Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

江東区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,000万円
116万円/㎡ · 2024年比 +10.5%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
6,850万円
住宅地 ㎡単価（取引）
96.5万円/㎡
5年で+50.8%
2025年の取引件数
1,453
東京都内 50エリア中 11位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約7%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は東京都平均より7%高い水準です。10年前の4%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約26%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

多様な市場

小型住戸（34%）とファミリー向け（37%）が混在し、投資家と実需の双方が参加する市場です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,900万円〜7,700万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は5.5%増加しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.3%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月8.5万円）の約39年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は82%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+12%、5年で+37%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ32%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、93%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が47%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

東京都心・臨海地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

江東区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
553,358
2020年比 +5.5%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+1,011
人口千人あたり +1.83
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
9.0%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.3%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
8.5万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
81.5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
63.6万円/㎡
1年 +11.5%・5年 +36.6%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
93.0%
地価公示地点43か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 46.5%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点43か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

江東区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,800万円

112万円/㎡

  • 毛利
  • 住吉(東京) · 徒歩7分
  • 1K · 25 m²
  • 2019年築
標準的2026 Q1

4,200万円

70万円/㎡

  • 枝川
  • 豊洲 · 徒歩15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1983年築
高価格帯2026 Q1

9,200万円

108万円/㎡

  • 大島
  • 住吉(東京) · 徒歩6分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1997年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

4,600万円

51.1万円/㎡

  • 東砂
  • 南砂町 · 徒歩13分
  • 土地50㎡ · 延床90㎡
  • 2017年築
標準的2026 Q1

7,000万円

66.7万円/㎡

  • 東砂
  • 南砂町 · 徒歩20分
  • 土地65㎡ · 延床105㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q2

