Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

品川区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,000万円
136万円/㎡ · 2024年比 +7.7%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1億1,000万円
2024年比 +6.1%
住宅地 ㎡単価（取引）
110万円/㎡
5年で+41.0%
2025年の取引件数
1,251
東京都内 50エリア中 7位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約5.1%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均より27%高い水準です。10年前は32%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約17%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の46%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,700万円〜8,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は0.9%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6.3人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は10.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.1%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月9.2万円）の約36.2年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は53%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+13%、5年で+44%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、40%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

品川駅・田町駅周辺地域、大崎駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

品川区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
426,403
2020年比 +0.9%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+2,693
人口千人あたり +6.32
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
10.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.1%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
9.2万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
53.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
107万円/㎡
1年 +13.4%・5年 +44.3%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
39.7%
地価公示地点58か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点58か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 品川駅・田町駅周辺地域 · 184 ha · 2012年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 大崎駅周辺地域 · 61 ha · 2002年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

品川区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,500万円

125万円/㎡

  • 戸越
  • 戸越 · 徒歩3分
  • 1K · 20 m²
  • 2005年築
標準的2026 Q2

3,400万円

170万円/㎡

  • 東大井
  • 鮫洲 · 徒歩3分
  • 1K · 20 m²
  • 2021年築
高価格帯2025 Q4

9,500万円

173万円/㎡

  • 二葉
  • 下神明 · 徒歩2分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2005年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

5,800万円

105万円/㎡

  • 大井
  • 大井町 · 徒歩9分
  • 土地55㎡ · 延床55㎡
  • 2018年築
標準的2026 Q1

1億2,000万円

109万円/㎡

  • 旗の台
  • 旗の台 · 徒歩6分
  • 土地80㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q2

