Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

杉並区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,700万円
107万円/㎡ · 2024年比 +6.7%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
9,000万円
2024年比 +7.2%
住宅地 ㎡単価（取引）
76万円/㎡
5年で+38.2%
2025年の取引件数
1,432
東京都内 50エリア中 15位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約3.9%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均とほぼ同水準です。10年前の差は9%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約13%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の47%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約8%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,300万円〜6,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1.1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6.7人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は9.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.7%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.8万円）の約39.5年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は61%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+8%、5年で+30%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ38%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、22%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

杉並区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
597,566
2020年比 +1.1%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+3,996
人口千人あたり +6.69
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
9.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.7%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
7.8万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
60.9%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
69.4万円/㎡
1年 +7.9%・5年 +29.5%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
22.1%
地価公示地点86か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点86か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

杉並区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,900万円

127万円/㎡

  • 天沼
  • 荻窪 · 徒歩9分
  • 1K · 15 m²
  • 1999年築
標準的2026 Q2

3,200万円

128万円/㎡

  • 上高井戸
  • 上北沢 · 徒歩9分
  • 1K · 25 m²
  • 2014年築
高価格帯2026 Q2

7,000万円

87.5万円/㎡

  • 上荻
  • 西荻窪 · 徒歩12分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2004年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

6,900万円

98.6万円/㎡

  • 善福寺
  • 西荻窪 · 徒歩15分
  • 土地60㎡ · 延床70㎡
  • 2002年築
標準的2026 Q2

9,500万円

106万円/㎡

  • 和泉
  • 代田橋 · 徒歩7分
  • 土地100㎡ · 延床90㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q2

