鹿児島県の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,200万円
- 29.1万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,100万円
- 2024年比 -5.3%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 1.8万円/㎡
- 5年で-5.3%
- 2025年の取引件数
- 2,876
- 日本内 47エリア中 18位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約1.4%と、前の5年の年3.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
日本平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は日本平均より46%低い水準です。10年前の差は29%で、周辺から取り残されつつあります。
ファミリー向けの市場
最近の取引の64%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は850万円〜2,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.7%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3.3人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は20.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は13.6%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.2万円）の約43.2年分です（広域では約38.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は16%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で0%、5年で-3%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ30%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、27%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が5%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
鹿児島県の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 1,512,969
- 2020年比 -4.7%
- 日本：-2.5%
- 2025年の転入超過
- -5,003
- 人口千人あたり -3.31
- 空き家率（2023年）
- 20.5%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 13.6%
- 日本：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.2万円
- 月額・借家全体
- 日本：5.7万円
- 大地震のリスク
- 15.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 日本：38.4%
- 公示地価（2026年）
- 1.9万円/㎡
- 1年 -0.4%・5年 -3.1%
- 日本：7.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 27.0%
- 地価公示地点281か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 5.0%）
- 日本：42.6%
- 津波リスク
- 1.4%
- 地価公示地点281か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 日本：7.8%
- 土砂災害リスク
- 4.6%
- 地価公示地点281か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 日本：2.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
鹿児島県の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
660万円
18.9万円/㎡
- 新照院町、鹿児島市
- 鹿児島中央 · 徒歩15分
- 1LDK · 35 m²
- 1990年築
2,400万円
26.7万円/㎡
- 武、鹿児島市
- 鹿児島中央 · 徒歩8分
- 4LDK · 90 m²
- 1996年築
3,100万円
44.3万円/㎡
- 上荒田町、鹿児島市
- 鹿児島中央 · 徒歩14分
- 3LDK · 70 m²
- 2003年築
戸建て
300万円
1.1万円/㎡
- 新生町、鹿屋市
- 志布志
- 土地320㎡ · 延床280㎡
- 1967年築
1,200万円
4.8万円/㎡
- 吉野町、鹿児島市
- 鹿児島
- 土地320㎡ · 延床250㎡
- 1998年築
3,000万円
17.1万円/㎡
- 下荒田、鹿児島市
- 郡元(ＪＲ) · 徒歩28分
- 土地135㎡ · 延床175㎡
- 1985年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,600万円 | 1,400万円 |
| 2008 | 1,600万円 | 1,300万円 |
| 2009 | 1,600万円 | 1,200万円 |
| 2010 | 1,900万円 | 1,200万円 |
| 2011 | 1,800万円 | 1,200万円 |
| 2012 | 1,600万円 | 1,200万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 1,200万円 |
| 2014 | 1,600万円 | 1,300万円 |
| 2015 | 1,700万円 | 1,200万円 |
| 2016 | 1,600万円 | 1,300万円 |
| 2017 | 1,800万円 | 1,200万円 |
| 2018 | 1,700万円 | 1,400万円 |
| 2019 | 1,950万円 | 1,400万円 |
| 2020 | 2,100万円 | 1,500万円 |
| 2021 | 2,050万円 | 1,500万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 1,300万円 |
| 2023 | 1,800万円 | 1,200万円 |
| 2024 | 2,200万円 | 1,300万円 |
| 2025 | 2,200万円 | 1,100万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,600万円 | 1,300万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 22.7万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 2.2万円/㎡ |
| 2008 | 21.4万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2009 | 22万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2010 | 26.2万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2011 | 22.8万円/㎡ | 10万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2012 | 22.9万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2013 | 22.4万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2014 | 22.3万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2015 | 23.5万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2016 | 22.9万円/㎡ | 11万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2017 | 24.3万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 2万円/㎡ |