2億8,000万円

108万円/㎡

  • 東大井
  • 立会川 · 徒歩6分
  • 土地175㎡ · 延床260㎡
  • 2017年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に31%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は16%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に25%上昇しました。㎡単価は19%上昇しており、大部分は実質的な値上がりで、残りは広い物件の取引増によるものです。
0円5,000万円1億円1億5,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,000万円6,000万円
20062,300万円6,000万円
20072,700万円6,700万円
20082,400万円6,000万円
20093,100万円5,300万円
20103,600万円5,700万円
20112,600万円5,100万円
20122,700万円5,300万円
20132,600万円5,400万円
20142,500万円5,300万円
20152,950万円6,100万円
20162,600万円6,100万円
20172,700万円6,300万円
20182,800万円6,850万円
20193,000万円6,800万円
20203,300万円6,600万円
20213,300万円8,000万円
20223,500万円9,000万円
20233,200万円8,400万円
20244,000万円9,400万円
20254,000万円1億1,000万円
2026年（途中まで）3,300万円1億3,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約26%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200564万円/㎡58.7万円/㎡58万円/㎡
200674万円/㎡61.7万円/㎡65万円/㎡
200775万円/㎡59.1万円/㎡68万円/㎡
200872.7万円/㎡60万円/㎡62万円/㎡
200975万円/㎡57.6万円/㎡57万円/㎡
201086.7万円/㎡57.6万円/㎡59万円/㎡
201170万円/㎡53.7万円/㎡57万円/㎡
201266.7万円/㎡53.7万円/㎡57万円/㎡
201367.3万円/㎡55.5万円/㎡60万円/㎡
201480万円/㎡57.3万円/㎡66万円/㎡
201585.4万円/㎡58.8万円/㎡62万円/㎡
201690万円/㎡64万円/㎡68.5万円/㎡
201793.3万円/㎡66.4万円/㎡82万円/㎡
2018100万円/㎡70.9万円/㎡71万円/㎡
2019100万円/㎡71.1万円/㎡77万円/㎡
2020105万円/㎡73.7万円/㎡78万円/㎡
2021110万円/㎡77.6万円/㎡90万円/㎡
2022115万円/㎡86.1万円/㎡91万円/㎡
2023115万円/㎡86.4万円/㎡100万円/㎡
2024127万円/㎡94.3万円/㎡97万円/㎡
2025136万円/㎡100万円/㎡110万円/㎡
2026年（途中まで）140万円/㎡111万円/㎡120万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築29年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎても年約2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築12年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築12年までに新築時から約9%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円200万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0168万円/㎡104万円/㎡
1170万円/㎡107万円/㎡
2132万円/㎡101万円/㎡
3136万円/㎡102万円/㎡
4139万円/㎡105万円/㎡
5142万円/㎡98.7万円/㎡
6150万円/㎡103万円/㎡
7140万円/㎡96.2万円/㎡
8140万円/㎡101万円/㎡
9131万円/㎡85.6万円/㎡
10131万円/㎡–
11135万円/㎡–
12130万円/㎡93.9万円/㎡
13130万円/㎡85万円/㎡
14130万円/㎡–
15130万円/㎡96万円/㎡
16129万円/㎡–
17117万円/㎡87.5万円/㎡
18120万円/㎡–
19116万円/㎡92.9万円/㎡
20125万円/㎡88万円/㎡
21120万円/㎡–
22123万円/㎡80万円/㎡
23117万円/㎡–
24113万円/㎡–
25110万円/㎡68万円/㎡
26115万円/㎡86.1万円/㎡
27113万円/㎡77.5万円/㎡
28104万円/㎡61.3万円/㎡
29110万円/㎡62.7万円/㎡
30100万円/㎡67.5万円/㎡
31100万円/㎡43.9万円/㎡
32104万円/㎡69.5万円/㎡
3393.3万円/㎡52.8万円/㎡
3475万円/㎡64.5万円/㎡
3584.4万円/㎡74万円/㎡
3680万円/㎡76.9万円/㎡
3783.4万円/㎡67.1万円/㎡
3873.9万円/㎡75.6万円/㎡
3984.5万円/㎡67.6万円/㎡
4091万円/㎡66.7万円/㎡
4180万円/㎡100万円/㎡
4283.3万円/㎡54.4万円/㎡
4380万円/㎡58.8万円/㎡
4481万円/㎡70.1万円/㎡
4574.3万円/㎡61.9万円/㎡
4688.9万円/㎡61.5万円/㎡
4780万円/㎡–
4870万円/㎡–
4980万円/㎡65.2万円/㎡
5075万円/㎡66.4万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約3.5%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約26%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円200万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200537.5万円/㎡57.8万円/㎡100万円/㎡–
200640万円/㎡60万円/㎡110万円/㎡–
200752.6万円/㎡62.5万円/㎡98.9万円/㎡–
200848.3万円/㎡63.3万円/㎡100万円/㎡–
200945万円/㎡60万円/㎡101万円/㎡–
201050万円/㎡65.7万円/㎡105万円/㎡–
201142.8万円/㎡63.6万円/㎡80万円/㎡105万円/㎡
201246万円/㎡60万円/㎡80万円/㎡96.4万円/㎡
201347.5万円/㎡60万円/㎡82.9万円/㎡109万円/㎡
201449.1万円/㎡65.3万円/㎡90万円/㎡120万円/㎡
201554.5万円/㎡69.2万円/㎡100万円/㎡112万円/㎡
201657.5万円/㎡75.3万円/㎡100万円/㎡112万円/㎡
201759.4万円/㎡80万円/㎡100万円/㎡116万円/㎡
201861.7万円/㎡80万円/㎡110万円/㎡125万円/㎡
201964万円/㎡81.8万円/㎡110万円/㎡125万円/㎡
202070万円/㎡86.7万円/㎡115万円/㎡120万円/㎡
202180万円/㎡94.2万円/㎡115万円/㎡125万円/㎡
202272万円/㎡96万円/㎡117万円/㎡130万円/㎡
202380万円/㎡95万円/㎡120万円/㎡135万円/㎡
202477.6万円/㎡108万円/㎡130万円/㎡145万円/㎡
202581.8万円/㎡111万円/㎡138万円/㎡160万円/㎡
2026年（途中まで）–113万円/㎡147万円/㎡166万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–47.5万円/㎡64.5万円/㎡–
200643.2万円/㎡50万円/㎡67.1万円/㎡–
200742.7万円/㎡49.8万円/㎡70.6万円/㎡–
2008–46.7万円/㎡68.9万円/㎡–
2009–40万円/㎡61.1万円/㎡–
2010–50万円/㎡64.4万円/㎡–
2011–41.7万円/㎡–63.2万円/㎡
2012–40万円/㎡–61.1万円/㎡
201334.6万円/㎡40万円/㎡–62.2万円/㎡
201444.6万円/㎡46.2万円/㎡62.2万円/㎡65.3万円/㎡
2015–48万円/㎡–73.7万円/㎡
2016–53万円/㎡62.7万円/㎡73.2万円/㎡
201746.7万円/㎡55.3万円/㎡–73.3万円/㎡
201855万円/㎡52.2万円/㎡–83.1万円/㎡
2019–56.3万円/㎡–81.4万円/㎡
202068万円/㎡61.1万円/㎡70.1万円/㎡80万円/㎡
202153.8万円/㎡61.6万円/㎡–86.2万円/㎡
202280万円/㎡66.7万円/㎡–105万円/㎡
202355.2万円/㎡72.1万円/㎡86.7万円/㎡97.5万円/㎡
202461.8万円/㎡65.7万円/㎡81.2万円/㎡101万円/㎡
202569万円/㎡73万円/㎡–106万円/㎡

品川区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
大崎7,500万円157万円/㎡1億3,000万円6244
五反田3,500万円150万円/㎡3億4,000万円6242
大井町4,150万円130万円/㎡8,250万円6238
立会川3,400万円115万円/㎡8,300万円6185
大森海岸2,800万円120万円/㎡–6178
不動前4,950万円140万円/㎡1億7,500万円5162
戸越2,900万円127万円/㎡9,100万円6158
西大井3,100万円127万円/㎡8,200万円7156
武蔵小山4,300万円125万円/㎡1億1,000万円6150
大森(東京)3,500万円93.3万円/㎡1億3,000万円8148
新馬場3,250万円120万円/㎡9,000万円5137
荏原中延2,600万円110万円/㎡7,500万円5117
戸越銀座2,400万円113万円/㎡9,500万円5103
旗の台2,200万円100万円/㎡8,850万円594
目黒8,100万円159万円/㎡2億6,000万円783

品川区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,500万円20 m²894
2LDK7,500万円55 m²443
3LDK8,700万円70 m²384
1LDK5,200万円40 m²278
1DK2,800万円25 m²129
2DK3,600万円42.5 m²70
1R1,500万円15 m²32
オープンフロア6,600万円60 m²13

品川区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,000万円（㎡単価136万円/㎡、843件）です。

品川区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億1,000万円（260件）です。

品川区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+29.9%、住宅地㎡単価は+41.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。