1億4,000万円

147万円/㎡

  • 高円寺南
  • 高円寺 · 徒歩5分
  • 土地65㎡ · 延床95㎡
  • 1996年築
取引価格（中央値）の推移直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に28%上昇しました。㎡単価は14%上昇しており、大部分は実質的な値上がりで、残りは広い物件の取引増によるものです。
0円5,000万円1億円1億5,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,200万円6,100万円
20062,300万円6,050万円
20072,100万円6,700万円
20082,200万円6,450万円
20092,400万円5,700万円
20101,900万円5,650万円
20112,000万円5,800万円
20121,900万円5,800万円
20131,800万円5,800万円
20142,000万円6,000万円
20152,400万円6,100万円
20162,300万円6,400万円
20172,500万円6,500万円
20182,500万円6,600万円
20192,800万円6,800万円
20202,700万円6,500万円
20212,700万円7,400万円
20222,800万円7,800万円
20232,900万円8,200万円
20243,100万円8,400万円
20253,700万円9,000万円
2026年（途中まで）3,000万円1億1,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約13%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200570万円/㎡60万円/㎡47万円/㎡
200662.9万円/㎡62.9万円/㎡50万円/㎡
200769.2万円/㎡65.3万円/㎡55万円/㎡
200864.6万円/㎡63.2万円/㎡50万円/㎡
200958.9万円/㎡60万円/㎡43万円/㎡
201060万円/㎡61万円/㎡44万円/㎡
201165万円/㎡61.1万円/㎡47万円/㎡
201258.5万円/㎡57.5万円/㎡46万円/㎡
201360万円/㎡61.2万円/㎡44万円/㎡
201465万円/㎡61.4万円/㎡48万円/㎡
201572万円/㎡66.3万円/㎡49万円/㎡
201674.5万円/㎡66.2万円/㎡52万円/㎡
201780万円/㎡67.1万円/㎡53万円/㎡
201880万円/㎡69.4万円/㎡55万円/㎡
201982.9万円/㎡70.7万円/㎡55万円/㎡
202087.8万円/㎡73.2万円/㎡55万円/㎡
202190.9万円/㎡77.5万円/㎡60万円/㎡
202293.3万円/㎡79.1万円/㎡65万円/㎡
202393.3万円/㎡84万円/㎡70万円/㎡
2024100万円/㎡87.1万円/㎡73万円/㎡
2025107万円/㎡93.3万円/㎡76万円/㎡
2026年（途中まで）111万円/㎡97.8万円/㎡78万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築24年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築46年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約1.7%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築20年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築20年までに新築時から約24%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円200万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0135万円/㎡93.8万円/㎡
1156万円/㎡97万円/㎡
2136万円/㎡95万円/㎡
3132万円/㎡117万円/㎡
4126万円/㎡91.2万円/㎡
5118万円/㎡85.9万円/㎡
6117万円/㎡87.1万円/㎡
7116万円/㎡90.9万円/㎡
8110万円/㎡84.2万円/㎡
9112万円/㎡78.9万円/㎡
10108万円/㎡86.5万円/㎡
11110万円/㎡77.3万円/㎡
12114万円/㎡81.1万円/㎡
13113万円/㎡77.6万円/㎡
14100万円/㎡71.3万円/㎡
15105万円/㎡75.7万円/㎡
16104万円/㎡81.5万円/㎡
17104万円/㎡74.9万円/㎡
18104万円/㎡72.1万円/㎡
19103万円/㎡75.7万円/㎡
20100万円/㎡64.4万円/㎡
21100万円/㎡69.2万円/㎡
22103万円/㎡81.9万円/㎡
2396.7万円/㎡72.4万円/㎡
24100万円/㎡63.9万円/㎡
2595万円/㎡65万円/㎡
2693.3万円/㎡64.1万円/㎡
27100万円/㎡53.3万円/㎡
2893.3万円/㎡61.1万円/㎡
2990万円/㎡61.3万円/㎡
3086.7万円/㎡70.4万円/㎡
3180万円/㎡70.3万円/㎡
3280万円/㎡69.4万円/㎡
3380万円/㎡56.8万円/㎡
3480万円/㎡61.1万円/㎡
3571.8万円/㎡61.1万円/㎡
3669万円/㎡59.1万円/㎡
3773.2万円/㎡57.1万円/㎡
3875万円/㎡56万円/㎡
3966万円/㎡51.6万円/㎡
4078万円/㎡56.5万円/㎡
4173.3万円/㎡64.7万円/㎡
42–59.3万円/㎡
43–58.1万円/㎡
44–65万円/㎡
45–65万円/㎡
4656.4万円/㎡60万円/㎡
4765.3万円/㎡74.5万円/㎡
4863.3万円/㎡61.9万円/㎡
4964.5万円/㎡57.7万円/㎡
5065.9万円/㎡53.8万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年5%と、2000年代築（年3.2%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約20%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–54.5万円/㎡100万円/㎡–
200643.3万円/㎡55.3万円/㎡90万円/㎡–
200744.4万円/㎡60万円/㎡94.4万円/㎡–
200847.8万円/㎡60万円/㎡85.7万円/㎡–
200940万円/㎡55万円/㎡73.1万円/㎡–
201040万円/㎡56.7万円/㎡75万円/㎡–
201140万円/㎡55.4万円/㎡83.8万円/㎡95万円/㎡
201240万円/㎡55.5万円/㎡71.4万円/㎡–
201341.5万円/㎡57.1万円/㎡73.8万円/㎡–
201440.7万円/㎡57.1万円/㎡77.1万円/㎡94.7万円/㎡
201550.5万円/㎡66万円/㎡82.7万円/㎡94.3万円/㎡
201652.2万円/㎡68.3万円/㎡85.4万円/㎡98.2万円/㎡
201750.9万円/㎡73.3万円/㎡86.7万円/㎡104万円/㎡
201854.3万円/㎡75.2万円/㎡90万円/㎡103万円/㎡
201957.1万円/㎡72.9万円/㎡92.9万円/㎡96.9万円/㎡
202060万円/㎡80万円/㎡99.1万円/㎡103万円/㎡
202157.1万円/㎡80万円/㎡100万円/㎡105万円/㎡
202264.5万円/㎡83.6万円/㎡100万円/㎡114万円/㎡
202360万円/㎡82.5万円/㎡105万円/㎡114万円/㎡
202473.7万円/㎡90万円/㎡110万円/㎡120万円/㎡
202575万円/㎡93.3万円/㎡110万円/㎡125万円/㎡
2026年（途中まで）–99.3万円/㎡120万円/㎡141万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200545.7万円/㎡51.8万円/㎡65.1万円/㎡–
200646.7万円/㎡56.4万円/㎡69.1万円/㎡–
200750.8万円/㎡58.1万円/㎡72.7万円/㎡–
200844.4万円/㎡53.7万円/㎡70万円/㎡–
200945.9万円/㎡48.5万円/㎡65.9万円/㎡–
201046.6万円/㎡47.4万円/㎡66万円/㎡63.5万円/㎡
201140万円/㎡46万円/㎡64.3万円/㎡68.2万円/㎡
201238.9万円/㎡47.1万円/㎡56.1万円/㎡64.2万円/㎡
201340万円/㎡45.1万円/㎡58万円/㎡67.4万円/㎡
201442.1万円/㎡48万円/㎡56.3万円/㎡68.8万円/㎡
201540万円/㎡50.5万円/㎡64万円/㎡73.7万円/㎡
201644.3万円/㎡50万円/㎡64万円/㎡74.7万円/㎡
201746.7万円/㎡52.2万円/㎡68.2万円/㎡73.8万円/㎡
201848万円/㎡53.7万円/㎡64.9万円/㎡76.5万円/㎡
201948万円/㎡54.6万円/㎡66.2万円/㎡76.9万円/㎡
202054.8万円/㎡51.8万円/㎡68.8万円/㎡77.9万円/㎡
202152万円/㎡56.7万円/㎡70万円/㎡83.3万円/㎡
202251.9万円/㎡56.5万円/㎡73.6万円/㎡90.6万円/㎡
202366.7万円/㎡63万円/㎡75万円/㎡88万円/㎡
202468.3万円/㎡61.9万円/㎡74.1万円/㎡92万円/㎡
202563万円/㎡66万円/㎡87.7万円/㎡93.8万円/㎡
2026年（途中まで）–65.5万円/㎡––

杉並区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
荻窪3,200万円104万円/㎡9,000万円10471
西荻窪3,600万円100万円/㎡9,600万円9341
方南町3,000万円100万円/㎡8,100万円8269
高井戸3,950万円100万円/㎡8,450万円9210
東高円寺2,900万円100万円/㎡1億2,000万円6201
南阿佐ケ谷5,050万円110万円/㎡8,200万円8191
阿佐ケ谷3,900万円97.1万円/㎡8,300万円8166
高円寺2,650万円105万円/㎡9,950万円7162
新高円寺2,150万円86.7万円/㎡7,400万円7149
井荻4,150万円80万円/㎡7,650万円8116
浜田山1億円128万円/㎡9,800万円8112
久我山2,600万円87.5万円/㎡8,600万円7111
上井草4,900万円77.9万円/㎡8,000万円8109
下井草2,300万円93.9万円/㎡7,300万円8102
富士見ケ丘3,900万円89.2万円/㎡9,800万円892

杉並区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,100万円20 m²627
3LDK7,000万円70 m²333
2LDK5,800万円55 m²249
1LDK3,900万円35 m²236
1DK2,700万円30 m²137
1R1,300万円15 m²59
2DK3,500万円40 m²49
4LDK9,800万円85 m²15

杉並区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,700万円（㎡単価107万円/㎡、592件）です。

杉並区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は9,000万円（584件）です。

杉並区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+21.4%、住宅地㎡単価は+38.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。