Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

板橋区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,800万円
88.2万円/㎡ · 2024年比 +4.5%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
6,900万円
2024年比 +1.7%
住宅地 ㎡単価（取引）
58万円/㎡
5年で+34.9%
2025年の取引件数
1,423
東京都内 50エリア中 22位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約5.9%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均より17%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約34%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の48%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,200万円〜4,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1.8%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6.5人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は11.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.8%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.3万円）の約32.1年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は54%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+8%、5年で+28%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ37%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、39%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が20%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

板橋区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
595,000
2020年比 +1.8%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+3,862
人口千人あたり +6.49
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
11.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.8%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
7.3万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
54.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
53.8万円/㎡
1年 +8.3%・5年 +27.6%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
39.4%
地価公示地点66か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 19.7%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点66か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

板橋区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,200万円

110万円/㎡

  • 小豆沢
  • 志村坂上 · 徒歩9分
  • 1K · 20 m²
  • 2007年築
標準的2026 Q1

2,900万円

116万円/㎡

  • 板橋
  • 板橋区役所前 · 徒歩8分
  • 1K · 25 m²
  • 2013年築
高価格帯2026 Q2

5,100万円

102万円/㎡

  • 舟渡
  • 浮間舟渡 · 徒歩8分
  • 2LDK · 50 m²
  • 2017年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3,800万円

47.5万円/㎡

  • 赤塚新町
  • 地下鉄赤塚 · 徒歩3分
  • 土地125㎡ · 延床80㎡
  • 1988年築
標準的2026 Q1

6,800万円

64.8万円/㎡

  • 坂下
  • 志村三丁目 · 徒歩8分
  • 土地70㎡ · 延床105㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q4

