岡山県の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,100万円
- 29.3万円/㎡ · 2024年比 +2.7%
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,700万円
- 2024年比 +0.2%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 3.9万円/㎡
- 5年で+14.7%
- 2025年の取引件数
- 3,101
- 日本内 47エリア中 17位（㎡単価）
データから見えること
安定した上昇
マンションの㎡単価は年約3%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
日本平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は日本平均より47%低い水準です。10年前の差は36%で、周辺から取り残されつつあります。
ファミリー向けの市場
最近の取引の66%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,100万円〜3,050万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.2%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3.1人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は0.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は16.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8.6%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5万円）の約35.2年分です（広域では約38.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は34%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+3%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ38%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、69%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が31%）、14%が津波浸水想定区域内、6%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
国が後押しする再開発
岡山駅周辺・表町地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。
岡山県の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 1,808,664
- 2020年比 -4.2%
- 日本：-2.5%
- 2025年の転入超過
- -5,594
- 人口千人あたり -3.09
- 空き家率（2023年）
- 16.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 8.6%
- 日本：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5万円
- 月額・借家全体
- 日本：5.7万円
- 大地震のリスク
- 33.5%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 日本：38.4%
- 公示地価（2026年）
- 3.7万円/㎡
- 1年 +0.9%・5年 +2.9%
- 日本：7.4万円/㎡
- 洪水リスク
- 69.1%
- 地価公示地点379か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 30.9%）
- 日本：42.6%
- 津波リスク
- 13.7%
- 地価公示地点379か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 日本：7.8%
- 土砂災害リスク
- 5.8%
- 地価公示地点379か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 日本：2.6%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 岡山駅周辺・表町地域 · 113 ha · 2003年指定
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
岡山県の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,000万円
15.4万円/㎡
- 大供、岡山市北区
- 岡山 · 徒歩18分
- 2LDK · 65 m²
- 1986年築
2,300万円
35.4万円/㎡
- 東古松、岡山市北区
- 大元 · 徒歩10分
- 3LDK · 65 m²
- 2004年築
3,300万円
41.3万円/㎡
- 稲荷町、倉敷市
- 倉敷 · 徒歩13分
- 3LDK · 80 m²
- 2022年築
戸建て
530万円
2.7万円/㎡
- 日上、津山市
- 東津山 · 徒歩23分
- 土地650㎡ · 延床195㎡
- 1977年築
1,900万円
8.6万円/㎡
- 高尾、新見市
- 新見 · 徒歩9分
- 土地820㎡ · 延床220㎡
- 1979年築
3,800万円
28.1万円/㎡
- 芳泉、岡山市南区
- 備前西市
- 土地120㎡ · 延床135㎡
- 2026年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,200万円 | 1,700万円 |
| 2008 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2009 | 1,200万円 | 1,500万円 |
| 2010 | 1,250万円 | 1,600万円 |
| 2011 | 1,100万円 | 1,600万円 |
| 2012 | 1,300万円 | 1,600万円 |
| 2013 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2014 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2015 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 1,700万円 |
| 2017 | 1,500万円 | 1,800万円 |
| 2018 | 1,700万円 | 1,700万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 1,700万円 |
| 2020 | 1,900万円 | 1,800万円 |
| 2021 | 1,700万円 | 2,000万円 |
| 2022 | 1,900万円 | 1,700万円 |
| 2023 | 2,150万円 | 1,800万円 |
| 2024 | 2,000万円 | 1,700万円 |
