Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

中央区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
7,250万円
165万円/㎡ · 2024年比 +13.8%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4億円
2025年の取引件数
712
東京都内 50エリア中 3位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約7.5%上昇し、その前の5年（年3.5%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均より49%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の37%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は3,075万円〜1億3,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は7.5%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約10.7人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は11.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.1%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月13.3万円）の約45.4年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は51%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+11%、5年で+50%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、67%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

東京都心・臨海地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
181,918
2020年比 +7.5%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+1,947
人口千人あたり +10.7
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
11.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.1%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
13.3万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
50.5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
191万円/㎡
1年 +10.8%・5年 +49.8%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
66.7%
地価公示地点63か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点63か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

中央区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,900万円

116万円/㎡

  • 日本橋大伝馬町
  • 小伝馬町 · 徒歩2分
  • 1K · 25 m²
  • 2013年築
標準的2026 Q1

7,300万円

209万円/㎡

  • 築地
  • 築地 · 徒歩3分
  • 1LDK · 35 m²
  • 2017年築
高価格帯2026 Q2

1億3,000万円

236万円/㎡

  • 勝どき
  • 勝どき · 徒歩0分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2010年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

1億8,000万円

78.3万円/㎡

  • 日本橋馬喰町
  • 馬喰町 · 徒歩2分
  • 土地50㎡ · 延床230㎡
  • 1975年築
標準的2025 Q3

4億円

78.4万円/㎡

  • 東日本橋
  • 馬喰横山 · 徒歩1分
  • 土地90㎡ · 延床510㎡
  • 1985年築
高価格帯2025 Q4

9億5,000万円

487万円/㎡

  • 日本橋人形町
  • 人形町
  • 土地115㎡ · 延床195㎡
  • 1985年築
取引価格（中央値）の推移直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に32%上昇しました。㎡単価も27%上昇しており、広さの違いではない実質的な値上がりです。
0円2億円4億円6億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,300万円3億1,000万円
20062,200万円1億9,000万円
20072,300万円3億4,000万円
20083,700万円2億6,000万円
20093,200万円2億3,500万円
20102,400万円1億5,000万円
20112,700万円1億5,000万円
20122,500万円1億4,000万円
20132,500万円1億7,500万円
20142,750万円2億1,000万円
20153,300万円1億9,500万円
20163,800万円2億9,000万円
20173,800万円2億6,000万円
20183,800万円2億7,000万円
20194,300万円2億4,000万円
20204,400万円4億1,500万円
20215,000万円2億500万円
20224,600万円3億9,500万円
20235,500万円3億8,000万円
20246,600万円3億7,000万円
20257,250万円4億円
2026年（途中まで）7,650万円4億8,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約25%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。この差は10年で縮まっています。
0円50万円100万円150万円200万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200567.5万円/㎡44万円/㎡88.5万円/㎡
200670.6万円/㎡51.8万円/㎡150万円/㎡
200780万円/㎡78.4万円/㎡180万円/㎡
200874.5万円/㎡57.9万円/㎡145万円/㎡
200968.6万円/㎡42.2万円/㎡90万円/㎡
201078.2万円/㎡40.7万円/㎡96万円/㎡
201175.4万円/㎡41.7万円/㎡100万円/㎡
201273万円/㎡45.5万円/㎡–
201377.1万円/㎡50万円/㎡110万円/㎡
201486.7万円/㎡48.6万円/㎡–
201595万円/㎡54.5万円/㎡130万円/㎡
2016100万円/㎡70.2万円/㎡–
2017100万円/㎡77.5万円/㎡170万円/㎡
2018103万円/㎡85.2万円/㎡190万円/㎡
2019106万円/㎡90.9万円/㎡155万円/㎡
2020110万円/㎡89.5万円/㎡–
2021118万円/㎡87.8万円/㎡–
2022124万円/㎡102万円/㎡–
2023130万円/㎡111万円/㎡190万円/㎡
2024145万円/㎡116万円/㎡–
2025165万円/㎡118万円/㎡–
2026年（途中まで）180万円/㎡139万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築37年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築46年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約3.1%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円150万円200万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0160万円/㎡150万円/㎡
1188万円/㎡161万円/㎡
2180万円/㎡–
3149万円/㎡–
4157万円/㎡–
5153万円/㎡–
6137万円/㎡–
7140万円/㎡–
8144万円/㎡–
9145万円/㎡–
10151万円/㎡–
11136万円/㎡–
12131万円/㎡–
13135万円/㎡–
14123万円/㎡–
15126万円/㎡–
16133万円/㎡–
17125万円/㎡–
18120万円/㎡–
19125万円/㎡–
20127万円/㎡–
21129万円/㎡–
22130万円/㎡–
23120万円/㎡–
24128万円/㎡–
25136万円/㎡–
26132万円/㎡–
27136万円/㎡–
28130万円/㎡–
30106万円/㎡–
32140万円/㎡–
34–84.6万円/㎡
3786.7万円/㎡–
3895万円/㎡110万円/㎡
3980万円/㎡–
4086.5万円/㎡–
4182万円/㎡–
4280万円/㎡–
4380万円/㎡–
4488万円/㎡–
4597.5万円/㎡–
4671.4万円/㎡–
4771.7万円/㎡–
4876.7万円/㎡87.9万円/㎡
4981.1万円/㎡–
5078.2万円/㎡114万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.6%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約44%安く取引されています。
0円100万円200万円300万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200537.1万円/㎡61.7万円/㎡80万円/㎡–
200640万円/㎡62.5万円/㎡90万円/㎡–
200744.7万円/㎡72.8万円/㎡92.9万円/㎡–
200844万円/㎡71.7万円/㎡77.8万円/㎡–
200944万円/㎡64万円/㎡71.4万円/㎡–
201042.9万円/㎡68.6万円/㎡85.4万円/㎡–
201143.3万円/㎡68万円/㎡85万円/㎡–
201240万円/㎡62.9万円/㎡78.5万円/㎡97万円/㎡
201345.3万円/㎡68万円/㎡80万円/㎡92万円/㎡
201452.2万円/㎡76.9万円/㎡90万円/㎡102万円/㎡
201557.5万円/㎡83.3万円/㎡95万円/㎡111万円/㎡
201661.4万円/㎡82.4万円/㎡100万円/㎡114万円/㎡
201761.1万円/㎡86.4万円/㎡100万円/㎡104万円/㎡
201868万円/㎡88.6万円/㎡105万円/㎡112万円/㎡
201965.9万円/㎡90万円/㎡108万円/㎡114万円/㎡
202064.5万円/㎡92万円/㎡110万円/㎡119万円/㎡
202165.8万円/㎡104万円/㎡117万円/㎡126万円/㎡
202280万円/㎡108万円/㎡120万円/㎡136万円/㎡
202386.7万円/㎡117万円/㎡125万円/㎡143万円/㎡
202481.3万円/㎡124万円/㎡137万円/㎡169万円/㎡
202580万円/㎡142万円/㎡153万円/㎡203万円/㎡
2026年（途中まで）–163万円/㎡165万円/㎡218万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円2005200720092011201320152017201920212023

