Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

足立区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,900万円
62.5万円/㎡ · 2024年比 +7.4%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,000万円
2024年比 +5.6%
住宅地 ㎡単価（取引）
36万円/㎡
5年で+24.1%
2025年の取引件数
1,545
東京都内 50エリア中 31位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約5.2%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均より42%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約43%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の46%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,200万円〜4,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1.1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約9.1人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は10.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.8%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.7万円）の約36.1年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は84%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+24%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ34%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、100%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が61%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

足立区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
702,718
2020年比 +1.1%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+6,370
人口千人あたり +9.06
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
10.9%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.8%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
6.7万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
83.8%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
34.7万円/㎡
1年 +6.2%・5年 +24.2%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
100.0%
地価公示地点103か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 61.2%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点103か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

足立区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,000万円

33.3万円/㎡

  • 花畑
  • 谷塚 · 徒歩15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1997年築
標準的2026 Q2

3,000万円

50万円/㎡

  • 大谷田
  • 北綾瀬 · 徒歩12分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1991年築
高価格帯2026 Q1

4,500万円

75万円/㎡

  • 足立
  • 五反野 · 徒歩6分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2000年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

4,000万円

40万円/㎡

  • 扇
  • 扇大橋 · 徒歩6分
  • 土地70㎡ · 延床100㎡
  • 2017年築
標準的2026 Q2

5,300万円

66.3万円/㎡

  • 伊興
  • 竹ノ塚 · 徒歩11分
  • 土地90㎡ · 延床80㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q3