| 2025 | 2,100万円 | 1,700万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,300万円 | 2,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.8万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2008 | 20万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2009 | 18.4万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2010 | 17.5万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2011 | 16.9万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2012 | 18.3万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2013 | 20万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2015 | 21.5万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2017 | 21.3万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2018 | 25万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2019 | 24.6万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2020 | 25.4万円/㎡ | 13万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2021 | 24.6万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2022 | 27.4万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2023 | 29.7万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2024 | 28.6万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2025 | 29.3万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 32.5万円/㎡ | 13万円/㎡ | 4万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 31.3万円/㎡ |
| 1 | 49.3万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 2 | 53.8万円/㎡ | 32.7万円/㎡ |
| 3 | 47.1万円/㎡ | 29.5万円/㎡ |
| 4 | 51.3万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 5 | 47.7万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 6 | 41.4万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 7 | 44.6万円/㎡ | 25.6万円/㎡ |
| 8 | 41.4万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 9 | 41.3万円/㎡ | 25.2万円/㎡ |
| 10 | 40万円/㎡ | 22.2万円/㎡ |
| 11 | 37.6万円/㎡ | 21.6万円/㎡ |
| 12 | 37.8万円/㎡ | 20.8万円/㎡ |
| 13 | 35.1万円/㎡ | 20.8万円/㎡ |
| 14 | 36.8万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 15 | 34.7万円/㎡ | 19.1万円/㎡ |
| 16 | 33.7万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 17 | 33.8万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 18 | 34万円/㎡ | 15.7万円/㎡ |
| 19 | 36万円/㎡ | 16.4万円/㎡ |
| 20 | 34.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ |
| 21 | 32万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
| 22 | 27.9万円/㎡ | 12.1万円/㎡ |
| 23 | 28.2万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 24 | 28.6万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 25 | 26.4万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 26 | 21.4万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 27 | 22.9万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 28 | 21.5万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 29 | 21.4万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 30 | 17.8万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 31 | 17.1万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 32 | 19万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 33 | 19万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 34 | 17.2万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 35 | 15万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 36 | 16.1万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 37 | – | 9.1万円/㎡ |
| 38 | – | 6.5万円/㎡ |
| 39 | – | 6.2万円/㎡ |
| 40 | – | 6.8万円/㎡ |
| 41 | – | 7.6万円/㎡ |
| 42 | – | 8.6万円/㎡ |
| 43 | – | 9.4万円/㎡ |
| 44 | – | 6.3万円/㎡ |
| 45 | – | 6.7万円/㎡ |
| 46 | – | 6.9万円/㎡ |
| 47 | – | 5.9万円/㎡ |
| 48 | 10万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 49 | – | 5.8万円/㎡ |
| 50 | 7万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.3万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 16.8万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 16万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 16.2万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2011 | 15.7万円/㎡ | 28.3万円/㎡ | – |
| 2012 | 15.3万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | – |
| 2013 | 15.3万円/㎡ | 26.9万円/㎡ | – |
| 2014 | 16.1万円/㎡ | 29.3万円/㎡ | – |
| 2015 | 17.1万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 36.5万円/㎡ |
| 2016 | 17.1万円/㎡ | 30.3万円/㎡ | 34.4万円/㎡ |
| 2017 | 17.1万円/㎡ | 30万円/㎡ | 36.6万円/㎡ |
| 2018 | 18.3万円/㎡ | 31.1万円/㎡ | 35.5万円/㎡ |
| 2019 | 17.3万円/㎡ | 32万円/㎡ | 38.6万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 38.7万円/㎡ |
| 2021 | 18.5万円/㎡ | 32.6万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2022 | 19万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | 41.3万円/㎡ |
