Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

江戸川区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,300万円
69.6万円/㎡ · 2024年比 +13.7%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,500万円
2024年比 +7.8%
住宅地 ㎡単価（取引）
45.5万円/㎡
5年で+35.8%
2025年の取引件数
1,100
東京都内 50エリア中 27位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約5.5%上昇し、その前の5年（年2.4%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均より37%低い水準です。10年前の差は29%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約26%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の66%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は3,300万円〜5,725万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.6人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は9.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.2%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.5万円）の約47.7年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は90%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+22%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ45%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、99%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が58%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

江戸川区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
705,063
2020年比 +1.0%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+2,542
人口千人あたり +3.61
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
9.3%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.2%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
7.5万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
89.5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
44.4万円/㎡
1年 +5.5%・5年 +21.5%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
98.8%
地価公示地点85か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 57.6%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点85か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

江戸川区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

3,200万円

53.3万円/㎡

  • 北小岩
  • 小岩 · 徒歩10分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1998年築
標準的2026 Q1

4,500万円

69.2万円/㎡

  • 東小岩
  • 江戸川 · 徒歩7分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2008年築
高価格帯2026 Q1

6,200万円

103万円/㎡

  • 西小岩
  • 小岩 · 徒歩5分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2019年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

2,900万円

64.4万円/㎡

  • 瑞江
  • 瑞江 · 徒歩6分
  • 土地40㎡ · 延床45㎡
  • 2014年築
標準的2025 Q4

5,800万円

58万円/㎡

  • 江戸川
  • 瑞江 · 徒歩16分
  • 土地90㎡ · 延床100㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q4

