Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

三鷹市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
5,500万円
93.3万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
7,000万円
住宅地 ㎡単価（取引）
49.5万円/㎡
5年で+30.3%
2025年の取引件数
298
東京都内 50エリア中 19位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約7%上昇し、その前の5年（年2.4%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均より12%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約33%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の53%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約19%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は4,000万円〜6,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口は安定

2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約5.5人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は10.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.5%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.4万円）の約62年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は47%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+18%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ35%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、43%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

三鷹市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
194,959
2020年比 -0.2%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+1,062
人口千人あたり +5.45
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
10.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.5%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
7.4万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
46.9%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
48.2万円/㎡
1年 +4.8%・5年 +17.7%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
42.9%
地価公示地点42か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点42か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

三鷹市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

3,400万円

61.8万円/㎡

  • 中原
  • 仙川 · 徒歩9分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1978年築
標準的2025 Q4

6,000万円

75万円/㎡

  • 牟礼
  • 三鷹台 · 徒歩23分
  • 4LDK · 80 m²
  • 2014年築
高価格帯2025 Q3

6,900万円

125万円/㎡

  • 上連雀
  • 三鷹 · 徒歩4分
  • 3LDK · 55 m²
  • 1997年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

4,700万円

58.8万円/㎡

  • 大沢
  • 多磨 · 徒歩25分
  • 土地105㎡ · 延床80㎡
  • 2025年築
標準的2026 Q1

6,300万円

78.8万円/㎡

  • 北野
  • 仙川 · 徒歩15分
  • 土地100㎡ · 延床80㎡
  • 2022年築
高価格帯2025 Q4

8,700万円

91.6万円/㎡

  • 野崎
  • 武蔵境 · 徒歩28分
  • 土地115㎡ · 延床95㎡
  • 2024年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円8,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20073,100万円5,700万円
20083,300万円5,000万円
20093,500万円4,400万円
20103,100万円4,700万円
20113,600万円4,900万円
20123,300万円4,700万円
20133,750万円4,700万円
20143,500万円5,100万円
20153,700万円5,200万円
20163,800万円5,200万円
20173,700万円5,400万円
20184,200万円5,400万円
20194,000万円5,400万円
20204,300万円5,200万円
20214,400万円5,200万円
20224,900万円6,300万円
20235,000万円6,900万円
20245,400万円7,000万円
20255,500万円7,000万円
2026年（途中まで）–6,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約21%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200750.8万円/㎡62.9万円/㎡38万円/㎡
200857.3万円/㎡55.2万円/㎡36.5万円/㎡
200955.5万円/㎡50万円/㎡32万円/㎡
201053.3万円/㎡52.2万円/㎡33万円/㎡
201156.3万円/㎡52.6万円/㎡32万円/㎡
201250万円/㎡49.5万円/㎡32万円/㎡
201355.4万円/㎡50.6万円/㎡29万円/㎡
201455.7万円/㎡57.6万円/㎡30万円/㎡
201560万円/㎡56.5万円/㎡29万円/㎡
201660万円/㎡57.7万円/㎡32万円/㎡
201761.3万円/㎡57.3万円/㎡37万円/㎡
201861.3万円/㎡55.6万円/㎡34万円/㎡
201964.4万円/㎡57.5万円/㎡33万円/㎡
202065.9万円/㎡58.8万円/㎡38万円/㎡
202171.4万円/㎡56.8万円/㎡40万円/㎡
202280万円/㎡65.9万円/㎡42.5万円/㎡
202384.3万円/㎡67.4万円/㎡42万円/㎡
202489.2万円/㎡73.9万円/㎡45万円/㎡
202593.3万円/㎡69.4万円/㎡49.5万円/㎡
2026年（途中まで）–78.8万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築50年前後で半分になります。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–75.3万円/㎡
1–72.7万円/㎡
2121万円/㎡–
3116万円/㎡–
4117万円/㎡–
5124万円/㎡–
782.5万円/㎡57.6万円/㎡
8109万円/㎡–
9104万円/㎡–
10100万円/㎡–
1186万円/㎡–
1399.2万円/㎡–
1464.6万円/㎡–
1670.7万円/㎡–
1775.3万円/㎡–
1881.3万円/㎡–
1980万円/㎡69.4万円/㎡
2072.3万円/㎡–
2169.7万円/㎡–
2376.9万円/㎡51.3万円/㎡
2491万円/㎡–
2576.7万円/㎡46.4万円/㎡
2677.7万円/㎡61.2万円/㎡
2988.3万円/㎡–
30–50.2万円/㎡
33–39.7万円/㎡
3480万円/㎡–
35–37.3万円/㎡
5055.4万円/㎡44.4万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200750.4万円/㎡––
200850万円/㎡––
200949.2万円/㎡66.1万円/㎡–
201049.3万円/㎡60.8万円/㎡–
201150万円/㎡58.5万円/㎡–
201247.6万円/㎡––
201346.5万円/㎡57.6万円/㎡–
201452.7万円/㎡60万円/㎡–
201558.5万円/㎡62.7万円/㎡–
201658.6万円/㎡61.4万円/㎡–
201756.7万円/㎡61.7万円/㎡–
201861.3万円/㎡60万円/㎡–
201956.7万円/㎡63.8万円/㎡–
202063.3万円/㎡64.3万円/㎡78.6万円/㎡
202172万円/㎡67.7万円/㎡94万円/㎡
202274.8万円/㎡71.5万円/㎡98.6万円/㎡
202377.6万円/㎡78.3万円/㎡114万円/㎡
202480万円/㎡80万円/㎡114万円/㎡
202590万円/㎡90.8万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200758.3万円/㎡64.9万円/㎡–
200847.2万円/㎡62.9万円/㎡–
2009–52.8万円/㎡–
201035万円/㎡56.1万円/㎡–
201140万円/㎡–60万円/㎡
201233.8万円/㎡–58.6万円/㎡
201341.6万円/㎡–54.2万円/㎡
2014––58.9万円/㎡
201543.4万円/㎡–60.5万円/㎡
201641万円/㎡–60万円/㎡
201741.1万円/㎡–60万円/㎡
201843.5万円/㎡–61.1万円/㎡
201946.9万円/㎡–62.3万円/㎡
202034.7万円/㎡43万円/㎡61.2万円/㎡
202140.4万円/㎡–59.3万円/㎡
202247.1万円/㎡––
202352.9万円/㎡––
202451.4万円/㎡––
202556.1万円/㎡––

三鷹市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
三鷹5,400万円96.9万円/㎡7,900万円14310
武蔵境4,700万円78.8万円/㎡6,600万円21110
三鷹台5,500万円77.5万円/㎡7,250万円1880
つつじケ丘––5,550万円1451
仙川––6,100万円1949
井の頭公園––9,050万円1241
吉祥寺5,700万円82.8万円/㎡–2131
久我山–––1611
西調布––4,700万円2311
多磨––4,650万円2110
調布––5,600万円2410

三鷹市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK6,000万円65 m²135
2LDK5,300万円60 m²67
1K1,300万円15 m²19
1LDK4,900万円32.5 m²18
4LDK6,400万円80 m²10

三鷹市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は5,500万円（㎡単価93.3万円/㎡、89件）です。

三鷹市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は7,000万円（141件）です。

三鷹市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+41.7%、住宅地㎡単価は+30.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。