| 2018 | 24.1万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2019 | 26.5万円/㎡ | 11.9万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2020 | 28.8万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2021 | 27.4万円/㎡ | 12万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2022 | 26.7万円/㎡ | 10万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2023 | 26.3万円/㎡ | 10万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2024 | 30万円/㎡ | 10万円/㎡ | 1.5万円/㎡ |
| 2025 | 29.1万円/㎡ | 9.5万円/㎡ | 1.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 33.8万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 1.7万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 28万円/㎡ |
| 1 | – | 28.8万円/㎡ |
| 2 | – | 27.6万円/㎡ |
| 3 | – | 29.4万円/㎡ |
| 4 | 48万円/㎡ | 24.4万円/㎡ |
| 5 | 44万円/㎡ | 26.9万円/㎡ |
| 6 | 41.9万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 7 | 45.7万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 8 | – | 22.6万円/㎡ |
| 9 | 35.7万円/㎡ | 18.2万円/㎡ |
| 10 | 43.5万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 11 | 35.1万円/㎡ | 17.5万円/㎡ |
| 12 | 37.3万円/㎡ | 17.4万円/㎡ |
| 13 | 38.6万円/㎡ | 19.6万円/㎡ |
| 14 | – | 12.9万円/㎡ |
| 15 | 31.3万円/㎡ | 16.8万円/㎡ |
| 16 | 37.3万円/㎡ | 13.2万円/㎡ |
| 17 | 36.2万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 18 | 34.8万円/㎡ | 12.3万円/㎡ |
| 19 | 34.8万円/㎡ | 10.8万円/㎡ |
| 20 | 27.7万円/㎡ | 12.7万円/㎡ |
| 21 | 33.8万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 22 | 34.4万円/㎡ | 10.3万円/㎡ |
| 23 | 29.3万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 24 | 36.5万円/㎡ | 8.9万円/㎡ |
| 25 | 30.8万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 26 | – | 7.5万円/㎡ |
| 27 | 26万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 28 | – | 9.2万円/㎡ |
| 29 | 20万円/㎡ | 8.2万円/㎡ |
| 30 | 21.4万円/㎡ | 8.1万円/㎡ |
| 31 | 15.7万円/㎡ | 9万円/㎡ |
| 32 | 17.2万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 33 | 15.3万円/㎡ | 6.9万円/㎡ |
| 34 | 15.6万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 35 | 11.5万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 36 | 14.7万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 37 | – | 6.7万円/㎡ |
| 38 | 15万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 39 | – | 5.6万円/㎡ |
| 40 | 18.5万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 41 | 17.5万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 42 | – | 4.9万円/㎡ |
| 43 | – | 5万円/㎡ |
| 44 | 16.5万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 45 | 14.3万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 46 | – | 5.8万円/㎡ |
| 47 | 14.7万円/㎡ | 4.7万円/㎡ |
| 48 | – | 3.8万円/㎡ |
| 49 | – | 3.9万円/㎡ |
| 50 | – | 3.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 21.4万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 20万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 20万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 18.7万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 20万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 20万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2013 | – | 21.1万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2014 | – | 17.5万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 21.5万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 20.3万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | – |
| 2017 | 12.9万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 29.7万円/㎡ | – |
| 2018 | 12万円/㎡ | 20.5万円/㎡ | 29.7万円/㎡ | – |
| 2019 | – | 23.9万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2020 | – | 17.6万円/㎡ | 31.8万円/㎡ | 48.8万円/㎡ |
| 2021 | – | 22.6万円/㎡ | 32.2万円/㎡ | 43.8万円/㎡ |
| 2022 | – | 20万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | – |
