Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

葛飾区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,900万円
69.2万円/㎡ · 2024年比 +9.8%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,000万円
2024年比 +6.7%
住宅地 ㎡単価（取引）
43万円/㎡
5年で+43.3%
2025年の取引件数
975
東京都内 50エリア中 28位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約6.9%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は東京都平均より36%低い水準です。10年前は42%低かったため、周辺に追いつきつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約17%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

多様な市場

小型住戸（33%）とファミリー向け（39%）が混在し、投資家と実需の双方が参加する市場です。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約8%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,100万円〜4,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は3.2%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.6人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は11.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.4%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.9万円）の約35年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は77%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+20%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ41%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、100%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が68%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

葛飾区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
467,614
2020年比 +3.2%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+1,705
人口千人あたり +3.65
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
11.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.4%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
6.9万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
77.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
39.1万円/㎡
1年 +5.4%・5年 +20.4%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
100.0%
地価公示地点63か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 68.3%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点63か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

葛飾区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

2,000万円

100万円/㎡

  • 亀有
  • 亀有 · 徒歩8分
  • 1K · 20 m²
  • 2007年築
標準的2026 Q2

3,100万円

56.4万円/㎡

  • 東立石
  • 京成立石 · 徒歩13分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1991年築
高価格帯2026 Q2

4,800万円

80万円/㎡

  • 堀切
  • 堀切菖蒲園 · 徒歩3分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2015年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3,000万円

