Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

文京区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,900万円
132万円/㎡ · 2024年比 +10.2%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1億5,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
150万円/㎡
5年で+50.0%
2025年の取引件数
715
東京都内 50エリア中 8位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均より22%高い水準です。10年前は30%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近プレミアムは小さめ

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約9%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の42%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,500万円〜9,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は4.1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.7人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は10.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.6%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月9.5万円）の約43年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は65%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+13%、5年で+47%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、24%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

文京区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
250,030
2020年比 +4.1%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+667
人口千人あたり +2.67
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
10.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.6%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
9.5万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
64.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
137万円/㎡
1年 +13.2%・5年 +46.6%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
24.0%
地価公示地点50か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 2.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点50か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

文京区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,500万円

125万円/㎡

  • 音羽
  • 護国寺 · 徒歩5分
  • 1K · 20 m²
  • 2002年築
標準的2026 Q1

5,300万円

151万円/㎡

  • 白山
  • 白山(東京) · 徒歩3分
  • 1LDK · 35 m²
  • 2010年築
高価格帯2026 Q1

1億1,000万円

157万円/㎡

  • 音羽
  • 護国寺 · 徒歩1分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1987年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

8,700万円

124万円/㎡

  • 本駒込
  • 千石 · 徒歩6分
  • 土地70㎡ · 延床70㎡
  • 1976年築
標準的2026 Q1

1億8,000万円

171万円/㎡

  • 西片
  • 東大前 · 徒歩3分
  • 土地100㎡ · 延床105㎡
  • 1973年築
高価格帯2025 Q4

4億5,000万円

132万円/㎡

  • 千石
  • 千石 · 徒歩4分
  • 土地450㎡ · 延床340㎡
  • 1974年築
取引価格（中央値）の推移
0円5,000万円1億円1億5,000万円2億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,200万円6,800万円
20062,300万円8,600万円
20072,500万円9,250万円
20082,300万円7,100万円
20092,400万円6,750万円
20102,300万円6,500万円
20112,650万円6,650万円
20122,400万円5,950万円
20132,300万円6,650万円
20142,200万円6,900万円
20152,300万円7,550万円
20162,500万円1億1,000万円
20172,400万円9,000万円
20182,850万円9,500万円
20193,200万円7,900万円
20203,100万円7,950万円
20213,400万円9,100万円
20223,300万円1億1,000万円
20234,350万円1億3,000万円
20244,300万円1億4,500万円
20254,900万円1億5,500万円
2026年（途中まで）3,900万円1億7,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約13%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。この差は10年で縮まっています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200588万円/㎡56.8万円/㎡64万円/㎡
200680万円/㎡55.3万円/㎡74万円/㎡
200775万円/㎡69.6万円/㎡82万円/㎡
200876万円/㎡65.8万円/㎡78.5万円/㎡
200970万円/㎡54.7万円/㎡62.5万円/㎡
201076.7万円/㎡54.3万円/㎡70.5万円/㎡
201175万円/㎡48.7万円/㎡65万円/㎡
201269.1万円/㎡50.5万円/㎡71万円/㎡
201370.7万円/㎡60万円/㎡73万円/㎡
201477.1万円/㎡57.1万円/㎡72万円/㎡
