Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

墨田区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,200万円
112万円/㎡ · 2024年比 +6.7%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
9,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
94万円/㎡
5年で+62.1%
2025年の取引件数
950
東京都内 50エリア中 13位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約3.8%と、前の5年の年7.3%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近プレミアムは小さめ

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約1%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の54%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,600万円〜4,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は4.8%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.9人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は11.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.2%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月8.8万円）の約30.2年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は57%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+13%、5年で+40%変化しました。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、100%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が21%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

墨田区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
285,203
2020年比 +4.8%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+834
人口千人あたり +2.92
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
11.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.2%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
8.8万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
57.0%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
67.1万円/㎡
1年 +13.2%・5年 +39.5%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
100.0%
地価公示地点24か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 20.8%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点24か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

墨田区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,500万円

125万円/㎡

  • 本所
  • 本所吾妻橋 · 徒歩10分
  • 1K · 20 m²
  • 2007年築
標準的2026 Q2

3,400万円

136万円/㎡

  • 京島
  • 京成曳舟 · 徒歩4分
  • 1K · 25 m²
  • 2025年築
高価格帯2026 Q1

5,600万円

112万円/㎡

  • 緑
  • 両国 · 徒歩9分
  • 1DK · 50 m²
  • 2005年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

5,000万円

100万円/㎡

  • 石原
  • 両国 · 徒歩8分
  • 土地35㎡ · 延床50㎡
  • 1960年築
標準的2026 Q2

1億円

83.3万円/㎡

  • 向島
  • 曳舟 · 徒歩7分
  • 土地90㎡ · 延床120㎡
  • 2016年築
高価格帯2025 Q3

2億5,000万円

114万円/㎡

  • 緑
  • 両国 · 徒歩8分
  • 土地105㎡ · 延床220㎡
  • 1966年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に53%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は17%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。
0円5,000万円1億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,000万円4,300万円
20062,100万円4,400万円
20072,300万円4,500万円
20082,400万円4,300万円
20092,200万円4,000万円
20102,300万円4,400万円
20112,300万円4,350万円
20122,400万円4,350万円
20132,500万円4,300万円
20142,400万円4,250万円
20152,600万円4,050万円
20162,700万円4,850万円
20172,700万円5,000万円
20182,700万円6,500万円
20192,600万円6,000万円
20202,700万円4,700万円
20212,900万円5,450万円
20222,800万円6,100万円
20232,800万円6,200万円
20243,100万円6,600万円
20253,200万円9,500万円
2026年（途中まで）3,500万円8,350万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約38%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200543.3万円/㎡36.9万円/㎡38万円/㎡
200654.3万円/㎡40万円/㎡38.5万円/㎡
200772万円/㎡42.7万円/㎡47万円/㎡
200868万円/㎡35.4万円/㎡48万円/㎡
200965万円/㎡32.4万円/㎡35万円/㎡
201060万円/㎡39.1万円/㎡39.5万円/㎡
201156.4万円/㎡38.4万円/㎡39万円/㎡
201254万円/㎡38.9万円/㎡37万円/㎡
201358万円/㎡39万円/㎡39.5万円/㎡
201460万円/㎡38.9万円/㎡35万円/㎡
201566.7万円/㎡42.7万円/㎡42.5万円/㎡