1億3,000万円

72.2万円/㎡

  • 西台
  • 東武練馬 · 徒歩15分
  • 土地120㎡ · 延床180㎡
  • 2018年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円8,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,800万円4,100万円
20062,100万円4,500万円
20072,300万円4,600万円
20082,300万円4,300万円
20092,100万円4,100万円
20102,300万円4,300万円
20112,350万円4,300万円
20122,300万円4,000万円
20132,100万円4,200万円
20142,400万円4,300万円
20152,400万円4,300万円
20162,400万円4,700万円
20172,500万円5,000万円
20182,500万円5,300万円
20192,500万円4,900万円
20202,400万円5,000万円
20212,500万円5,600万円
20222,400万円5,800万円
20232,500万円6,200万円
20242,700万円6,400万円
20252,800万円6,900万円
2026年（途中まで）3,100万円6,800万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約29%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200535.7万円/㎡42.4万円/㎡35万円/㎡
200641.8万円/㎡45万円/㎡38万円/㎡
200749.2万円/㎡47.3万円/㎡42万円/㎡
200848万円/㎡46.3万円/㎡38万円/㎡
200946.3万円/㎡42.2万円/㎡29万円/㎡
201048.7万円/㎡43.8万円/㎡34万円/㎡
201146万円/㎡44万円/㎡34万円/㎡
201244.3万円/㎡42.1万円/㎡33万円/㎡
201343.2万円/㎡42.7万円/㎡34万円/㎡
201446.7万円/㎡43.9万円/㎡35万円/㎡
201551.7万円/㎡44.1万円/㎡37万円/㎡
201655.7万円/㎡44.7万円/㎡41万円/㎡
201760万円/㎡48.6万円/㎡42万円/㎡
201860万円/㎡48.9万円/㎡42万円/㎡
201964万円/㎡50.9万円/㎡40万円/㎡
202065.5万円/㎡52.1万円/㎡43万円/㎡
202175万円/㎡54.7万円/㎡48万円/㎡
202280万円/㎡54.9万円/㎡53万円/㎡
202380万円/㎡56.9万円/㎡52万円/㎡
202484.4万円/㎡60.7万円/㎡57万円/㎡
202588.2万円/㎡61.7万円/㎡58万円/㎡
2026年（途中まで）100万円/㎡58.8万円/㎡74.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築21年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築42年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。戸建ては築25年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築25年までに新築時から約39%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0120万円/㎡68.6万円/㎡
1112万円/㎡68万円/㎡
2107万円/㎡71万円/㎡
3100万円/㎡65.4万円/㎡
4102万円/㎡67.5万円/㎡
596万円/㎡69.4万円/㎡
6100万円/㎡71.4万円/㎡
796万円/㎡62.9万円/㎡
892万円/㎡63.1万円/㎡
992万円/㎡56万円/㎡
1092万円/㎡56.9万円/㎡
1192万円/㎡55.6万円/㎡
1292万円/㎡51.7万円/㎡
1395万円/㎡61.2万円/㎡
1490万円/㎡50万円/㎡
1592.7万円/㎡52.9万円/㎡
1694.3万円/㎡52.6万円/㎡
1786.7万円/㎡53.7万円/㎡
1880万円/㎡49.4万円/㎡
1977.8万円/㎡55.9万円/㎡
2078.7万円/㎡48万円/㎡
2171.4万円/㎡52.8万円/㎡
2270.7万円/㎡44.3万円/㎡
2372.8万円/㎡49.7万円/㎡
2472.3万円/㎡46.3万円/㎡
2570万円/㎡38.5万円/㎡
2666.7万円/㎡41.4万円/㎡
2764万円/㎡37.7万円/㎡
2860万円/㎡36.2万円/㎡
2963.5万円/㎡30万円/㎡
3058万円/㎡42.3万円/㎡
3163.6万円/㎡42.7万円/㎡
3257.2万円/㎡35.3万円/㎡
3354.5万円/㎡40万円/㎡
3452万円/㎡41.3万円/㎡
3555万円/㎡42.3万円/㎡
3653.7万円/㎡38.5万円/㎡
3755万円/㎡44.9万円/㎡
3858.4万円/㎡33.3万円/㎡
3960万円/㎡42.2万円/㎡
4060万円/㎡34万円/㎡
4156万円/㎡35.1万円/㎡
4248.3万円/㎡32.5万円/㎡
4347.4万円/㎡39.8万円/㎡
4450万円/㎡33.3万円/㎡
4550万円/㎡30.4万円/㎡
4645.7万円/㎡34.3万円/㎡
4744.4万円/㎡34.1万円/㎡
4838万円/㎡35万円/㎡
4937.1万円/㎡28.1万円/㎡
5036.4万円/㎡33.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.6%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約29%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200527.5万円/㎡36.4万円/㎡76.7万円/㎡–
200630万円/㎡38.3万円/㎡85万円/㎡–
200734.5万円/㎡42.1万円/㎡95万円/㎡–
200836万円/㎡42万円/㎡92万円/㎡–
200929.1万円/㎡38.5万円/㎡80万円/㎡–
201032.7万円/㎡41.4万円/㎡72.3万円/㎡–
201132.4万円/㎡41.8万円/㎡55万円/㎡60万円/㎡
201229.1万円/㎡40万円/㎡52.9万円/㎡77.5万円/㎡
201328万円/㎡39.5万円/㎡54.8万円/㎡85万円/㎡
201431.1万円/㎡43.3万円/㎡57.5万円/㎡71.4万円/㎡
201532万円/㎡45.2万円/㎡60万円/㎡96万円/㎡
201633.3万円/㎡47.7万円/㎡68.6万円/㎡88万円/㎡
201733.3万円/㎡50万円/㎡69.3万円/㎡88.3万円/㎡
201836.3万円/㎡51.3万円/㎡74.1万円/㎡84.3万円/㎡
201936.7万円/㎡50万円/㎡80万円/㎡84.6万円/㎡
202037万円/㎡52万円/㎡80万円/㎡88万円/㎡
202140万円/㎡55.4万円/㎡84万円/㎡90.9万円/㎡
202240万円/㎡56.7万円/㎡85万円/㎡88万円/㎡
202342.7万円/㎡60万円/㎡86万円/㎡92.2万円/㎡
202443.8万円/㎡63.3万円/㎡89.3万円/㎡100万円/㎡
202547.5万円/㎡67.1万円/㎡95.4万円/㎡104万円/㎡
2026年（途中まで）51.3万円/㎡74.5万円/㎡100万円/㎡112万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–33万円/㎡47.5万円/㎡–
200632万円/㎡35.1万円/㎡50.6万円/㎡–
200735.8万円/㎡35万円/㎡51.8万円/㎡–
200835万円/㎡36.2万円/㎡50万円/㎡–
200926.7万円/㎡31.7万円/㎡46.2万円/㎡–
201026.7万円/㎡29.3万円/㎡48.4万円/㎡51.6万円/㎡
201125.5万円/㎡31.6万円/㎡47.8万円/㎡48万円/㎡
201224.7万円/㎡25.1万円/㎡40万円/㎡46.2万円/㎡
201323.1万円/㎡31.3万円/㎡44万円/㎡46.8万円/㎡
201424.4万円/㎡33.8万円/㎡39万円/㎡50万円/㎡
201526.8万円/㎡35.5万円/㎡46.4万円/㎡49.1万円/㎡
201623.9万円/㎡30.7万円/㎡43.2万円/㎡53.5万円/㎡
201726.8万円/㎡38.9万円/㎡41.2万円/㎡56.7万円/㎡
201828.3万円/㎡36万円/㎡44.5万円/㎡58.1万円/㎡
201926.6万円/㎡36.7万円/㎡43.5万円/㎡57.9万円/㎡
202027.2万円/㎡32.4万円/㎡43.5万円/㎡56.2万円/㎡
202127.6万円/㎡34.2万円/㎡47.8万円/㎡57.7万円/㎡
202230万円/㎡35.6万円/㎡52.4万円/㎡62.6万円/㎡
202335.2万円/㎡40.5万円/㎡52.9万円/㎡59万円/㎡
202432.8万円/㎡40万円/㎡53.8万円/㎡68.2万円/㎡
202532万円/㎡46.4万円/㎡55.3万円/㎡59.4万円/㎡

板橋区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
板橋本町2,500万円95万円/㎡6,600万円5304
ときわ台(東京)2,600万円86.4万円/㎡7,000万円8273
大山(東京)2,800万円96万円/㎡8,100万円7272
板橋区役所前2,700万円100万円/㎡7,500万円6261
上板橋2,300万円73.3万円/㎡6,350万円8257
志村三丁目3,100万円64.5万円/㎡5,000万円8235
東武練馬2,900万円75.7万円/㎡5,300万円10208
志村坂上3,050万円80万円/㎡7,600万円7205
蓮根2,700万円80万円/㎡6,350万円7197
小竹向原2,800万円96万円/㎡7,750万円9180
本蓮沼2,600万円92万円/㎡6,300万円6161
中板橋2,500万円90万円/㎡6,700万円8159
高島平2,400万円64.6万円/㎡5,950万円7149
西台2,300万円66.4万円/㎡6,800万円8135
成増4,100万円83万円/㎡5,800万円9135

板橋区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,300万円25 m²1095
3LDK4,700万円65 m²631
2LDK3,600万円55 m²379
1LDK3,000万円40 m²144
1DK2,300万円25 m²105
2DK2,000万円40 m²73
4LDK5,850万円85 m²42
1R1,095万円15 m²34

板橋区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,800万円（㎡単価88.2万円/㎡、871件）です。

板橋区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,900万円（380件）です。

板橋区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+34.8%、住宅地㎡単価は+34.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。