Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

豊島区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,400万円
125万円/㎡ · 2024年比 +8.7%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1億500万円
2024年比 +9.1%
住宅地 ㎡単価（取引）
92万円/㎡
5年で+33.3%
2025年の取引件数
783
東京都内 50エリア中 9位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約4.3%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均より16%高い水準です。10年前は23%高かったため、周辺が追い上げています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の58%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,500万円〜6,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1.5%増加しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約7.3人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は13.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は0.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月8.1万円）の約35年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は44%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+12%、5年で+44%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ38%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、17%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

池袋駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

豊島区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
306,106
2020年比 +1.5%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
-2,250
人口千人あたり -7.35
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
13.9%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.9%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
8.1万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
44.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
82.8万円/㎡
1年 +12.3%・5年 +44.4%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
16.7%
地価公示地点54か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点54か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 池袋駅周辺地域 · 143 ha · 2015年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

豊島区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,300万円

115万円/㎡

  • 池袋
  • 池袋 · 徒歩9分
  • 1K · 20 m²
  • 2005年築
標準的2025 Q4

3,500万円

175万円/㎡

  • 東池袋
  • 池袋 · 徒歩11分
  • 1K · 20 m²
  • 2014年築
高価格帯2026 Q1

8,000万円

145万円/㎡

  • 雑司が谷
  • 東池袋 · 徒歩5分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2009年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

5,700万円

39.3万円/㎡

  • 上池袋
  • 西巣鴨 · 徒歩14分
  • 土地120㎡ · 延床145㎡
  • 1960年築
標準的2026 Q1

1億円

90.9万円/㎡

  • 千川
  • 千川 · 徒歩9分
  • 土地65㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q1

