Torii gate in Lake Biwa, Shiga
写真：Torii gate in Lake Biwa, Shiga · alina ozerova / Unsplash

滋賀県の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,400万円
34.3万円/㎡ · 2024年比 +1.3%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,100万円
2024年比 +6.3%
住宅地 ㎡単価（取引）
4.2万円/㎡
5年で+2.4%
2025年の取引件数
3,012
日本内 47エリア中 10位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約2.7%と、前の5年の年5.2%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

日本平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は日本平均より37%低い水準です。10年前の差は28%で、周辺から取り残されつつあります。

ファミリー向けの市場

最近の取引の77%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,400万円〜3,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は1.5%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は3.4%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は12.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.3%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.2万円）の約38.5年分です（広域では約38.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は21%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+0%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ52%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、50%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

滋賀県の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
1,392,439
2020年比 -1.5%
日本：-2.5%
2025年の転入超過
+353
人口千人あたり +0.25
空き家率（2023年）
12.3%
うち賃貸・売却用以外の空き家 7.3%
日本：13.8%
家賃の中央値（2023年）
5.2万円
月額・借家全体
日本：5.7万円
大地震のリスク
20.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
日本：38.4%
公示地価（2026年）
4.1万円/㎡
1年 +0.9%・5年 +0.1%
日本：7.4万円/㎡
洪水リスク
50.0%
地価公示地点322か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.6%）
日本：42.6%
土砂災害リスク
1.6%
地価公示地点322か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
日本：2.6%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

滋賀県の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,300万円

16.3万円/㎡

  • 大萱、大津市
  • 瀬田(滋賀) · 徒歩8分
  • 4LDK · 80 m²
  • 1985年築
標準的2026 Q1

2,500万円

38.5万円/㎡

  • 鏡が浜、大津市
  • 大津京 · 徒歩19分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2008年築
高価格帯2026 Q1

3,800万円

54.3万円/㎡

  • におの浜、大津市
  • 膳所 · 徒歩12分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2019年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