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-2000
2005–57万円/㎡
200653.8万円/㎡48.7万円/㎡
200755万円/㎡75.1万円/㎡
2008–55.3万円/㎡
2010–40万円/㎡
2011–36.8万円/㎡
2012–43.7万円/㎡
201328万円/㎡47.2万円/㎡
2014–47.9万円/㎡
2015–46.1万円/㎡
2016–60.6万円/㎡
2017–67.5万円/㎡
2018–77.7万円/㎡
2019–79.4万円/㎡
2020–75.7万円/㎡
2021–84.6万円/㎡
2022–91.1万円/㎡
2023114万円/㎡–

中央区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
勝どき9,650万円157万円/㎡–6538
月島9,400万円157万円/㎡9,400万円3294
水天宮前3,300万円125万円/㎡2億5,000万円3233
八丁堀(東京)4,800万円137万円/㎡6億7,500万円4183
新富町(東京)4,500万円140万円/㎡4億円3157
浜町5,350万円136万円/㎡–3139
人形町4,900万円147万円/㎡2億6,000万円398
茅場町2,900万円135万円/㎡2億8,000万円392
築地5,200万円140万円/㎡3億8,000万円492
東日本橋4,600万円136万円/㎡–268
小伝馬町4,800万円136万円/㎡–267
馬喰横山5,400万円143万円/㎡–263
東銀座3,900万円152万円/㎡12億円359
馬喰町3,000万円125万円/㎡–152
築地市場3,750万円169万円/㎡–317

中央区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,600万円20 m²582
2LDK9,300万円60 m²473
1LDK6,000万円40 m²337
3LDK1億3,000万円70 m²286
1DK4,100万円30 m²83
2DK5,800万円50 m²45
1R2,250万円20 m²34
オープンフロア1億1,000万円50 m²23

中央区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は7,250万円（㎡単価165万円/㎡、636件）です。

中央区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4億円（64件）です。

中央区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+50.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。