Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

八王子市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,300万円
38万円/㎡ · 2024年比 -0.2%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
3,400万円
2024年比 0.0%
住宅地 ㎡単価（取引）
13万円/㎡
5年で+8.3%
2025年の取引件数
1,118
東京都内 50エリア中 42位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約5.1%上昇し、その前の5年（年0.6%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均より63%低い水準です。10年前の差は54%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約22%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の58%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,300万円〜3,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は0.9%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約4.8人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は4%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は11.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.6%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.8万円）の約32.9年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は19%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+10%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ62%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、25%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

八王子市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
574,087
2020年比 -0.9%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+2,740
人口千人あたり +4.77
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
11.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.6%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
5.8万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
19.0%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
11.8万円/㎡
1年 +3.9%・5年 +10.4%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
25.4%
地価公示地点142か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
2.8%
地価公示地点142か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

八王子市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

700万円

11.7万円/㎡

  • 元横山町
  • 八王子 · 徒歩13分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1974年築
標準的2026 Q1

2,400万円

120万円/㎡

  • 横山町
  • 八王子 · 徒歩8分
  • 1K · 20 m²
  • 2019年築
高価格帯2026 Q1

4,000万円

57.1万円/㎡

  • 大和田町
  • 京王八王子 · 徒歩11分
  • 2LDK · 70 m²
  • 2023年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

1,800万円

21.2万円/㎡

  • 犬目町
  • 八王子
  • 土地170㎡ · 延床85㎡
  • 1997年築
標準的2026 Q2

3,400万円

34万円/㎡

  • 館町
  • 狭間 · 徒歩16分
  • 土地120㎡ · 延床100㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q2

