熊本県の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,900万円
- 27.7万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,000万円
- 2024年比 +0.2%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 2.8万円/㎡
- 5年で-3.4%
- 2025年の取引件数
- 2,769
- 日本内 47エリア中 19位（㎡単価）
データから見えること
安定した上昇
マンションの㎡単価は年約3.1%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
日本平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は日本平均より54%低い水準です。10年前の差は42%で、周辺から取り残されつつあります。
ファミリー向けの市場
最近の取引の62%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は905万円〜3,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3.5%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は2.2%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は14.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.6%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.7万円）の約34年分です（広域では約38.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は15%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+12%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ28%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、51%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が3%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
熊本県の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 1,678,090
- 2020年比 -3.5%
- 日本：-2.5%
- 2025年の転入超過
- -2,333
- 人口千人あたり -1.39
- 空き家率（2023年）
- 14.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.6%
- 日本：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.7万円
- 月額・借家全体
- 日本：5.7万円
- 大地震のリスク
- 14.9%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 日本：38.4%
- 公示地価（2026年）
- 5.4万円/㎡
- 1年 +2.7%・5年 +12.0%
- 日本：7.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 51.3%
- 地価公示地点236か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 3.4%）
- 日本：42.6%
- 土砂災害リスク
- 0.8%
- 地価公示地点236か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 日本：2.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
熊本県の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
890万円
11.9万円/㎡
- 八景水谷、熊本市北区
- 八景水谷 · 徒歩3分
- 3LDK · 75 m²
- 1992年築
2,100万円
26.3万円/㎡
- 健軍本町、熊本市東区
- 新水前寺
- 4LDK · 80 m²
- 1995年築
3,500万円
46.7万円/㎡
- 新町、熊本市中央区
- 熊本 · 徒歩18分
- 3LDK · 75 m²
- 2021年築
戸建て
560万円
4.5万円/㎡
- 高島町、八代市
- 八代
- 土地200㎡ · 延床125㎡
- 1967年築
1,900万円
21.1万円/㎡
- 池田、熊本市北区
- 池田(熊本) · 徒歩18分
- 土地110㎡ · 延床90㎡
- 2026年築
3,800万円
36.2万円/㎡
- 大字広崎、上益城郡益城町
- 新水前寺
- 土地150㎡ · 延床105㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 890万円 | 1,700万円 |
| 2008 | 1,200万円 | 1,700万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 1,300万円 |
| 2010 | 1,100万円 | 1,700万円 |
| 2011 | 1,000万円 | 1,700万円 |
| 2012 | 980万円 | 1,700万円 |
| 2013 | 950万円 | 1,600万円 |
| 2014 | 1,300万円 | 1,600万円 |
| 2015 | 1,200万円 | 1,800万円 |
| 2016 | 1,500万円 | 1,600万円 |
| 2017 | 1,350万円 | 1,800万円 |
| 2018 | 1,500万円 | 1,900万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 2,000万円 |
| 2020 | 1,550万円 | 2,100万円 |
| 2021 | 1,500万円 | 2,100万円 |
| 2022 | 1,800万円 | 1,900万円 |
| 2023 | 1,700万円 | 2,000万円 |
| 2024 | 1,600万円 | 1,900万円 |
| 2025 | 1,900万円 | 2,000万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,100万円 | 2,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 14.2万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2008 | 17.3万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2009 | 17.3万円/㎡ | 10.8万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2010 | 15.5万円/㎡ | 12万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2011 | 15.3万円/㎡ | 11.9万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2012 | 16万円/㎡ | 12万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2013 | 14.9万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2014 | 18.6万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2015 | 18.8万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2016 | 18.8万円/㎡ | 11万円/㎡ | 2.4万円/㎡ |
| 2017 | 18.7万円/㎡ | 13万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2018 | 19.5万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 2.7万円/㎡ |