600万円

4.8万円/㎡

  • 穴太、大津市
  • 唐崎 · 徒歩8分
  • 土地95㎡ · 延床125㎡
  • 1976年築
標準的2026 Q2

2,000万円

17.4万円/㎡

  • 青山、大津市
  • 南草津
  • 土地195㎡ · 延床115㎡
  • 1989年築
高価格帯2026 Q1

3,800万円

38万円/㎡

  • 錦織、大津市
  • 大津京 · 徒歩11分
  • 土地135㎡ · 延床100㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20071,300万円2,000万円
20081,300万円2,100万円
20091,700万円2,100万円
20101,300万円2,100万円
20111,600万円2,000万円
20121,400万円2,100万円
20131,600万円2,100万円
20141,700万円1,800万円
20151,700万円1,900万円
20162,000万円1,900万円
20171,800万円1,900万円
20181,800万円2,000万円
20192,000万円2,100万円
20202,300万円2,000万円
20212,000万円2,000万円
20221,900万円2,100万円
20232,200万円1,900万円
20242,400万円2,000万円
20252,400万円2,100万円
2026年（途中まで）2,500万円1,900万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約54%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200718.5万円/㎡16.3万円/㎡3.5万円/㎡
200818.6万円/㎡17.4万円/㎡4.9万円/㎡
200922.4万円/㎡15.3万円/㎡4.5万円/㎡
201018.5万円/㎡15.8万円/㎡4.5万円/㎡
201122.8万円/㎡15.2万円/㎡4.6万円/㎡
201218.7万円/㎡16万円/㎡4.4万円/㎡
201323.1万円/㎡15.5万円/㎡4.1万円/㎡
201423.8万円/㎡13.6万円/㎡3.9万円/㎡
201522.6万円/㎡14.3万円/㎡4.2万円/㎡
201627.4万円/㎡15万円/㎡3.7万円/㎡
201725.5万円/㎡16万円/㎡3.6万円/㎡
201826.2万円/㎡15.7万円/㎡3.7万円/㎡
201928万円/㎡16.4万円/㎡3.8万円/㎡
202031.7万円/㎡15.2万円/㎡4.1万円/㎡
202128.6万円/㎡16.3万円/㎡4万円/㎡
202228.8万円/㎡14.8万円/㎡3.5万円/㎡
202330.8万円/㎡15万円/㎡4.2万円/㎡
202433.8万円/㎡15.2万円/㎡4.5万円/㎡
202534.3万円/㎡16.2万円/㎡4.2万円/㎡
2026年（途中まで）36.3万円/㎡14.3万円/㎡4.3万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築19年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築25年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.5%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築27年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築27年までに新築時から約62%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–32.4万円/㎡
1–29.5万円/㎡
252.3万円/㎡32.9万円/㎡
355万円/㎡30万円/㎡
453.1万円/㎡29.1万円/㎡
549.7万円/㎡25.7万円/㎡
648.5万円/㎡25.4万円/㎡
754.7万円/㎡23.8万円/㎡
8–24.2万円/㎡
951.2万円/㎡22.7万円/㎡
1053.3万円/㎡22.9万円/㎡
1147.5万円/㎡22.9万円/㎡
1247.4万円/㎡22.3万円/㎡
1338万円/㎡21.3万円/㎡
1442.9万円/㎡18.9万円/㎡
1546.2万円/㎡18.8万円/㎡
1642.3万円/㎡20.5万円/㎡
1741.3万円/㎡17.3万円/㎡
1840万円/㎡17.6万円/㎡
1937.6万円/㎡18.1万円/㎡
2035.8万円/㎡13.9万円/㎡
2136.8万円/㎡16.2万円/㎡
2232.2万円/㎡15.9万円/㎡
2336.9万円/㎡16.7万円/㎡
2428.1万円/㎡14.6万円/㎡
2526.2万円/㎡13.6万円/㎡
2616.7万円/㎡15.6万円/㎡
2720万円/㎡11.4万円/㎡
2818.5万円/㎡11.4万円/㎡
2915.4万円/㎡10.9万円/㎡
3017.1万円/㎡11万円/㎡
3116.9万円/㎡8.3万円/㎡
3218.1万円/㎡9.3万円/㎡
3316.8万円/㎡10.2万円/㎡
3416.7万円/㎡9.4万円/㎡
3520万円/㎡11.4万円/㎡
3622.9万円/㎡10万円/㎡
37–12.2万円/㎡
38–10.5万円/㎡
39–9.4万円/㎡
40–8.1万円/㎡
41–8.2万円/㎡
4218万円/㎡8.6万円/㎡
43–8.3万円/㎡
44–7.2万円/㎡
4519.2万円/㎡6.4万円/㎡
4625万円/㎡7.5万円/㎡
47–6.1万円/㎡
48–5.5万円/㎡
49–6.3万円/㎡
50–6.9万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200717.3万円/㎡32.4万円/㎡–
200817.1万円/㎡33.3万円/㎡–
200915.3万円/㎡36.3万円/㎡–
201015.1万円/㎡32.3万円/㎡–
201115.4万円/㎡30万円/㎡–
201215.2万円/㎡31.4万円/㎡–
201313.5万円/㎡30.7万円/㎡48万円/㎡
201416.3万円/㎡31.7万円/㎡–
201516.5万円/㎡32.3万円/㎡–
201617.1万円/㎡34.5万円/㎡–
201718.3万円/㎡33.8万円/㎡–
201818.5万円/㎡34万円/㎡52万円/㎡
201918.6万円/㎡35.4万円/㎡51.3万円/㎡
202018.7万円/㎡35.2万円/㎡62.4万円/㎡
202118.5万円/㎡37.6万円/㎡52.9万円/㎡
202218.5万円/㎡40万円/㎡48.9万円/㎡
202318.5万円/㎡38.7万円/㎡49.2万円/㎡
202419.3万円/㎡43.4万円/㎡53万円/㎡
202520万円/㎡42万円/㎡54.3万円/㎡
2026年（途中まで）23.1万円/㎡41.1万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.6万円/㎡12.9万円/㎡26.7万円/㎡–
20089.6万円/㎡13.1万円/㎡27万円/㎡–
200910万円/㎡12万円/㎡27.3万円/㎡–
20109.5万円/㎡11.6万円/㎡25.9万円/㎡28.9万円/㎡
20119.1万円/㎡10.8万円/㎡20万円/㎡26.7万円/㎡
20128.6万円/㎡11.4万円/㎡18.5万円/㎡27.6万円/㎡
20138.5万円/㎡10.5万円/㎡17.8万円/㎡27万円/㎡
20148万円/㎡10.1万円/㎡16.5万円/㎡27.3万円/㎡
20157.6万円/㎡10万円/㎡18.1万円/㎡26.3万円/㎡
20168万円/㎡9.6万円/㎡17.3万円/㎡27万円/㎡
20176.7万円/㎡11万円/㎡17.5万円/㎡27.6万円/㎡
20186.9万円/㎡10.7万円/㎡18.1万円/㎡27.5万円/㎡
20196.9万円/㎡10.6万円/㎡17.1万円/㎡28.6万円/㎡
20206.1万円/㎡9.6万円/㎡16.8万円/㎡26.7万円/㎡
20216.8万円/㎡10.3万円/㎡17.6万円/㎡27.2万円/㎡
20226.8万円/㎡9.8万円/㎡18.2万円/㎡25.1万円/㎡
20236.7万円/㎡10万円/㎡18.3万円/㎡25.7万円/㎡
20247万円/㎡11.5万円/㎡19万円/㎡24.6万円/㎡
20256.7万円/㎡11.4万円/㎡17.9万円/㎡23.3万円/㎡
2026年（途中まで）5.1万円/㎡10.9万円/㎡21万円/㎡24.3万円/㎡