9,800万円

72.6万円/㎡

  • 梅田
  • 梅島 · 徒歩2分
  • 土地130㎡ · 延床135㎡
  • 2007年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,600万円3,600万円
20061,700万円3,700万円
20071,800万円3,900万円
20082,000万円3,600万円
20091,800万円3,300万円
20101,950万円3,500万円
20111,900万円3,400万円
20121,800万円3,200万円
20131,900万円3,400万円
20141,900万円3,300万円
20152,000万円3,400万円
20162,200万円3,600万円
20172,300万円3,700万円
20182,400万円3,700万円
20192,600万円3,800万円
20202,600万円3,900万円
20212,800万円4,300万円
20222,700万円4,500万円
20232,800万円4,600万円
20242,700万円4,600万円
20252,900万円5,000万円
2026年（途中まで）3,100万円5,400万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約19%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200528万円/㎡37.3万円/㎡22万円/㎡
200630.8万円/㎡38万円/㎡25万円/㎡
200731.7万円/㎡39.1万円/㎡27万円/㎡
200833.3万円/㎡38.2万円/㎡26万円/㎡
200931.7万円/㎡35.6万円/㎡24万円/㎡
201034万円/㎡36万円/㎡22万円/㎡
201133.2万円/㎡35.6万円/㎡22万円/㎡
201230.8万円/㎡34.4万円/㎡21万円/㎡
201332.3万円/㎡34.7万円/㎡22万円/㎡
201432万円/㎡34.3万円/㎡22万円/㎡
201535.7万円/㎡35.6万円/㎡23.5万円/㎡
201639.3万円/㎡36.7万円/㎡26万円/㎡
201740万円/㎡38万円/㎡25万円/㎡
201842.8万円/㎡38.8万円/㎡26万円/㎡
201945.7万円/㎡39万円/㎡27万円/㎡
202047.8万円/㎡41.2万円/㎡29万円/㎡
202150万円/㎡44.2万円/㎡28万円/㎡
202253.8万円/㎡45万円/㎡34万円/㎡
202356万円/㎡46.7万円/㎡34万円/㎡
202458.2万円/㎡47.4万円/㎡33万円/㎡
202562.5万円/㎡50万円/㎡36万円/㎡
2026年（途中まで）70万円/㎡54.8万円/㎡40.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築11年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築31年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約1.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築26年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築26年までに新築時から約42%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0123万円/㎡52万円/㎡
1111万円/㎡49万円/㎡
297.5万円/㎡50万円/㎡
393.5万円/㎡51.1万円/㎡
496万円/㎡50万円/㎡
588万円/㎡49.1万円/㎡
692万円/㎡47.3万円/㎡
795万円/㎡46.5万円/㎡
890万円/㎡41.2万円/㎡
977.8万円/㎡43.2万円/㎡
1074.3万円/㎡47.8万円/㎡
1168.6万円/㎡36.7万円/㎡
1265.6万円/㎡47.8万円/㎡
1366.3万円/㎡44.2万円/㎡
1458.9万円/㎡43.9万円/㎡
1558.3万円/㎡38万円/㎡
1658.6万円/㎡36.5万円/㎡
1758.5万円/㎡37.3万円/㎡
1864万円/㎡41.1万円/㎡
1957万円/㎡34.1万円/㎡
2054万円/㎡37.6万円/㎡
2155万円/㎡37.5万円/㎡
2253.3万円/㎡37万円/㎡
2354.1万円/㎡38.1万円/㎡
2448.7万円/㎡35.5万円/㎡
2552.7万円/㎡32.7万円/㎡
2649.1万円/㎡28.6万円/㎡
2749.2万円/㎡28.9万円/㎡
2852.6万円/㎡27.4万円/㎡
2950.4万円/㎡32.9万円/㎡
3050万円/㎡36.8万円/㎡
3143.8万円/㎡28.7万円/㎡
3240万円/㎡30.3万円/㎡
3345.3万円/㎡27.7万円/㎡
3443.1万円/㎡35.3万円/㎡
3542万円/㎡29.6万円/㎡
3641.7万円/㎡28.2万円/㎡
3745.7万円/㎡29.6万円/㎡
3843万円/㎡29.2万円/㎡
3935万円/㎡31.8万円/㎡
4039万円/㎡22.7万円/㎡
4136.4万円/㎡25万円/㎡
4240万円/㎡28.4万円/㎡
4330.4万円/㎡27.9万円/㎡
4436.7万円/㎡29.3万円/㎡
4540万円/㎡24.6万円/㎡
4637万円/㎡28.3万円/㎡
4731.7万円/㎡23.6万円/㎡
4832.4万円/㎡30.7万円/㎡
4927.7万円/㎡28万円/㎡
5032.5万円/㎡27.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築浅物件が優位 — 2000年代築の物件は10年間で年約4.8%上昇した一方、1981年以前の物件は年3.7%にとどまり、新しい建物ほど評価される市場です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約31%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200517.2万円/㎡28万円/㎡44.6万円/㎡–
200618.6万円/㎡29.5万円/㎡48万円/㎡–
200723.1万円/㎡30万円/㎡43.1万円/㎡–
200823.8万円/㎡30万円/㎡44.9万円/㎡–
200923.3万円/㎡28.3万円/㎡45.7万円/㎡–
201017.3万円/㎡29.3万円/㎡45.3万円/㎡–
201121.5万円/㎡30万円/㎡40万円/㎡–
201219.5万円/㎡27.3万円/㎡37.1万円/㎡54.3万円/㎡
201322.2万円/㎡29.2万円/㎡38.6万円/㎡55.7万円/㎡
201421.8万円/㎡28.4万円/㎡40万円/㎡57.2万円/㎡
201526万円/㎡32万円/㎡41.5万円/㎡59.2万円/㎡
201623.5万円/㎡33.8万円/㎡42.7万円/㎡80万円/㎡
201722.9万円/㎡35万円/㎡45.5万円/㎡100万円/㎡
201825万円/㎡37万円/㎡47.1万円/㎡75.4万円/㎡
201928.3万円/㎡37.1万円/㎡48.8万円/㎡70.9万円/㎡
202025万円/㎡40万円/㎡52万円/㎡80万円/㎡
202131.6万円/㎡43.5万円/㎡54.6万円/㎡84.4万円/㎡
202236.4万円/㎡46.1万円/㎡58.3万円/㎡77.6万円/㎡
202333.7万円/㎡45万円/㎡56.7万円/㎡85万円/㎡
202435万円/㎡43.6万円/㎡65.5万円/㎡95万円/㎡
202533.7万円/㎡48.8万円/㎡65.2万円/㎡102万円/㎡
2026年（途中まで）45万円/㎡56万円/㎡64.4万円/㎡100万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200521.2万円/㎡27.2万円/㎡42.1万円/㎡–
200624.5万円/㎡29.3万円/㎡42.1万円/㎡–
200728.3万円/㎡30万円/㎡42.7万円/㎡–
200826.3万円/㎡29.6万円/㎡41.8万円/㎡–
200921.9万円/㎡25.3万円/㎡38.8万円/㎡–
201022.2万円/㎡25.3万円/㎡38.9万円/㎡–
201121.5万円/㎡24.6万円/㎡34.7万円/㎡38.8万円/㎡
201220万円/㎡21.6万円/㎡30万円/㎡37.1万円/㎡
201318.8万円/㎡22.6万円/㎡30万円/㎡37.1万円/㎡
201419万円/㎡23.3万円/㎡30万円/㎡36.8万円/㎡
201520.7万円/㎡24.4万円/㎡30.9万円/㎡38.7万円/㎡
201618.6万円/㎡25.4万円/㎡31.6万円/㎡40万円/㎡
201721.1万円/㎡26.9万円/㎡32.7万円/㎡41.3万円/㎡
201821.3万円/㎡25.7万円/㎡34.7万円/㎡42.4万円/㎡
201920.6万円/㎡27.8万円/㎡35.5万円/㎡43.4万円/㎡
202021.8万円/㎡24.1万円/㎡30.7万円/㎡43万円/㎡
202123万円/㎡29万円/㎡35.8万円/㎡45.1万円/㎡
202228.4万円/㎡28.9万円/㎡36.7万円/㎡47.7万円/㎡
202328.2万円/㎡29万円/㎡40万円/㎡47.9万円/㎡
202428.8万円/㎡31.8万円/㎡40.9万円/㎡46万円/㎡
202527.8万円/㎡32.4万円/㎡41万円/㎡48.6万円/㎡
2026年（途中まで）–33.7万円/㎡–50.6万円/㎡