1億7,000万円

73.9万円/㎡

  • 南砂
  • 東陽町 · 徒歩19分
  • 土地185㎡ · 延床230㎡
  • 2017年築
取引価格（中央値）の推移
0円5,000万円1億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,200万円5,100万円
20062,200万円5,500万円
20072,400万円5,700万円
20082,950万円5,300万円
20092,700万円4,700万円
20102,700万円5,000万円
20113,300万円4,550万円
20122,800万円4,300万円
20133,000万円4,800万円
20143,000万円4,500万円
20153,000万円4,800万円
20163,400万円5,250万円
20173,500万円6,000万円
20183,500万円6,100万円
20193,400万円5,700万円
20203,500万円5,250万円
20213,700万円6,000万円
20223,700万円6,400万円
20234,000万円7,000万円
20244,200万円7,400万円
20254,000万円6,850万円
2026年（途中まで）4,700万円8,700万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約38%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200538.7万円/㎡47.8万円/㎡39.5万円/㎡
200644.5万円/㎡42.5万円/㎡44万円/㎡
200748.8万円/㎡50.5万円/㎡57万円/㎡
200852.3万円/㎡46.3万円/㎡50.5万円/㎡
200948.6万円/㎡44万円/㎡40万円/㎡
201056万円/㎡45.3万円/㎡42万円/㎡
201157.1万円/㎡44.2万円/㎡44万円/㎡
201250.9万円/㎡40.7万円/㎡44万円/㎡
201352万円/㎡44.4万円/㎡45.5万円/㎡
201456.9万円/㎡41.5万円/㎡43万円/㎡
201563万円/㎡47.1万円/㎡50万円/㎡
201668万円/㎡49.5万円/㎡55万円/㎡
201770万円/㎡52万円/㎡57.5万円/㎡
201872.7万円/㎡55.2万円/㎡63万円/㎡
201975万円/㎡56万円/㎡63万円/㎡
202082.9万円/㎡53.3万円/㎡64万円/㎡
202190万円/㎡58.3万円/㎡85万円/㎡
202295万円/㎡63.2万円/㎡73万円/㎡
2023100万円/㎡64.4万円/㎡80万円/㎡
2024105万円/㎡67.4万円/㎡86万円/㎡
2025116万円/㎡70.6万円/㎡96.5万円/㎡
2026年（途中まで）124万円/㎡86万円/㎡100万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築20年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築39年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築26年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築26年までに新築時から約42%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0124万円/㎡71.6万円/㎡
1136万円/㎡84.6万円/㎡
2130万円/㎡–
3123万円/㎡90.9万円/㎡
4128万円/㎡–
5120万円/㎡–
6120万円/㎡72.3万円/㎡
7112万円/㎡–
8108万円/㎡65.5万円/㎡
9108万円/㎡62.6万円/㎡
10108万円/㎡–
11112万円/㎡–
12105万円/㎡–
13110万円/㎡–
14112万円/㎡–
15115万円/㎡–
16105万円/㎡64.3万円/㎡
17100万円/㎡–
18100万円/㎡–
19105万円/㎡–
2092.9万円/㎡67.5万円/㎡
2190.7万円/㎡72.8万円/㎡
2291.5万円/㎡–
2388.8万円/㎡–
2481.5万円/㎡–
2583.3万円/㎡–
2683.1万円/㎡49.2万円/㎡
2777.4万円/㎡–
2889.4万円/㎡–
2994.5万円/㎡44.6万円/㎡
3086.7万円/㎡57.9万円/㎡
3166.7万円/㎡–
3268.3万円/㎡37.5万円/㎡
3364.4万円/㎡38.9万円/㎡
3467万円/㎡–
3565.3万円/㎡47.4万円/㎡
3666.7万円/㎡35.7万円/㎡
3769.1万円/㎡49.1万円/㎡
3864.6万円/㎡40.5万円/㎡
3962.5万円/㎡–
4061.4万円/㎡50.7万円/㎡
4161.7万円/㎡27.1万円/㎡
4260万円/㎡38万円/㎡
4361.7万円/㎡59.1万円/㎡
4463.6万円/㎡46.4万円/㎡
4560.9万円/㎡–
4671.4万円/㎡52.3万円/㎡
4754万円/㎡44.4万円/㎡
4858.2万円/㎡–
4961.8万円/㎡31.7万円/㎡
5060万円/㎡46.4万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.9%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約15%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200529万円/㎡36.6万円/㎡57.3万円/㎡–
200632万円/㎡37.6万円/㎡100万円/㎡–
200734万円/㎡42.4万円/㎡81.7万円/㎡–
200836.4万円/㎡45.5万円/㎡68.8万円/㎡–
200933.4万円/㎡41.4万円/㎡65.7万円/㎡–
201038万円/㎡43.3万円/㎡75万円/㎡–
201135.6万円/㎡44万円/㎡70万円/㎡110万円/㎡
201235.8万円/㎡41.4万円/㎡60万円/㎡92万円/㎡
201334.5万円/㎡44万円/㎡62.9万円/㎡72.4万円/㎡
201436.9万円/㎡46.3万円/㎡68.6万円/㎡89万円/㎡
201540万円/㎡47.5万円/㎡76万円/㎡104万円/㎡
201644.6万円/㎡53.3万円/㎡78.6万円/㎡96.3万円/㎡
201747.3万円/㎡53.3万円/㎡80万円/㎡90.9万円/㎡
201849.1万円/㎡55.4万円/㎡85万円/㎡96万円/㎡
201946万円/㎡56万円/㎡85万円/㎡96万円/㎡
202053.9万円/㎡57.8万円/㎡88万円/㎡104万円/㎡
202152.7万円/㎡62.5万円/㎡97.6万円/㎡104万円/㎡
202260万円/㎡68万円/㎡100万円/㎡108万円/㎡
202360.8万円/㎡70.9万円/㎡104万円/㎡116万円/㎡
202463.6万円/㎡73.3万円/㎡110万円/㎡123万円/㎡
202566.7万円/㎡78.5万円/㎡124万円/㎡125万円/㎡
2026年（途中まで）81.7万円/㎡83.3万円/㎡134万円/㎡136万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005––54.7万円/㎡–
2006–36.2万円/㎡52万円/㎡–
2007–35.5万円/㎡56.3万円/㎡–
2008–36.1万円/㎡56.3万円/㎡–
2009–30.4万円/㎡50.6万円/㎡–
2010–30万円/㎡51.1万円/㎡–
2011–31.4万円/㎡–49万円/㎡
201224.6万円/㎡25.7万円/㎡–48.2万円/㎡
2013–31.3万円/㎡–52.5万円/㎡
2014–26.4万円/㎡–51.6万円/㎡
201535.3万円/㎡32.1万円/㎡–51.1万円/㎡
201636.6万円/㎡34.5万円/㎡–54.5万円/㎡
2017–36.5万円/㎡–63.2万円/㎡
201828.9万円/㎡37万円/㎡56万円/㎡65.3万円/㎡
201939.4万円/㎡48.5万円/㎡–61.5万円/㎡
2020–36.1万円/㎡–58.8万円/㎡
202134万円/㎡50万円/㎡–68.9万円/㎡
202230.1万円/㎡43.5万円/㎡–76.7万円/㎡
202343.3万円/㎡39.6万円/㎡––
202448.4万円/㎡42.8万円/㎡––
202555.9万円/㎡54.2万円/㎡–78.2万円/㎡

江東区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
亀戸2,900万円104万円/㎡6,900万円8497
豊洲9,000万円130万円/㎡–7354
南砂町3,900万円75.4万円/㎡5,650万円12341
大島(東京)3,400万円82.2万円/㎡5,400万円7311
東陽町4,000万円81.4万円/㎡1億8,500万円7305
木場3,750万円112万円/㎡1億400万円7250
門前仲町3,500万円124万円/㎡1億9,000万円6247
清澄白河3,800万円120万円/㎡1億3,000万円6226
住吉(東京)4,000万円108万円/㎡1億円7226
西大島4,100万円100万円/㎡5,650万円7195
東大島3,400万円70万円/㎡5,400万円10192
森下(東京)3,100万円116万円/㎡1億9,000万円3145
辰巳7,500万円100万円/㎡–9128
有明テニスの森8,000万円132万円/㎡–8120
潮見3,350万円100万円/㎡–473

江東区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK6,400万円70 m²1105
1K2,700万円25 m²986
2LDK6,700万円60 m²617
1LDK4,400万円40 m²193
1DK3,200万円25 m²115
4LDK7,400万円80 m²73
2DK3,500万円45 m²56
2LDK+S4,300万円60 m²23

江東区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,000万円（㎡単価116万円/㎡、1171件）です。

江東区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,850万円（196件）です。

江東区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+40.0%、住宅地㎡単価は+50.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。