201671.4万円/㎡45.3万円/㎡46万円/㎡
201776万円/㎡47.1万円/㎡58万円/㎡
201882.9万円/㎡49.2万円/㎡50.5万円/㎡
201992万円/㎡51.4万円/㎡50.5万円/㎡
202088万円/㎡48.6万円/㎡58万円/㎡
202195万円/㎡53.1万円/㎡79万円/㎡
202298万円/㎡60万円/㎡65万円/㎡
2023100万円/㎡60万円/㎡72万円/㎡
2024105万円/㎡63.7万円/㎡87万円/㎡
2025112万円/㎡70万円/㎡94万円/㎡
2026年（途中まで）117万円/㎡78.3万円/㎡80万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築27年前後で㎡単価が約4分の1下がります。築25年を過ぎても年約2.2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0130万円/㎡64.9万円/㎡
1120万円/㎡62.6万円/㎡
2124万円/㎡89.3万円/㎡
3110万円/㎡89.6万円/㎡
4111万円/㎡82.4万円/㎡
5111万円/㎡75.4万円/㎡
6108万円/㎡67.7万円/㎡
7108万円/㎡–
8104万円/㎡–
9105万円/㎡65.7万円/㎡
10100万円/㎡–
11104万円/㎡–
12105万円/㎡–
13104万円/㎡–
14105万円/㎡–
15105万円/㎡–
16105万円/㎡–
17105万円/㎡–
18103万円/㎡–
19105万円/㎡–
20100万円/㎡–
2190.8万円/㎡–
2287.8万円/㎡–
2393.9万円/㎡–
2484.6万円/㎡–
2596万円/㎡–
2688.3万円/㎡–
2780万円/㎡–
2883.3万円/㎡–
2980万円/㎡41.2万円/㎡
3072万円/㎡53.8万円/㎡
3186.7万円/㎡56.3万円/㎡
3275万円/㎡49.3万円/㎡
3374.2万円/㎡40.9万円/㎡
3470万円/㎡60万円/㎡
3566.3万円/㎡49.6万円/㎡
3671.7万円/㎡42.9万円/㎡
3768.6万円/㎡48.9万円/㎡
3862.5万円/㎡–
3971.4万円/㎡–
4068.9万円/㎡–
4161.5万円/㎡–
4263.8万円/㎡–
4363.6万円/㎡–
4466.3万円/㎡–
4552.5万円/㎡40万円/㎡
46–41.6万円/㎡
4758万円/㎡58.2万円/㎡
5066.5万円/㎡50万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年5.8%と、2000年代築（年4.6%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約21%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–40.8万円/㎡94万円/㎡–
200628.5万円/㎡40万円/㎡100万円/㎡–
2007–46万円/㎡100万円/㎡–
2008–46.3万円/㎡96万円/㎡–
2009–41.9万円/㎡90万円/㎡–
2010–43.3万円/㎡75万円/㎡–
2011–43.3万円/㎡60万円/㎡86.6万円/㎡
201228万円/㎡45.9万円/㎡56万円/㎡80万円/㎡
201335.1万円/㎡46万円/㎡61.3万円/㎡92万円/㎡
201434.5万円/㎡46.7万円/㎡66.7万円/㎡95万円/㎡
201540万円/㎡53.6万円/㎡73.8万円/㎡92.5万円/㎡
201648万円/㎡57.3万円/㎡75.3万円/㎡92.2万円/㎡
201746.7万円/㎡59.4万円/㎡82.8万円/㎡90万円/㎡
201847.5万円/㎡58万円/㎡85万円/㎡100万円/㎡
2019–65万円/㎡95.5万円/㎡100万円/㎡
202058.3万円/㎡64.4万円/㎡92万円/㎡100万円/㎡
202165.8万円/㎡70万円/㎡96万円/㎡100万円/㎡
202256.3万円/㎡75万円/㎡100万円/㎡104万円/㎡
202361.8万円/㎡76.7万円/㎡100万円/㎡104万円/㎡
202462万円/㎡80万円/㎡105万円/㎡110万円/㎡
202569.5万円/㎡87.5万円/㎡115万円/㎡116万円/㎡
2026年（途中まで）–93.3万円/㎡116万円/㎡128万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–26.4万円/㎡46.5万円/㎡–
200624.7万円/㎡35.2万円/㎡45.1万円/㎡–
2007–37.3万円/㎡48.2万円/㎡–
2008–30.2万円/㎡50.3万円/㎡–
2009–22.4万円/㎡44.4万円/㎡–
201025.4万円/㎡30.2万円/㎡43.7万円/㎡–
2011–26.5万円/㎡–45.9万円/㎡
201222.7万円/㎡25.4万円/㎡–45.9万円/㎡
2013–27.3万円/㎡–45.6万円/㎡
201423.9万円/㎡31万円/㎡–44万円/㎡
201524.7万円/㎡36.4万円/㎡–47.4万円/㎡
201623.9万円/㎡34.1万円/㎡–51.3万円/㎡
201733.3万円/㎡35.4万円/㎡–51.1万円/㎡
201832万円/㎡40.4万円/㎡–56万円/㎡
201935.6万円/㎡43.3万円/㎡–57.1万円/㎡
202035.6万円/㎡––50.2万円/㎡
2021–34.5万円/㎡–59.6万円/㎡
2022–36.1万円/㎡–60万円/㎡
202344.5万円/㎡46.9万円/㎡––
2024–49.2万円/㎡––
202555.1万円/㎡60.6万円/㎡––

墨田区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
両国2,900万円108万円/㎡2億1,500万円6471
錦糸町3,000万円112万円/㎡2億2,000万円8349
押上2,900万円108万円/㎡1億5,000万円6240
東向島3,200万円99万円/㎡5,900万円6223
曳舟3,000万円100万円/㎡6,300万円7193
本所吾妻橋2,950万円107万円/㎡2億円6189
菊川(東京)3,000万円108万円/㎡1億6,000万円5176
京成曳舟3,500万円98.8万円/㎡5,000万円6149
八広2,850万円73万円/㎡5,400万円7147
小村井3,450万円80万円/㎡5,900万円6110
鐘ケ淵3,200万円104万円/㎡4,650万円5109
森下(東京)3,550万円112万円/㎡2億4,500万円484
とうきょうスカイツリー3,000万円102万円/㎡1億2,000万円665
東あずま3,300万円78.5万円/㎡5,700万円564
蔵前3,300万円110万円/㎡–734

墨田区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K2,500万円25 m²889
2LDK4,900万円55 m²264
1LDK4,100万円40 m²253
3LDK5,500万円65 m²234
1DK3,000万円25 m²112
2DK3,800万円40 m²61
1R1,650万円17.5 m²22
2K3,450万円30 m²12

墨田区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,200万円（㎡単価112万円/㎡、678件）です。

墨田区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は9,500万円（199件）です。

墨田区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+27.3%、住宅地㎡単価は+62.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。