滋賀県のエリア別相場

2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。

エリア中古マンション㎡単価中古マンション価格（中央値）戸建て価格（土地＋建物・中央値）住宅地 ㎡単価（取引）マンション5年変化
草津市41.3万円/㎡3,000万円3,500万円12万円/㎡-12.5%
大津市33.1万円/㎡2,200万円2,000万円8万円/㎡+43.4%
栗東市––3,600万円10.5万円/㎡–
守山市––3,300万円7.6万円/㎡–
近江八幡市––2,500万円4.9万円/㎡–
野洲市––2,500万円6.7万円/㎡–
彦根市––1,800万円2.9万円/㎡–
湖南市––1,900万円4.8万円/㎡–
東近江市––1,400万円2.1万円/㎡–
甲賀市––1,100万円2.9万円/㎡–
長浜市––1,100万円2.5万円/㎡–
高島市––700万円1万円/㎡–
米原市–––1.7万円/㎡–
蒲生郡日野町–––3,100円/㎡–

滋賀県の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
草津(滋賀)2,900万円41.3万円/㎡3,700万円13407
石山1,600万円24.6万円/㎡1,400万円16391
南草津3,500万円47.5万円/㎡3,500万円16313
瀬田(滋賀)1,500万円20.7万円/㎡3,300万円19237
守山(滋賀)––3,400万円18202
大津京2,800万円38.5万円/㎡2,300万円10194
大津2,800万円45.7万円/㎡2,250万円11187
近江八幡––2,500万円18178
膳所2,300万円33.8万円/㎡2,300万円11178
長浜1,900万円26.2万円/㎡2,150万円19140
堅田1,600万円23.5万円/㎡2,700万円13131
彦根1,050万円17.7万円/㎡1,600万円15119
野洲––2,400万円15119
唐崎1,200万円17.7万円/㎡2,650万円12116
比叡山坂本––2,500万円13114

滋賀県の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,300万円70 m²515
2LDK2,600万円65 m²132
4LDK2,700万円85 m²94
1LDK1,400万円47.5 m²18
2DK2,350万円55 m²16

滋賀県の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,400万円（㎡単価34.3万円/㎡、295件）です。

滋賀県の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,100万円（1386件）です。

滋賀県の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+8.3%、住宅地㎡単価は+2.4%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。