201586万円/㎡63.2万円/㎡83.5万円/㎡
201690万円/㎡67.6万円/㎡87万円/㎡
201794.3万円/㎡70.8万円/㎡95万円/㎡
201896万円/㎡74.3万円/㎡98万円/㎡
2019102万円/㎡75.2万円/㎡89万円/㎡
2020105万円/㎡78.1万円/㎡100万円/㎡
2021113万円/㎡87.9万円/㎡110万円/㎡
2022114万円/㎡100万円/㎡130万円/㎡
2023120万円/㎡100万円/㎡120万円/㎡
2024120万円/㎡100万円/㎡140万円/㎡
2025132万円/㎡118万円/㎡150万円/㎡
2026年（途中まで）140万円/㎡121万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築28年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。
0円100万円200万円300万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0220万円/㎡118万円/㎡
1171万円/㎡122万円/㎡
2149万円/㎡–
3144万円/㎡118万円/㎡
4143万円/㎡–
5146万円/㎡–
6152万円/㎡–
7145万円/㎡128万円/㎡
8140万円/㎡–
9135万円/㎡–
10138万円/㎡–
11126万円/㎡94.8万円/㎡
12134万円/㎡–
13135万円/㎡–
14130万円/㎡–
15130万円/㎡–
16117万円/㎡–
17117万円/㎡–
18120万円/㎡–
19116万円/㎡–
20120万円/㎡–
21120万円/㎡–
22122万円/㎡–
23119万円/㎡–
24120万円/㎡–
25115万円/㎡–
26116万円/㎡–
27110万円/㎡–
28109万円/㎡–
29109万円/㎡–
30106万円/㎡100万円/㎡
31108万円/㎡–
3292.9万円/㎡–
3386.7万円/㎡–
3488.3万円/㎡70.6万円/㎡
3595万円/㎡–
3696万円/㎡–
3790万円/㎡78万円/㎡
3889.7万円/㎡–
3995万円/㎡–
40100万円/㎡–
41100万円/㎡–
42107万円/㎡–
4380万円/㎡–
4481.3万円/㎡–
4593.3万円/㎡90.5万円/㎡
4691.4万円/㎡–
47100万円/㎡–
4875.6万円/㎡–
49–60.9万円/㎡
5082.5万円/㎡80万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円100万円200万円300万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–58.2万円/㎡105万円/㎡–
200646.6万円/㎡58.3万円/㎡105万円/㎡–
200751.1万円/㎡66.7万円/㎡95万円/㎡–
2008–66.6万円/㎡90万円/㎡–
2009–61.8万円/㎡85.3万円/㎡–
2010–63.3万円/㎡88.6万円/㎡–
201145.5万円/㎡63.5万円/㎡80万円/㎡104万円/㎡
201247.1万円/㎡60万円/㎡80万円/㎡96万円/㎡
201346.7万円/㎡61.3万円/㎡80万円/㎡88.3万円/㎡
201449.2万円/㎡66.4万円/㎡85万円/㎡100万円/㎡
2015–73.3万円/㎡95万円/㎡106万円/㎡
201660万円/㎡83.3万円/㎡96.5万円/㎡110万円/㎡
201766.2万円/㎡81.7万円/㎡100万円/㎡112万円/㎡
201868万円/㎡87.3万円/㎡105万円/㎡119万円/㎡
201971.7万円/㎡85.7万円/㎡110万円/㎡114万円/㎡
202070.6万円/㎡90万円/㎡111万円/㎡122万円/㎡
202174万円/㎡95.2万円/㎡115万円/㎡133万円/㎡
202277.1万円/㎡100万円/㎡115万円/㎡134万円/㎡
202382.9万円/㎡104万円/㎡120万円/㎡147万円/㎡
202492.8万円/㎡110万円/㎡125万円/㎡147万円/㎡
202596.7万円/㎡118万円/㎡136万円/㎡174万円/㎡
2026年（途中まで）–126万円/㎡146万円/㎡235万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200644.3万円/㎡46.3万円/㎡68.7万円/㎡–
2007–56.4万円/㎡80万円/㎡–
2008–53.7万円/㎡73.3万円/㎡–
2009–42.9万円/㎡68万円/㎡–
2010–44.9万円/㎡66.7万円/㎡–
2011–43.4万円/㎡––
2012–40万円/㎡–70.7万円/㎡
2013–50.5万円/㎡–69.1万円/㎡
2014–46.3万円/㎡–70万円/㎡
2015–54.7万円/㎡–81.1万円/㎡
2016–56.7万円/㎡–83.8万円/㎡
2017–56.2万円/㎡–85.6万円/㎡
201846.2万円/㎡63.2万円/㎡–85.3万円/㎡
2019–58.1万円/㎡–90万円/㎡
2020–62万円/㎡–91.3万円/㎡
2021–71.5万円/㎡––
2022–64.9万円/㎡––
2023–86.4万円/㎡––
2024–78.3万円/㎡––
2025100万円/㎡91.3万円/㎡––

文京区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
春日(東京)6,000万円135万円/㎡1億5,000万円5221
江戸川橋4,000万円123万円/㎡2億8,500万円5177
茗荷谷4,200万円125万円/㎡1億3,500万円7167
千石6,400万円125万円/㎡1億5,000万円5146
護国寺4,550万円110万円/㎡2億1,000万円4139
千駄木3,650万円114万円/㎡1億1,000万円5138
本郷三丁目6,250万円143万円/㎡2億円5123
白山(東京)2,750万円120万円/㎡1億3,000万円592
本駒込3,700万円125万円/㎡1億2,500万円483
湯島3,200万円138万円/㎡1億6,000万円481
新大塚2,700万円110万円/㎡1億3,500万円572
駒込3,950万円120万円/㎡1億4,000万円967
後楽園4,350万円134万円/㎡1億4,000万円966
根津6,400万円127万円/㎡–365
東大前3,800万円123万円/㎡1億4,500万円462

文京区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,400万円20 m²488
2LDK8,000万円55 m²288
1LDK5,100万円40 m²241
3LDK1億1,000万円70 m²209
1DK3,250万円30 m²76
2DK4,500万円45 m²40
1R1,900万円15 m²21
オープンフロア5,700万円55 m²19

文京区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,900万円（㎡単価132万円/㎡、502件）です。

文京区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億5,500万円（136件）です。

文京区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+26.0%、住宅地㎡単価は+50.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。