5,000万円

43.5万円/㎡

  • 越野
  • 京王堀之内 · 徒歩20分
  • 土地175㎡ · 延床115㎡
  • 2012年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20072,000万円3,200万円
20081,900万円3,200万円
20092,100万円3,000万円
20102,100万円3,100万円
20111,900万円3,200万円
20121,800万円3,000万円
20131,700万円2,900万円
20142,000万円3,000万円
20151,900万円3,000万円
20162,000万円3,000万円
20172,000万円3,000万円
20182,100万円3,050万円
20192,000万円3,000万円
20202,000万円3,100万円
20212,100万円3,100万円
20222,300万円3,400万円
20232,500万円3,500万円
20242,400万円3,500万円
20252,300万円3,400万円
2026年（途中まで）2,550万円3,100万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約20%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200731.4万円/㎡30.6万円/㎡13万円/㎡
200826.7万円/㎡30万円/㎡12万円/㎡
200929.7万円/㎡28.8万円/㎡12万円/㎡
201028.9万円/㎡29.5万円/㎡11万円/㎡
201127.9万円/㎡29.8万円/㎡13万円/㎡
201225万円/㎡28.4万円/㎡12万円/㎡
201325.1万円/㎡26.3万円/㎡12万円/㎡
201428.9万円/㎡27.7万円/㎡12万円/㎡
201528.5万円/㎡28.2万円/㎡12万円/㎡
201628.6万円/㎡27.5万円/㎡12万円/㎡
201728.8万円/㎡28.2万円/㎡12万円/㎡
201829.1万円/㎡28.4万円/㎡13万円/㎡
201930万円/㎡28万円/㎡12万円/㎡
202029.2万円/㎡29万円/㎡12万円/㎡
202130.8万円/㎡29.2万円/㎡13万円/㎡
202236万円/㎡28.9万円/㎡12万円/㎡
202336.9万円/㎡33.3万円/㎡13万円/㎡
202438.1万円/㎡30.5万円/㎡12万円/㎡
202538万円/㎡30.5万円/㎡13万円/㎡
2026年（途中まで）41.6万円/㎡27.9万円/㎡12万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築12年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築24年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.6%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築12年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築12年までに新築時から約32%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
072万円/㎡40万円/㎡
194万円/㎡37.4万円/㎡
277.8万円/㎡40.9万円/㎡
364.5万円/㎡33.3万円/㎡
470.3万円/㎡26.1万円/㎡
581.7万円/㎡34万円/㎡
673.9万円/㎡31万円/㎡
760.9万円/㎡37.3万円/㎡
864.3万円/㎡28.6万円/㎡
960.9万円/㎡33.8万円/㎡
1050万円/㎡33万円/㎡
1165万円/㎡30.8万円/㎡
1258.3万円/㎡25.3万円/㎡
1360万円/㎡24万円/㎡
1449.1万円/㎡23.3万円/㎡
1546.7万円/㎡26.6万円/㎡
1647.3万円/㎡27.1万円/㎡
1742.9万円/㎡26万円/㎡
1841.3万円/㎡27.4万円/㎡
1941.1万円/㎡27.4万円/㎡
2042.9万円/㎡25.8万円/㎡
2145万円/㎡28.6万円/㎡
2240万円/㎡26.3万円/㎡
2338.9万円/㎡25.9万円/㎡
2438.6万円/㎡20万円/㎡
2538.1万円/㎡24.8万円/㎡
2628.7万円/㎡23.8万円/㎡
2733万円/㎡21.5万円/㎡
2833.3万円/㎡19.6万円/㎡
2926.7万円/㎡19.3万円/㎡
3028万円/㎡22.5万円/㎡
3123.7万円/㎡17.5万円/㎡
3227.3万円/㎡17.8万円/㎡
3326.7万円/㎡20万円/㎡
3421.3万円/㎡18.2万円/㎡
3516万円/㎡15.8万円/㎡
3620万円/㎡19.1万円/㎡
3717.9万円/㎡18万円/㎡
3822.7万円/㎡17.8万円/㎡
3922.3万円/㎡16.5万円/㎡
4025.8万円/㎡18.2万円/㎡
4133.1万円/㎡14.2万円/㎡
4230.3万円/㎡17.9万円/㎡
4327.4万円/㎡13.1万円/㎡
4420万円/㎡13.8万円/㎡
4523.6万円/㎡17万円/㎡
4628.3万円/㎡18.6万円/㎡
4723.3万円/㎡12.6万円/㎡
4821.5万円/㎡12.2万円/㎡
4921.6万円/㎡14.6万円/㎡
5021.7万円/㎡17.9万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約2.9%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約37%安く取引されています。
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–28.5万円/㎡43.2万円/㎡–
200816.4万円/㎡25.3万円/㎡36.8万円/㎡–
200915.1万円/㎡24.6万円/㎡37.6万円/㎡–
201017.6万円/㎡26.2万円/㎡38.1万円/㎡–
201117.8万円/㎡24.3万円/㎡35.7万円/㎡–
201218.3万円/㎡22.2万円/㎡34.3万円/㎡–
201315.9万円/㎡22.7万円/㎡35.6万円/㎡–
201417万円/㎡24.8万円/㎡34.7万円/㎡62.2万円/㎡
201518.5万円/㎡25.7万円/㎡35.3万円/㎡48.6万円/㎡
201618.6万円/㎡25.5万円/㎡35.3万円/㎡–
201717万円/㎡24.2万円/㎡35.9万円/㎡51.4万円/㎡
201820万円/㎡24万円/㎡36.7万円/㎡51.5万円/㎡
201916.6万円/㎡24.1万円/㎡35万円/㎡49.2万円/㎡
202018.7万円/㎡24.4万円/㎡36.9万円/㎡52.6万円/㎡
202123.8万円/㎡25.7万円/㎡39.4万円/㎡56.9万円/㎡
202224万円/㎡27.2万円/㎡46.2万円/㎡71.7万円/㎡
202325万円/㎡31.4万円/㎡46.7万円/㎡66.7万円/㎡
202425万円/㎡30万円/㎡43.3万円/㎡80万円/㎡
202520万円/㎡31.8万円/㎡49.7万円/㎡66.2万円/㎡
2026年（途中まで）–29.7万円/㎡––
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200722.8万円/㎡23.5万円/㎡34.3万円/㎡–
200818.3万円/㎡21.1万円/㎡36万円/㎡–
200918.6万円/㎡18.8万円/㎡33.7万円/㎡–
201017.3万円/㎡20.8万円/㎡33.7万円/㎡42.8万円/㎡
201116.3万円/㎡20万円/㎡32万円/㎡35万円/㎡
201214.5万円/㎡18.8万円/㎡26.3万円/㎡34.3万円/㎡
201314.9万円/㎡18.1万円/㎡25.6万円/㎡32万円/㎡
201416.7万円/㎡20万円/㎡24.4万円/㎡34.2万円/㎡
201515.8万円/㎡18.5万円/㎡25.1万円/㎡34.7万円/㎡
201614.6万円/㎡19.4万円/㎡25.4万円/㎡33.7万円/㎡
201715.8万円/㎡20.3万円/㎡26万円/㎡33.3万円/㎡
201814.8万円/㎡18.9万円/㎡26.4万円/㎡35万円/㎡
201917.1万円/㎡16.6万円/㎡22.1万円/㎡33.3万円/㎡
202014.5万円/㎡18.7万円/㎡22.4万円/㎡33.7万円/㎡
202113.3万円/㎡18万円/㎡27.5万円/㎡33.3万円/㎡
202217.2万円/㎡18.1万円/㎡26.3万円/㎡32.2万円/㎡
202315万円/㎡19.6万円/㎡25.9万円/㎡33.3万円/㎡
202417.7万円/㎡18.6万円/㎡28万円/㎡30.3万円/㎡
202513.8万円/㎡18.9万円/㎡30.6万円/㎡30万円/㎡
2026年（途中まで）9.5万円/㎡20.8万円/㎡––

八王子市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
八王子2,700万円53.8万円/㎡2,800万円11762
西八王子1,700万円31.7万円/㎡3,600万円12328
高尾(東京)2,100万円32.5万円/㎡2,600万円16221
京王八王子2,050万円39.7万円/㎡3,600万円12157
めじろ台2,050万円34.5万円/㎡3,800万円10149
八王子みなみ野3,200万円43.5万円/㎡6,400万円19139
南大沢3,300万円38.5万円/㎡4,700万円14135
京王堀之内2,800万円35万円/㎡5,000万円13122
北野(東京)2,600万円40万円/㎡4,100万円11111
狭間1,500万円25.8万円/㎡3,400万円765
小宮––3,200万円1456
山田(東京)––3,500万円943
北八王子2,300万円33.8万円/㎡3,100万円1242
長沼(東京)––3,600万円1041
片倉––4,500万円1037

八王子市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,900万円70 m²427
1K500万円15 m²179
2LDK2,100万円60 m²139
4LDK3,600万円95 m²105
1LDK2,100万円40 m²25
1DK2,000万円22.5 m²16
2DK1,300万円50 m²15
1R385万円15 m²10

八王子市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,300万円（㎡単価38万円/㎡、374件）です。

八王子市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,400万円（544件）です。

八王子市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+30.0%、住宅地㎡単価は+8.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。