| 2023 | 21.3万円/㎡ | 32.8万円/㎡ | 44.6万円/㎡ |
| 2024 | 20万円/㎡ | 34.1万円/㎡ | 43.1万円/㎡ |
| 2025 | 20万円/㎡ | 36.9万円/㎡ | 43.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 9万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 26.1万円/㎡ | – |
| 2008 | 9.2万円/㎡ | 12万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.5万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2010 | 8.1万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 23.5万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2011 | 8.1万円/㎡ | 11万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2012 | 7.2万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 19万円/㎡ | 27.7万円/㎡ |
| 2013 | 8.3万円/㎡ | 10.8万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 2014 | 8.4万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 2015 | 6.7万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2016 | 7.4万円/㎡ | 9.8万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2017 | 6.8万円/㎡ | 10万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2018 | 6.6万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 28.7万円/㎡ |
| 2019 | 6.1万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 2020 | 6.2万円/㎡ | 10万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 27.4万円/㎡ |
| 2021 | 6.9万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2022 | 7.2万円/㎡ | 8.5万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 2023 | 6.7万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 25.1万円/㎡ |
| 2024 | 5.4万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 24.6万円/㎡ |
| 2025 | 5.5万円/㎡ | 9.1万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 23.9万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 4.7万円/㎡ | 10万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 26万円/㎡ |
岡山県のエリア別相場
2025年の中央値。マンション㎡単価順（マンションの取引が少ない地域は戸建て㎡単価）。
| エリア | 中古マンション㎡単価 | 中古マンション価格（中央値） | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 住宅地 ㎡単価（取引） | マンション5年変化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山市北区 | 33.8万円/㎡ | 2,400万円 | 2,400万円 | 8.8万円/㎡ | +19.2% |
| 倉敷市 | 26万円/㎡ | 1,800万円 | 2,100万円 | 4.8万円/㎡ | +5.9% |
| 岡山市中区 | – | – | 2,400万円 | 6.4万円/㎡ | – |
| 岡山市南区 | – | – | 2,600万円 | 6.6万円/㎡ | – |
| 総社市 | – | – | 2,000万円 | 4.2万円/㎡ | – |
| 岡山市東区 | – | – | 1,650万円 | 5.2万円/㎡ | – |
| 浅口市 | – | – | 910万円 | 2.2万円/㎡ | – |
| 赤磐市 | – | – | 1,100万円 | 1.2万円/㎡ | – |
| 津山市 | – | – | 960万円 | 3万円/㎡ | – |
| 笠岡市 | – | – | 1,100万円 | 1.5万円/㎡ | – |
| 瀬戸内市 | – | – | 800万円 | 2.3万円/㎡ | – |
| 玉野市 | – | – | 370万円 | 2.2万円/㎡ | – |
| 備前市 | – | – | 395万円 | 6,900円/㎡ | – |
| 真庭市 | – | – | 300万円 | 7,800円/㎡ | – |
| 井原市 | – | – | – | 1.4万円/㎡ | – |
岡山県の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 岡山 | 2,400万円 | 35.3万円/㎡ | 2,700万円 | 14 | 921 |
| 倉敷 | 2,100万円 | 29.6万円/㎡ | 2,700万円 | 18 | 384 |
| 大元 | 2,100万円 | 31.3万円/㎡ | 5,600万円 | 11 | 207 |
| 新倉敷 | – | – | 2,700万円 | 18 | 135 |
| 津山 | – | – | 895万円 | 18 | 121 |
| 備前西市 | 1,600万円 | 22.5万円/㎡ | 3,500万円 | 16 | 116 |
| 瀬戸 | – | – | 1,550万円 | 14 | 106 |
| 児島 | – | – | 800万円 | 15 | 105 |
| 茶屋町 | – | – | 2,050万円 | 12 | 102 |
| 中庄 | 1,500万円 | 30万円/㎡ | 1,800万円 | 14 | 99 |
| 西阿知 | – | – | 2,900万円 | 18 | 94 |
| 庭瀬 | – | – | 2,400万円 | 16 | 94 |
| 笠岡 | – | – | 985万円 | 20 | 86 |
| 法界院 | 2,300万円 | 31.7万円/㎡ | 3,400万円 | 11 | 82 |
| 高島(岡山) | 1,500万円 | 22.9万円/㎡ | 3,300万円 | 15 | 82 |
岡山県の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300万円 | 70 m² | 339 |
| 2LDK | 1,900万円 | 65 m² | 124 |
| 4LDK | 2,700万円 | 80 m² | 69 |
| 1K | 330万円 | 20 m² | 33 |
| 1LDK | 2,000万円 | 52.5 m² | 20 |
| 2DK | 1,500万円 | 60 m² | 14 |
| 1DK | 390万円 | 32.5 m² | 10 |
岡山県の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価29.3万円/㎡、203件）です。
岡山県の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,700万円（1570件）です。
岡山県の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+15.5%、住宅地㎡単価は+14.7%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。