
200792.9万円/㎡111万円/㎡230万円/㎡
200891.1万円/㎡100万円/㎡195万円/㎡
200993.1万円/㎡74.7万円/㎡105万円/㎡
201095万円/㎡65.2万円/㎡110万円/㎡
201190万円/㎡66.3万円/㎡110万円/㎡
201286.9万円/㎡62.9万円/㎡100万円/㎡
201390万円/㎡75万円/㎡110万円/㎡
2014100万円/㎡82.4万円/㎡120万円/㎡
2015105万円/㎡84.6万円/㎡150万円/㎡
2016110万円/㎡87.4万円/㎡140万円/㎡
2017113万円/㎡103万円/㎡160万円/㎡
2018116万円/㎡118万円/㎡210万円/㎡
2019125万円/㎡102万円/㎡180万円/㎡
2020128万円/㎡110万円/㎡180万円/㎡
2021135万円/㎡131万円/㎡225万円/㎡
2022144万円/㎡148万円/㎡225万円/㎡
2023151万円/㎡138万円/㎡285万円/㎡
2024176万円/㎡188万円/㎡270万円/㎡
2025197万円/㎡187万円/㎡355万円/㎡
2026年（途中まで）202万円/㎡198万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築6年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築37年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.8%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築19年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築19年までに新築時から約36%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円100万円200万円300万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0250万円/㎡189万円/㎡
1278万円/㎡207万円/㎡
2262万円/㎡–
3240万円/㎡–
4275万円/㎡–
5217万円/㎡–
6175万円/㎡–
7172万円/㎡–
8175万円/㎡–
9170万円/㎡–
10170万円/㎡–
11219万円/㎡–
12233万円/㎡–
13218万円/㎡–
14197万円/㎡–
15155万円/㎡–
16141万円/㎡–
17148万円/㎡–
18153万円/㎡–
19153万円/㎡133万円/㎡
20154万円/㎡–
21155万円/㎡–
22150万円/㎡–
23149万円/㎡134万円/㎡
24156万円/㎡–
25152万円/㎡–
26142万円/㎡–
27167万円/㎡–
28173万円/㎡–
31–120万円/㎡
32–150万円/㎡
33–173万円/㎡
34–117万円/㎡
36–143万円/㎡
3794.2万円/㎡148万円/㎡
38100万円/㎡–
39100万円/㎡151万円/㎡
40107万円/㎡–
41105万円/㎡127万円/㎡
42100万円/㎡–
43100万円/㎡–
44104万円/㎡145万円/㎡
45110万円/㎡–
46120万円/㎡–
47131万円/㎡–
4895万円/㎡–
49107万円/㎡113万円/㎡
50110万円/㎡173万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約5.7%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約21%安く取引されています。
0円100万円200万円300万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200553.3万円/㎡75万円/㎡91.4万円/㎡–
200661.6万円/㎡84.2万円/㎡100万円/㎡–
200764万円/㎡95万円/㎡106万円/㎡–
200860万円/㎡88.8万円/㎡104万円/㎡–
200956.7万円/㎡81.7万円/㎡112万円/㎡–
201055万円/㎡81.6万円/㎡110万円/㎡147万円/㎡
201158.2万円/㎡78.3万円/㎡100万円/㎡133万円/㎡
201251.4万円/㎡77.8万円/㎡93.8万円/㎡129万円/㎡
201356.7万円/㎡83.3万円/㎡97.4万円/㎡133万円/㎡
201465.3万円/㎡91.6万円/㎡105万円/㎡128万円/㎡
201572.7万円/㎡100万円/㎡112万円/㎡136万円/㎡
201680万円/㎡100万円/㎡115万円/㎡140万円/㎡
201784万円/㎡105万円/㎡120万円/㎡147万円/㎡
201875万円/㎡105万円/㎡122万円/㎡148万円/㎡
201982.5万円/㎡113万円/㎡126万円/㎡151万円/㎡
202094.3万円/㎡116万円/㎡128万円/㎡156万円/㎡
202195万円/㎡124万円/㎡136万円/㎡165万円/㎡
202296.4万円/㎡132万円/㎡145万円/㎡170万円/㎡
2023108万円/㎡132万円/㎡150万円/㎡194万円/㎡
2024120万円/㎡152万円/㎡177万円/㎡220万円/㎡
2025127万円/㎡160万円/㎡200万円/㎡260万円/㎡
2026年（途中まで）171万円/㎡180万円/㎡211万円/㎡245万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円200万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–82.4万円/㎡––
200658.8万円/㎡80万円/㎡93.8万円/㎡–
2007101万円/㎡85.1万円/㎡––
2008–81万円/㎡––
2009–73.7万円/㎡––
2010–57.2万円/㎡––
2011–57.6万円/㎡––
2012–53.3万円/㎡––
201364.8万円/㎡66.3万円/㎡––
2014–72.4万円/㎡––
201561.5万円/㎡79.9万円/㎡––
201674.7万円/㎡75万円/㎡––
2017102万円/㎡107万円/㎡––
2018–103万円/㎡–120万円/㎡
2019–100万円/㎡––
2020–98.4万円/㎡––
2021–116万円/㎡––
2022–133万円/㎡––
2023164万円/㎡120万円/㎡––
2024–165万円/㎡––
2025–175万円/㎡––

港区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
白金高輪8,800万円185万円/㎡1億9,000万円5302
田町(東京)7,050万円142万円/㎡–9233
麻布十番8,600万円180万円/㎡7億500万円4229
三田(東京)4,050万円153万円/㎡4億円4136
六本木9,850万円214万円/㎡7億7,000万円5133
赤坂(東京)6,900万円180万円/㎡4億1,000万円4128
広尾1億3,000万円200万円/㎡7億5,000万円9107
品川1億1,000万円160万円/㎡–11103
表参道1億1,000万円200万円/㎡5億8,000万円992
白金台1億7,000万円206万円/㎡2億円585
天王洲アイル9,900万円150万円/㎡–685
泉岳寺4,700万円145万円/㎡–478
乃木坂6,700万円152万円/㎡4億2,500万円675
浜松町4,400万円165万円/㎡–672
芝公園3,950万円145万円/㎡–472

港区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K3,000万円20 m²618
2LDK1億4,000万円65 m²540
1LDK8,500万円45 m²398
3LDK2億円85 m²288
1DK5,400万円35 m²91
2DK8,650万円55 m²60
1R2,700万円20 m²35
オープンフロア6,000万円45 m²33

港区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は9,000万円（㎡単価197万円/㎡、692件）です。

港区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6億4,000万円（102件）です。

港区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+54.1%、住宅地㎡単価は+97.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。