2億6,000万円

113万円/㎡

  • 東池袋
  • 東池袋 · 徒歩3分
  • 土地210㎡ · 延床230㎡
  • 1988年築
取引価格（中央値）の推移直近の急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に27%上昇しました。㎡単価は12%上昇しており、大部分は実質的な値上がりで、残りは広い物件の取引増によるものです。直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に26%上昇しました。㎡単価は14%上昇しており、大部分は実質的な値上がりで、残りは広い物件の取引増によるものです。
0円5,000万円1億円1億5,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,650万円5,950万円
20062,000万円6,000万円
20072,300万円6,500万円
20082,200万円5,800万円
20092,300万円5,100万円
20102,100万円5,000万円
20112,200万円4,800万円
20122,300万円4,700万円
20132,100万円5,000万円
20142,300万円5,300万円
20152,200万円5,800万円
20162,300万円6,500万円
20172,300万円6,750万円
20182,300万円6,950万円
20192,450万円6,800万円
20202,600万円6,450万円
20212,500万円7,150万円
20222,600万円8,800万円
20232,700万円8,300万円
20243,200万円9,650万円
20253,400万円1億500万円
2026年（途中まで）3,800万円9,500万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約29%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200560.8万円/㎡42.7万円/㎡45万円/㎡
200656.2万円/㎡50万円/㎡51万円/㎡
200772.5万円/㎡57.6万円/㎡59万円/㎡
200865万円/㎡53.7万円/㎡53万円/㎡
200964万円/㎡52.6万円/㎡49万円/㎡
201066.7万円/㎡50.6万円/㎡50万円/㎡
201168.3万円/㎡51.7万円/㎡49万円/㎡
201264.8万円/㎡51.6万円/㎡50万円/㎡
201365万円/㎡52.2万円/㎡49万円/㎡
201473.8万円/㎡51.4万円/㎡51万円/㎡
201580万円/㎡52万円/㎡54万円/㎡
201685万円/㎡58.9万円/㎡65万円/㎡
201785万円/㎡62.2万円/㎡66.5万円/㎡
201890万円/㎡64.3万円/㎡70万円/㎡
201994.8万円/㎡60万円/㎡65万円/㎡
2020100万円/㎡67万円/㎡69万円/㎡
2021104万円/㎡73.8万円/㎡74万円/㎡
2022107万円/㎡76.2万円/㎡83万円/㎡
2023110万円/㎡80万円/㎡92万円/㎡
2024115万円/㎡81.8万円/㎡91万円/㎡
2025125万円/㎡89.3万円/㎡92万円/㎡
2026年（途中まで）124万円/㎡91.6万円/㎡110万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築17年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎても年約2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築11年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築11年までに新築時から約19%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円200万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0148万円/㎡92.4万円/㎡
1148万円/㎡96.5万円/㎡
2160万円/㎡105万円/㎡
3163万円/㎡90万円/㎡
4125万円/㎡–
5125万円/㎡80.5万円/㎡
6132万円/㎡82.5万円/㎡
7130万円/㎡83.2万円/㎡
8128万円/㎡–
9129万円/㎡73.2万円/㎡
10130万円/㎡–
11125万円/㎡77.8万円/㎡
12120万円/㎡–
13120万円/㎡–
14115万円/㎡–
15115万円/㎡–
16110万円/㎡–
17111万円/㎡75.4万円/㎡
18114万円/㎡–
19110万円/㎡–
20110万円/㎡74.7万円/㎡
21110万円/㎡–
22105万円/㎡–
23104万円/㎡–
24100万円/㎡63万円/㎡
25100万円/㎡62.9万円/㎡
26110万円/㎡–
27105万円/㎡–
28109万円/㎡61.2万円/㎡
2998万円/㎡–
3080万円/㎡–
3182.5万円/㎡52.5万円/㎡
3284.2万円/㎡66万円/㎡
3380万円/㎡60万円/㎡
3473.3万円/㎡60.2万円/㎡
3573.3万円/㎡42.4万円/㎡
3680万円/㎡53.6万円/㎡
3775万円/㎡73万円/㎡
3876.4万円/㎡79.7万円/㎡
3983.6万円/㎡–
4086万円/㎡–
4175万円/㎡48万円/㎡
4277.5万円/㎡67.1万円/㎡
4376.4万円/㎡53.5万円/㎡
4477.5万円/㎡83.7万円/㎡
4581.8万円/㎡58.4万円/㎡
4688.8万円/㎡–
4779.3万円/㎡–
4884.2万円/㎡57.8万円/㎡
5070万円/㎡57.8万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年5.4%と、2000年代築（年3.8%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約22%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円200万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–55.8万円/㎡105万円/㎡–
200643.3万円/㎡52万円/㎡108万円/㎡–
200745.7万円/㎡60万円/㎡90.7万円/㎡–
200845万円/㎡56万円/㎡80万円/㎡–
200943.1万円/㎡55万円/㎡87.5万円/㎡–
201042.5万円/㎡55万円/㎡95万円/㎡100万円/㎡
201146.5万円/㎡55万円/㎡80万円/㎡97.8万円/㎡
201240万円/㎡53.8万円/㎡70万円/㎡94.3万円/㎡
201340万円/㎡55.3万円/㎡76.3万円/㎡105万円/㎡
201446.7万円/㎡60万円/㎡80万円/㎡115万円/㎡
201551.7万円/㎡66.7万円/㎡90万円/㎡110万円/㎡
201654.3万円/㎡67.8万円/㎡95万円/㎡112万円/㎡
201758.2万円/㎡75万円/㎡94.3万円/㎡110万円/㎡
2018–80万円/㎡95万円/㎡113万円/㎡
201960.7万円/㎡71.3万円/㎡100万円/㎡116万円/㎡
2020–80万円/㎡105万円/㎡120万円/㎡
202167.1万円/㎡85万円/㎡105万円/㎡125万円/㎡
202274.3万円/㎡86.7万円/㎡107万円/㎡127万円/㎡
202373.8万円/㎡86.7万円/㎡114万円/㎡125万円/㎡
202486万円/㎡93.3万円/㎡117万円/㎡137万円/㎡
202580.8万円/㎡104万円/㎡130万円/㎡140万円/㎡
2026年（途中まで）–109万円/㎡128万円/㎡175万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–38万円/㎡––
2006–45.7万円/㎡59.5万円/㎡–
2007–46.7万円/㎡63.5万円/㎡–
200839万円/㎡46.1万円/㎡59.4万円/㎡–
200936.7万円/㎡40万円/㎡55.9万円/㎡–
2010–38.5万円/㎡56.7万円/㎡–
201130.5万円/㎡44.2万円/㎡–58.7万円/㎡
2012–36.2万円/㎡52.9万円/㎡56.3万円/㎡
201337.1万円/㎡40万円/㎡52.2万円/㎡58.8万円/㎡
2014–37.3万円/㎡55.4万円/㎡60万円/㎡
2015–44.3万円/㎡59.1万円/㎡64.8万円/㎡
201638万円/㎡44.8万円/㎡58.9万円/㎡71.1万円/㎡
201740万円/㎡48万円/㎡–71.7万円/㎡
2018–56万円/㎡–75万円/㎡
201944万円/㎡49.8万円/㎡–74.7万円/㎡
202049.3万円/㎡52.1万円/㎡–72.8万円/㎡
202150.8万円/㎡53.8万円/㎡–80万円/㎡
2022–59.5万円/㎡70.3万円/㎡85.6万円/㎡
202358.3万円/㎡61.5万円/㎡–80.7万円/㎡
202475.5万円/㎡59.4万円/㎡––
2025–80.5万円/㎡–90.5万円/㎡

豊島区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
池袋3,100万円120万円/㎡2億5,000万円9393
大塚(東京)2,700万円117万円/㎡1億円6334
椎名町2,800万円119万円/㎡8,400万円5157
要町3,700万円123万円/㎡8,700万円5153
北池袋2,500万円105万円/㎡8,250万円7146
西巣鴨3,900万円108万円/㎡7,900万円6119
巣鴨2,800万円115万円/㎡1億3,000万円6118
雑司が谷(東京メトロ)3,650万円109万円/㎡9,000万円4104
東長崎2,500万円95.7万円/㎡8,050万円6104
東池袋5,450万円150万円/㎡1億2,500万円2100
駒込3,300万円115万円/㎡9,300万円497
千川2,300万円95万円/㎡8,600万円676
下板橋3,800万円124万円/㎡8,350万円761
目白6,700万円133万円/㎡1億8,000万円860
板橋5,900万円113万円/㎡–346

豊島区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,400万円20 m²749
2LDK6,500万円55 m²223
3LDK8,550万円70 m²164
1LDK4,400万円40 m²153
1DK2,800万円25 m²73
2DK3,500万円45 m²37
1R1,600万円17.5 m²26
オープンフロア3,800万円45 m²18

豊島区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,400万円（㎡単価125万円/㎡、477件）です。

豊島区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億500万円（200件）です。

豊島区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+25.0%、住宅地㎡単価は+33.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。