| 2023 | – | 15.3万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | 41.7万円/㎡ |
| 2024 | – | 18万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | 41.9万円/㎡ |
| 2025 | – | 21.4万円/㎡ | 37.2万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | – | 22.9万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 9.2万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 9万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 9万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 8.4万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 7.7万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 26.9万円/㎡ |
| 2012 | 7.8万円/㎡ | 9.3万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 2013 | 7.8万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 24.7万円/㎡ |
| 2014 | 7.3万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 23.6万円/㎡ |
| 2015 | 6.2万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 2016 | 6.1万円/㎡ | 9万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 2017 | 5.5万円/㎡ | 8.1万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2018 | 6.4万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 25.4万円/㎡ |
| 2019 | 6万円/㎡ | 8.1万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 2020 | 6.1万円/㎡ | 8.2万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2021 | 4.8万円/㎡ | 7.7万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 24.6万円/㎡ |
| 2022 | 5.7万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 20.4万円/㎡ |
| 2023 | 4.2万円/㎡ | 7.5万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 2024 | 3.5万円/㎡ | 6.5万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2025 | 4.6万円/㎡ | 6.8万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 21.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 4.5万円/㎡ | 7.4万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
鹿児島県のエリア別相場
2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。
| エリア | 中古マンション㎡単価 | 中古マンション価格（中央値） | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 住宅地 ㎡単価（取引） | マンション5年変化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鹿児島市 | 29万円/㎡ | 2,200万円 | 2,500万円 | 7.8万円/㎡ | -2.3% |
| 奄美市 | – | – | 2,000万円 | 3.4万円/㎡ | – |
| 姶良市 | – | – | 1,100万円 | 2.5万円/㎡ | – |
| 鹿屋市 | – | – | 1,100万円 | 6,100円/㎡ | – |
| 霧島市 | – | – | 875万円 | 1.4万円/㎡ | – |
| 日置市 | – | – | 800万円 | 1.5万円/㎡ | – |
| 薩摩川内市 | – | – | 930万円 | 1.6万円/㎡ | – |
| 出水市 | – | – | 675万円 | 9,100円/㎡ | – |
| 指宿市 | – | – | 400万円 | 1.1万円/㎡ | – |
| 南さつま市 | – | – | 460万円 | 1.2万円/㎡ | – |
| 熊毛郡屋久島町 | – | – | 550万円 | – | – |
| いちき串木野市 | – | – | 680万円 | – | – |
| 枕崎市 | – | – | 290万円 | – | – |
| 曽於市 | – | – | – | 3,100円/㎡ | – |
| 志布志市 | – | – | – | 6,350円/㎡ | – |
鹿児島県の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鹿児島中央 | 2,200万円 | 31.2万円/㎡ | 2,950万円 | 18 | 698 |
| 鹿児島 | 2,300万円 | 30万円/㎡ | 1,900万円 | 13 | 365 |
| 国分(鹿児島) | 2,100万円 | 27.8万円/㎡ | 1,300万円 | 18 | 252 |
| 志布志 | – | – | 780万円 | 18 | 243 |
| 谷山(ＪＲ) | 2,500万円 | 34.5万円/㎡ | 3,150万円 | 14 | 160 |
| 宇宿 | 1,850万円 | 24万円/㎡ | 3,000万円 | 13 | 159 |
| 南鹿児島 | 1,500万円 | 18.3万円/㎡ | 3,000万円 | 16 | 116 |
| 広木 | – | – | 1,700万円 | 23 | 116 |
| 川内(鹿児島) | 2,250万円 | 31万円/㎡ | 1,100万円 | 15 | 109 |
| 郡元(ＪＲ) | 2,800万円 | 37.5万円/㎡ | 2,900万円 | 16 | 109 |
| 帖佐 | – | – | 1,400万円 | 16 | 105 |
| 隼人 | – | – | 1,700万円 | 18 | 90 |
| 伊集院 | – | – | 1,400万円 | 19 | 87 |
| 坂之上 | – | – | 2,050万円 | 12 | 86 |
| 姶良 | – | – | 1,500万円 | 14 | 71 |
鹿児島県の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,500万円 | 70 m² | 231 |
| 4LDK | 2,600万円 | 85 m² | 70 |
| 2LDK | 2,300万円 | 65 m² | 65 |
| 1K | 250万円 | 20 m² | 61 |
| 2DK | 450万円 | 45 m² | 15 |
| 1LDK | 660万円 | 45 m² | 12 |
鹿児島県の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価29.1万円/㎡、169件）です。
鹿児島県の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,100万円（1437件）です。
鹿児島県の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+1.2%、住宅地㎡単価は-5.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。