9,500万円

38万円/㎡

  • 東葛西
  • 葛西 · 徒歩14分
  • 土地165㎡ · 延床250㎡
  • 1987年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,300万円3,900万円
20062,500万円4,100万円
20072,500万円4,400万円
20082,800万円4,300万円
20092,800万円3,900万円
20102,700万円3,900万円
20112,800万円4,000万円
20122,600万円3,800万円
20132,600万円3,800万円
20142,800万円3,800万円
20153,000万円3,950万円
20163,150万円4,100万円
20173,100万円4,200万円
20183,100万円4,200万円
20193,100万円4,200万円
20203,100万円4,600万円
20213,500万円4,700万円
20223,800万円5,000万円
20233,900万円5,300万円
20243,800万円5,000万円
20254,300万円5,500万円
2026年（途中まで）4,400万円6,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約19%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200535.7万円/㎡40万円/㎡30万円/㎡
200638.5万円/㎡42.8万円/㎡32万円/㎡
200746.7万円/㎡44.7万円/㎡35万円/㎡
200843.1万円/㎡43.2万円/㎡32万円/㎡
200941.4万円/㎡41.1万円/㎡28万円/㎡
201042.7万円/㎡39.1万円/㎡29万円/㎡
201142万円/㎡41.1万円/㎡27万円/㎡
201240万円/㎡39.1万円/㎡27万円/㎡
201340万円/㎡40万円/㎡28万円/㎡
201443.1万円/㎡38.9万円/㎡27万円/㎡
201545.7万円/㎡39万円/㎡29万円/㎡
201649.1万円/㎡40万円/㎡30万円/㎡
201750万円/㎡42万円/㎡30万円/㎡
201850万円/㎡44万円/㎡34万円/㎡
201949.2万円/㎡42.1万円/㎡31万円/㎡
202050.8万円/㎡47.1万円/㎡33.5万円/㎡
202156.4万円/㎡47.1万円/㎡37万円/㎡
202260万円/㎡50万円/㎡38万円/㎡
202361.5万円/㎡52.5万円/㎡36万円/㎡
202461.2万円/㎡51万円/㎡39万円/㎡
202569.6万円/㎡55万円/㎡45.5万円/㎡
2026年（途中まで）70万円/㎡58.6万円/㎡39万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築18年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。戸建ては築26年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築26年までに新築時から約43%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
086.7万円/㎡59万円/㎡
1–57.1万円/㎡
291.7万円/㎡56.7万円/㎡
385万円/㎡63万円/㎡
483.7万円/㎡57.8万円/㎡
580万円/㎡52.4万円/㎡
680万円/㎡51.1万円/㎡
781.5万円/㎡55.3万円/㎡
879.2万円/㎡45.9万円/㎡
980万円/㎡50.7万円/㎡
1078.6万円/㎡55.6万円/㎡
1171.9万円/㎡47.5万円/㎡
1269.1万円/㎡–
1363.1万円/㎡–
1472.3万円/㎡48.6万円/㎡
1568万円/㎡44.1万円/㎡
1664.6万円/㎡40.8万円/㎡
1772.4万円/㎡43.1万円/㎡
1861.5万円/㎡47.8万円/㎡
1958.5万円/㎡39万円/㎡
2058.5万円/㎡43.6万円/㎡
2166.7万円/㎡43.3万円/㎡
2262.7万円/㎡37.2万円/㎡
2360万円/㎡36.3万円/㎡
2458.5万円/㎡32.7万円/㎡
2557.3万円/㎡34.8万円/㎡
2655.4万円/㎡29.2万円/㎡
2758.5万円/㎡38.4万円/㎡
2857.1万円/㎡31.8万円/㎡
2957万円/㎡32.3万円/㎡
3055.2万円/㎡31.5万円/㎡
3160万円/㎡33.3万円/㎡
3251.4万円/㎡25万円/㎡
3352.9万円/㎡30.5万円/㎡
3443.2万円/㎡34万円/㎡
3557.8万円/㎡29.8万円/㎡
3649.4万円/㎡32.1万円/㎡
3750万円/㎡29.9万円/㎡
3848.9万円/㎡31.1万円/㎡
3950.8万円/㎡32.3万円/㎡
4047.8万円/㎡29.1万円/㎡
4152.8万円/㎡24.4万円/㎡
4250万円/㎡27万円/㎡
4352万円/㎡25.5万円/㎡
4447.7万円/㎡25.7万円/㎡
4547.5万円/㎡29.1万円/㎡
4645.5万円/㎡28.8万円/㎡
4744万円/㎡30万円/㎡
4844.6万円/㎡22.2万円/㎡
4949.2万円/㎡37.7万円/㎡
5051.2万円/㎡27.6万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約3.5%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約11%安く取引されています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200529.7万円/㎡38.6万円/㎡––
200630万円/㎡38.5万円/㎡46.9万円/㎡–
200733.3万円/㎡41.3万円/㎡68万円/㎡–
200830.8万円/㎡41.5万円/㎡52.9万円/㎡–
200930.9万円/㎡38.5万円/㎡50.8万円/㎡–
201032.6万円/㎡41.5万円/㎡53.1万円/㎡–
201133.3万円/㎡41.3万円/㎡47.1万円/㎡–
201231.7万円/㎡37.3万円/㎡47.3万円/㎡–
201332.2万円/㎡38.5万円/㎡46.7万円/㎡–
201437万円/㎡41.4万円/㎡48.6万円/㎡58万円/㎡
201536万円/㎡41.7万円/㎡50万円/㎡62.8万円/㎡
201640万円/㎡45万円/㎡50.9万円/㎡58.6万円/㎡
201740万円/㎡45.9万円/㎡54.3万円/㎡63万円/㎡
201842.2万円/㎡46.7万円/㎡50.8万円/㎡69.3万円/㎡
201941.5万円/㎡46.7万円/㎡51.7万円/㎡66.2万円/㎡
202038.3万円/㎡47.7万円/㎡53.8万円/㎡72.3万円/㎡
202146.2万円/㎡51.4万円/㎡57.1万円/㎡68.6万円/㎡
202248.5万円/㎡54.3万円/㎡62.9万円/㎡76.9万円/㎡
202346.7万円/㎡53.8万円/㎡67.3万円/㎡76.3万円/㎡
202444万円/㎡57.5万円/㎡64万円/㎡88.6万円/㎡
202553.3万円/㎡60万円/㎡75万円/㎡93.8万円/㎡
2026年（途中まで）–63.4万円/㎡87.7万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200520万円/㎡26.5万円/㎡44.4万円/㎡–
200632.8万円/㎡30万円/㎡47万円/㎡–
200730万円/㎡34.1万円/㎡49.5万円/㎡–
200830.6万円/㎡28.2万円/㎡48万円/㎡–
200927.1万円/㎡26.1万円/㎡45.4万円/㎡–
201023.3万円/㎡23.4万円/㎡45.3万円/㎡–
201121.9万円/㎡25.3万円/㎡42.2万円/㎡45.7万円/㎡
201220万円/㎡23.5万円/㎡37.3万円/㎡44.4万円/㎡
201320万円/㎡24.5万円/㎡36.5万円/㎡44.4万円/㎡
201417.3万円/㎡26.1万円/㎡34万円/㎡43.8万円/㎡
201521.7万円/㎡26万円/㎡37.9万円/㎡44.2万円/㎡
201627.6万円/㎡27.5万円/㎡36万円/㎡47.3万円/㎡
201726.1万円/㎡28.1万円/㎡37.7万円/㎡48万円/㎡
201827.3万円/㎡29.1万円/㎡41万円/㎡48.7万円/㎡
201926.5万円/㎡27.6万円/㎡38.5万円/㎡49.1万円/㎡
202024万円/㎡27.9万円/㎡40万円/㎡50.2万円/㎡
202122.2万円/㎡27.4万円/㎡41万円/㎡50.5万円/㎡
202227.7万円/㎡31.9万円/㎡44.9万円/㎡48.6万円/㎡
202329.7万円/㎡31.7万円/㎡40万円/㎡55.6万円/㎡
202424万円/㎡32.4万円/㎡45.9万円/㎡51.1万円/㎡
202530万円/㎡33.3万円/㎡46.7万円/㎡57.8万円/㎡
2026年（途中まで）–33.8万円/㎡––

江戸川区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
小岩3,900万円68.8万円/㎡5,100万円11325
葛西3,900万円62万円/㎡7,300万円12315
篠崎4,000万円63.3万円/㎡5,100万円14280
新小岩3,900万円58万円/㎡4,650万円20269
西葛西4,100万円68.3万円/㎡8,000万円10260
船堀4,300万円65.8万円/㎡5,400万円12258
瑞江3,850万円57.7万円/㎡5,200万円13239
平井(東京)4,400万円71.4万円/㎡6,050万円9203
一之江4,100万円60万円/㎡4,300万円13201
京成小岩3,500万円60万円/㎡6,200万円585
江戸川3,200万円64.8万円/㎡5,300万円657
葛西臨海公園3,900万円56万円/㎡7,200万円2153
東大島3,800万円60万円/㎡–1133
新柴又––5,300万円713

江戸川区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK4,300万円65 m²632
2LDK3,850万円60 m²184
4LDK5,350万円80 m²58
1K1,300万円25 m²51
1LDK3,050万円40 m²46
2DK2,250万円47.5 m²26
1DK1,350万円25 m²22
2LDK+S4,350万円65 m²16

江戸川区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,300万円（㎡単価69.6万円/㎡、408件）です。

江戸川区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,500万円（510件）です。

江戸川区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+37.1%、住宅地㎡単価は+35.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。