| 2019 | 21.8万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2020 | 21.4万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2021 | 21.4万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2022 | 24.5万円/㎡ | 14万円/㎡ | 2.6万円/㎡ |
| 2023 | 23.5万円/㎡ | 15万円/㎡ | 2.7万円/㎡ |
| 2024 | 22.6万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2025 | 27.7万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 30.9万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 3万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 47.1万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 1 | 55.8万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2 | 45.9万円/㎡ | 32.2万円/㎡ |
| 3 | 43.3万円/㎡ | 31.9万円/㎡ |
| 4 | 43.3万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 5 | 45万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 6 | 42.7万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 7 | 44万円/㎡ | 24.1万円/㎡ |
| 8 | 37.1万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 9 | 43.1万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 10 | 44万円/㎡ | 20.5万円/㎡ |
| 11 | 35.7万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
| 12 | 39.9万円/㎡ | 21.9万円/㎡ |
| 13 | 33.3万円/㎡ | 17.8万円/㎡ |
| 14 | 27.8万円/㎡ | 16.8万円/㎡ |
| 15 | 29.4万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 16 | 29.1万円/㎡ | 20.7万円/㎡ |
| 17 | 29.3万円/㎡ | 17.2万円/㎡ |
| 18 | 29.4万円/㎡ | 17.8万円/㎡ |
| 19 | – | 17.4万円/㎡ |
| 20 | 22万円/㎡ | 12.9万円/㎡ |
| 21 | 22万円/㎡ | 14.6万円/㎡ |
| 22 | 26.2万円/㎡ | 12.4万円/㎡ |
| 23 | 23.7万円/㎡ | 14.1万円/㎡ |
| 24 | 25.3万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 25 | 22.5万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 26 | 16.3万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
| 27 | 18.5万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 28 | 21.4万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 29 | 16万円/㎡ | 10.5万円/㎡ |
| 30 | 14.6万円/㎡ | 11.2万円/㎡ |
| 31 | 14万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 32 | 13.7万円/㎡ | 9.5万円/㎡ |
| 33 | 13.4万円/㎡ | 11.8万円/㎡ |
| 34 | 15.3万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 35 | 16.2万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 36 | 17.5万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
| 37 | 14.4万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 38 | 16.9万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 39 | – | 8.4万円/㎡ |
| 40 | – | 8.6万円/㎡ |
| 41 | – | 7.7万円/㎡ |
| 42 | – | 7.6万円/㎡ |
| 43 | – | 5.6万円/㎡ |
| 44 | – | 8万円/㎡ |
| 45 | – | 7.6万円/㎡ |
| 46 | – | 5.9万円/㎡ |
| 47 | – | 5.9万円/㎡ |
| 48 | – | 8.1万円/㎡ |
| 49 | – | 6.3万円/㎡ |
| 50 | – | 4.7万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 14.3万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 15.3万円/㎡ | 27.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 14.2万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | – |
| 2010 | 13万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2011 | 14.2万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2012 | 13.3万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | – |
| 2013 | 14.2万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | – |
| 2014 | 14.6万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2015 | 16万円/㎡ | 26.2万円/㎡ | – |
| 2016 | 15万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2017 | 13.1万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 41.5万円/㎡ |
| 2018 | 15.3万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2019 | 17.3万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 42.6万円/㎡ |
| 2020 | 17.7万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 38.8万円/㎡ |
| 2021 | 16.5万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 41.5万円/㎡ |
| 2022 | 17.1万円/㎡ | 28万円/㎡ | 39.4万円/㎡ |
| 2023 | 15万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 44万円/㎡ |
| 2024 | 16万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | 43万円/㎡ |