42.9万円/㎡

  • 高砂
  • 京成高砂 · 徒歩7分
  • 土地70㎡ · 延床70㎡
  • 1993年築
標準的2026 Q2

5,100万円

60万円/㎡

  • 小菅
  • 堀切菖蒲園 · 徒歩10分
  • 土地65㎡ · 延床85㎡
  • 2015年築
高価格帯2025 Q4

8,700万円

62.1万円/㎡

  • 亀有
  • 亀有 · 徒歩5分
  • 土地105㎡ · 延床140㎡
  • 1977年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,400万円3,700万円
20061,600万円3,600万円
20072,000万円3,900万円
20081,900万円3,800万円
20092,000万円3,500万円
20102,100万円3,600万円
20112,000万円3,600万円
20122,000万円3,500万円
20131,900万円3,500万円
20141,800万円3,500万円
20152,000万円3,600万円
20162,300万円3,600万円
20172,250万円3,900万円
20182,250万円4,000万円
20192,550万円3,850万円
20202,400万円4,000万円
20212,700万円4,200万円
20222,700万円4,400万円
20232,750万円4,700万円
20242,600万円4,700万円
20252,900万円5,000万円
2026年（途中まで）3,250万円4,700万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約22%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200530.7万円/㎡37.3万円/㎡29万円/㎡
200631.7万円/㎡38.9万円/㎡30万円/㎡
200738.5万円/㎡41万円/㎡31万円/㎡
200836.9万円/㎡40万円/㎡31万円/㎡
200933.3万円/㎡38.5万円/㎡27万円/㎡
201037.5万円/㎡38.9万円/㎡25.5万円/㎡
201136万円/㎡38.8万円/㎡24万円/㎡
201235.4万円/㎡36.8万円/㎡24万円/㎡
201335.4万円/㎡36.7万円/㎡26万円/㎡
201435.2万円/㎡36.8万円/㎡26万円/㎡
201537.5万円/㎡37.5万円/㎡26万円/㎡
201643.6万円/㎡37.9万円/㎡29万円/㎡
201743.5万円/㎡41万円/㎡30万円/㎡
201845.7万円/㎡41万円/㎡30万円/㎡
201946.2万円/㎡42.9万円/㎡31万円/㎡
202048.6万円/㎡43.3万円/㎡30万円/㎡
202152万円/㎡44.1万円/㎡32万円/㎡
202254万円/㎡47.1万円/㎡35万円/㎡
202357万円/㎡50.2万円/㎡32.5万円/㎡
202463.1万円/㎡50万円/㎡36.5万円/㎡
202569.2万円/㎡53.3万円/㎡43万円/㎡
2026年（途中まで）76万円/㎡48.2万円/㎡37.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築7年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築25年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。戸建ては築10年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築10年までに新築時から約21%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0136万円/㎡54.3万円/㎡
1135万円/㎡51.6万円/㎡
2120万円/㎡52.8万円/㎡
3108万円/㎡50万円/㎡
4109万円/㎡60万円/㎡
576.9万円/㎡54.3万円/㎡
682.6万円/㎡51.3万円/㎡
778万円/㎡51.5万円/㎡
884.8万円/㎡45.2万円/㎡
973.9万円/㎡42万円/㎡
1064万円/㎡41.3万円/㎡
1172万円/㎡37.8万円/㎡
1276.6万円/㎡47.1万円/㎡
1367万円/㎡42.5万円/㎡
1474.7万円/㎡37.3万円/㎡
1569.2万円/㎡45万円/㎡
1660.7万円/㎡37.3万円/㎡
1766.3万円/㎡43.3万円/㎡
1861.5万円/㎡46.1万円/㎡
1958.2万円/㎡38.9万円/㎡
2057.3万円/㎡35.3万円/㎡
2154.6万円/㎡37.6万円/㎡
2260万円/㎡39万円/㎡
2360万円/㎡41.2万円/㎡
2452.7万円/㎡32.9万円/㎡
2557.8万円/㎡34.3万円/㎡
2650.5万円/㎡–
2750万円/㎡29.5万円/㎡
2850万円/㎡26.7万円/㎡
2955万円/㎡30.1万円/㎡
3049.6万円/㎡30万円/㎡
3147.3万円/㎡29.4万円/㎡
3245.5万円/㎡29.2万円/㎡
3341.3万円/㎡30万円/㎡
3444.4万円/㎡25万円/㎡
3542.9万円/㎡28万円/㎡
3642.1万円/㎡30.8万円/㎡
3744.3万円/㎡30.9万円/㎡
3840万円/㎡32.5万円/㎡
3945.5万円/㎡28.5万円/㎡
4044.7万円/㎡24.4万円/㎡
4139.2万円/㎡33.7万円/㎡
4244万円/㎡24.9万円/㎡
4341.8万円/㎡28.9万円/㎡
4437.8万円/㎡30万円/㎡
4533.5万円/㎡27.8万円/㎡
4641.5万円/㎡32.9万円/㎡
4731.4万円/㎡26.7万円/㎡
4835.7万円/㎡24.8万円/㎡
49–26.3万円/㎡
5036.6万円/㎡30万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.1%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約26%安く取引されています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–30万円/㎡––
200622.9万円/㎡31.1万円/㎡45.9万円/㎡–
2007–32.7万円/㎡67.7万円/㎡–
200825.7万円/㎡32万円/㎡51.3万円/㎡–
2009–31.3万円/㎡42.2万円/㎡–
201030万円/㎡33.3万円/㎡50万円/㎡–
201129.1万円/㎡31.3万円/㎡44.5万円/㎡–
2012–31.2万円/㎡45.7万円/㎡54.5万円/㎡
2013–30万円/㎡43.6万円/㎡56.7万円/㎡
201426万円/㎡32.7万円/㎡44.1万円/㎡–
201525万円/㎡33.8万円/㎡45.3万円/㎡59.2万円/㎡
201632.4万円/㎡38.5万円/㎡50.7万円/㎡58.6万円/㎡
201736.7万円/㎡40万円/㎡47.7万円/㎡65万円/㎡
201832万円/㎡39.3万円/㎡56.7万円/㎡70万円/㎡
201933.3万円/㎡41.8万円/㎡55万円/㎡63.1万円/㎡
202036.2万円/㎡40万円/㎡55.7万円/㎡69.4万円/㎡
202140万円/㎡43.8万円/㎡58.2万円/㎡67.7万円/㎡
202240万円/㎡44.5万円/㎡63.6万円/㎡71.7万円/㎡
202340万円/㎡48万円/㎡64.3万円/㎡79.3万円/㎡
202433.3万円/㎡44.8万円/㎡64.3万円/㎡90万円/㎡
202537.8万円/㎡51.1万円/㎡70万円/㎡100万円/㎡
2026年（途中まで）–55万円/㎡78.3万円/㎡88.6万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–30万円/㎡43.1万円/㎡–
200623.5万円/㎡28.2万円/㎡42.5万円/㎡–
200728.7万円/㎡30万円/㎡44.2万円/㎡–
200826.7万円/㎡29.2万円/㎡43.3万円/㎡–
200923.6万円/㎡26万円/㎡41.1万円/㎡–
201022万円/㎡24.4万円/㎡41.3万円/㎡–
201122.9万円/㎡24.8万円/㎡36.7万円/㎡41.1万円/㎡
201218.6万円/㎡23.1万円/㎡32.6万円/㎡40万円/㎡
201321.6万円/㎡23.8万円/㎡30.1万円/㎡40万円/㎡
201419.2万円/㎡22万円/㎡33.3万円/㎡41.1万円/㎡
201520万円/㎡23.7万円/㎡31.8万円/㎡42万円/㎡
201623.3万円/㎡25万円/㎡33.8万円/㎡42.9万円/㎡
201722.5万円/㎡31.3万円/㎡–45万円/㎡
201823.8万円/㎡27.2万円/㎡33万円/㎡46.2万円/㎡
201924.7万円/㎡27.8万円/㎡30.6万円/㎡46万円/㎡
202025万円/㎡27.1万円/㎡35.5万円/㎡46.3万円/㎡
202124.4万円/㎡29.6万円/㎡31.9万円/㎡45.8万円/㎡
202223.1万円/㎡30.2万円/㎡37.3万円/㎡47.3万円/㎡
202327万円/㎡29.7万円/㎡43.3万円/㎡50万円/㎡
202432.2万円/㎡31.6万円/㎡42.2万円/㎡50.3万円/㎡
202532.6万円/㎡33.3万円/㎡47.6万円/㎡52.9万円/㎡
2026年（途中まで）–24.8万円/㎡––

葛飾区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
金町3,000万円60万円/㎡4,200万円12439
新小岩3,000万円72.5万円/㎡5,250万円10316
お花茶屋2,700万円53.8万円/㎡5,050万円9277
亀有3,050万円77.1万円/㎡4,800万円8226
京成立石2,500万円60万円/㎡4,700万円9217
青砥2,950万円71万円/㎡5,000万円10189
堀切菖蒲園2,600万円65万円/㎡4,600万円9176
四ツ木3,200万円58.2万円/㎡5,200万円9146
京成高砂2,500万円50万円/㎡4,400万円8125
綾瀬2,700万円86.7万円/㎡5,200万円1194
柴又2,500万円50万円/㎡5,000万円773
新柴又2,550万円48.5万円/㎡4,900万円570
京成小岩2,200万円110万円/㎡4,500万円953
小岩2,100万円47.1万円/㎡5,200万円1851

葛飾区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,900万円65 m²392
1K2,300万円20 m²330
2LDK2,900万円50 m²208
1LDK2,100万円40 m²55
2DK1,900万円45 m²49
4LDK5,250万円80 m²38
1DK1,900万円25 m²33
3DK1,800万円50 m²25

葛飾区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,900万円（㎡単価69.2万円/㎡、407件）です。

葛飾区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,000万円（415件）です。

葛飾区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+42.5%、住宅地㎡単価は+43.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。