足立区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
北綾瀬2,600万円52.2万円/㎡4,600万円11381
竹ノ塚2,600万円43.2万円/㎡4,900万円13379
北千住3,050万円108万円/㎡5,700万円9333
梅島3,000万円56.8万円/㎡4,450万円9282
六町2,250万円41.8万円/㎡4,800万円15225
五反野2,700万円47.5万円/㎡5,300万円9206
綾瀬2,700万円87.3万円/㎡6,050万円8201
西新井2,600万円64万円/㎡4,700万円10187
大師前2,500万円53.8万円/㎡4,500万円9135
千住大橋3,100万円100万円/㎡6,600万円5131
亀有3,250万円59.3万円/㎡4,800万円12130
青井2,200万円48万円/㎡4,600万円8118
舎人2,900万円49.7万円/㎡4,800万円8109
谷在家2,450万円53.5万円/㎡4,500万円8107
扇大橋3,300万円48.6万円/㎡4,000万円10105

足立区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,500万円65 m²719
1K2,300万円20 m²372
2LDK3,000万円55 m²295
1LDK2,800万円40 m²95
4LDK5,000万円80 m²64
2DK1,800万円45 m²60
1DK2,500万円25 m²49
2LDK+S3,000万円60 m²27

足立区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,900万円（㎡単価62.5万円/㎡、685件）です。

足立区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,000万円（636件）です。

足立区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+30.8%、住宅地㎡単価は+24.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。