| 2025 | 16.7万円/㎡ | 34.2万円/㎡ | 44万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 21万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 10.4万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 22.6万円/㎡ | – |
| 2008 | 8.1万円/㎡ | 10万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | – |
| 2009 | 7.1万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | – |
| 2010 | 8.1万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 2011 | 7万円/㎡ | 9.7万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 2012 | 7.4万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 2013 | 7.3万円/㎡ | 9.3万円/㎡ | 14万円/㎡ | 25.1万円/㎡ |
| 2014 | 7.4万円/㎡ | 9.9万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2015 | 7.1万円/㎡ | 9.5万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2016 | 6.9万円/㎡ | 9.7万円/㎡ | 16万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2017 | 7万円/㎡ | 10万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 2018 | 8.6万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 2019 | 7万円/㎡ | 10万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2020 | 7.3万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2021 | 8万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2022 | 7.6万円/㎡ | 10万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2023 | 6.7万円/㎡ | 11.1万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 27.5万円/㎡ |
| 2024 | 5.4万円/㎡ | 10万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2025 | 6万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 4.7万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
熊本県のエリア別相場
2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。
| エリア | 中古マンション㎡単価 | 中古マンション価格（中央値） | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 住宅地 ㎡単価（取引） | マンション5年変化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 菊池郡菊陽町 | – | – | 3,700万円 | 2.1万円/㎡ | – |
| 熊本市中央区 | 26.2万円/㎡ | 1,800万円 | 3,950万円 | 15万円/㎡ | +17.0% |
| 菊池郡大津町 | – | – | 3,300万円 | 3.7万円/㎡ | – |
| 熊本市東区 | 26.1万円/㎡ | 1,750万円 | 3,150万円 | 7.9万円/㎡ | +26.7% |
| 合志市 | – | – | 2,800万円 | 2.6万円/㎡ | – |
| 熊本市南区 | – | – | 2,500万円 | 4.8万円/㎡ | – |
| 熊本市北区 | – | – | 2,200万円 | 4.3万円/㎡ | – |
| 熊本市西区 | – | – | 2,300万円 | 6.6万円/㎡ | – |
| 菊池市 | – | – | 2,000万円 | 9,400円/㎡ | – |
| 荒尾市 | – | – | 1,200万円 | 1.1万円/㎡ | – |
| 宇土市 | – | – | 1,300万円 | 2.1万円/㎡ | – |
| 玉名市 | – | – | 990万円 | 1.2万円/㎡ | – |
| 宇城市 | – | – | 830万円 | 1.5万円/㎡ | – |
| 八代市 | – | – | 1,000万円 | 1.8万円/㎡ | – |
| 人吉市 | – | – | 730万円 | 1.4万円/㎡ | – |
| 山鹿市 | – | – | 700万円 | 1.6万円/㎡ | – |
| 水俣市 | – | – | 560万円 | – | – |
| 上天草市 | – | – | 500万円 | – | – |
| 天草市 | – | – | 500万円 | 1.7万円/㎡ | – |
| 上益城郡御船町 | – | – | – | 1.5万円/㎡ | – |
| 上益城郡益城町 | – | – | – | 3.9万円/㎡ | – |
熊本県の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新水前寺 | 1,750万円 | 23.6万円/㎡ | 3,200万円 | 14 | 483 |
| 水前寺 | 1,400万円 | 20.8万円/㎡ | 3,250万円 | 16 | 365 |
| 熊本 | 2,100万円 | 30.3万円/㎡ | 3,100万円 | 18 | 340 |
| 八代 | – | – | 1,000万円 | 20 | 220 |
| 御代志 | – | – | 2,000万円 | 19 | 204 |
| 上熊本(ＪＲ・熊本電鉄) | 1,800万円 | 23.5万円/㎡ | 2,400万円 | 19 | 184 |
| 南熊本 | 1,400万円 | 22.1万円/㎡ | 3,000万円 | 14 | 183 |
| 植木 | – | – | 800万円 | 16 | 172 |
| 武蔵塚 | 2,700万円 | 35.5万円/㎡ | 2,700万円 | 20 | 168 |
| 西熊本 | 2,750万円 | 36.8万円/㎡ | 2,800万円 | 16 | 165 |
| 東海学園前 | 1,400万円 | 23.1万円/㎡ | 3,300万円 | 14 | 145 |
| 宇土 | – | – | 2,000万円 | 20 | 133 |
| 肥後大津 | – | – | 3,000万円 | 16 | 115 |
| 松橋 | – | – | 860万円 | 16 | 103 |
| 光の森 | – | – | 3,400万円 | 16 | 98 |
熊本県の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,200万円 | 70 m² | 226 |
| 4LDK | 2,400万円 | 85 m² | 98 |
| 2LDK | 1,900万円 | 60 m² | 81 |
| 1K | 220万円 | 20 m² | 69 |
| 1LDK | 1,400万円 | 50 m² | 17 |
| 1DK | 450万円 | 25 m² | 13 |
| 2DK | 745万円 | 45 m² | 12 |
熊本県の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,900万円（㎡単価27.7万円/㎡、159件）です。
熊本県の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,000万円（1362件）です。
熊本県の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+29.5%、住宅地㎡単価は-3.4%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。