Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

練馬区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,900萬日圓
92萬日圓/㎡ · 較2024年 +4.2%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
7,000萬日圓
較2024年 +9.9%
住宅用地每㎡（成交）
52萬日圓/㎡
5年 +26.8%
2025年成交筆數
1,756
在東京都50個地區中排名第21（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與東京都同步

公寓每㎡價格比東京都平均低13%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約18%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中44%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,150萬日圓至4,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人6人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為9.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.9%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.9萬日圓）的30.7年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為44%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+21%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，18%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在練馬区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
761,587
較2020年 +1.2%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+4,586
每千人 +6.02
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
9.5%
非出租或出售的空屋 1.9%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
7.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
44.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
48萬日圓/㎡
1年 +6.1%・5年 +20.9%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
17.6%
108個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
108個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

練馬区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,100萬日圓

84萬日圓/㎡

  • 桜台
  • 桜台(東京) · 步行5分
  • 1K · 25 m²
  • 2012年建
典型2026 Q2

2,900萬日圓

116萬日圓/㎡

  • 大泉学園町
  • 大泉学園 · 步行9分
  • 1K · 25 m²
  • 2025年建
較高價位2025 Q4

5,800萬日圓

96.7萬日圓/㎡

  • 桜台
  • 新桜台 · 步行4分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1985年建

獨棟

較低價位2026 Q1

4,900萬日圓

61.3萬日圓/㎡

  • 大泉町
  • 光が丘 · 步行29分
  • 土地80㎡ · 樓地板80㎡
  • 2025年建
典型2026 Q2

7,400萬日圓

77.9萬日圓/㎡

  • 大泉学園町
  • 大泉学園 · 步行16分
  • 土地100㎡ · 樓地板95㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q1

1億1,000萬日圓

116萬日圓/㎡

  • 春日町
  • 練馬春日町 · 步行9分
  • 土地100㎡ · 樓地板95㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓8,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,050萬日圓4,900萬日圓
20062,200萬日圓4,850萬日圓
20072,300萬日圓5,200萬日圓
20082,500萬日圓4,800萬日圓
20092,200萬日圓4,700萬日圓
20102,100萬日圓4,800萬日圓
20112,700萬日圓4,700萬日圓
20122,200萬日圓4,600萬日圓
20132,500萬日圓4,700萬日圓
20142,800萬日圓4,800萬日圓
20152,600萬日圓4,900萬日圓
20162,500萬日圓5,200萬日圓
20172,600萬日圓5,300萬日圓
20182,600萬日圓5,400萬日圓
20192,700萬日圓5,200萬日圓
20202,700萬日圓5,400萬日圓
20212,600萬日圓5,800萬日圓
20222,600萬日圓6,100萬日圓
20232,900萬日圓6,400萬日圓
20243,000萬日圓6,500萬日圓
20252,900萬日圓7,000萬日圓
2026年（部分）3,000萬日圓7,400萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約25%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200546.1萬日圓/㎡50.4萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
200654.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
200760萬日圓/㎡54.4萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
200852萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
200952.5萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201055萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201150萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201248.6萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201349.2萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201452.7萬日圓/㎡50萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201556萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
201660萬日圓/㎡52.7萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
201762.2萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
201864.3萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201965萬日圓/㎡54萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
202071.4萬日圓/㎡57.4萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
202175萬日圓/㎡60萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
202278.7萬日圓/㎡62萬日圓/㎡45萬日圓/㎡
202380萬日圓/㎡65.7萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
202488.3萬日圓/㎡64.2萬日圓/㎡47萬日圓/㎡
202592萬日圓/㎡70.6萬日圓/㎡52萬日圓/㎡
2026年（部分）95萬日圓/㎡71.4萬日圓/㎡52萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約21年時每㎡價格下跌約四分之一，約43年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。獨棟約26年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡26年前較新屋下跌約41%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0120萬日圓/㎡72.2萬日圓/㎡
1116萬日圓/㎡70.3萬日圓/㎡
2119萬日圓/㎡73.7萬日圓/㎡
397.3萬日圓/㎡76.2萬日圓/㎡
4108萬日圓/㎡74.2萬日圓/㎡
5105萬日圓/㎡65.6萬日圓/㎡
6104萬日圓/㎡62.8萬日圓/㎡
7100萬日圓/㎡65.9萬日圓/㎡
896萬日圓/㎡64.8萬日圓/㎡
995.6萬日圓/㎡59.4萬日圓/㎡
1093.4萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
11100萬日圓/㎡63.8萬日圓/㎡
1295萬日圓/㎡57.9萬日圓/㎡
13100萬日圓/㎡54.7萬日圓/㎡
14100萬日圓/㎡57.3萬日圓/㎡
15100萬日圓/㎡63.4萬日圓/㎡
1690萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡
1791.4萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡
1885.4萬日圓/㎡60.5萬日圓/㎡
1987.3萬日圓/㎡56.2萬日圓/㎡
2078.7萬日圓/㎡52.1萬日圓/㎡
2178.7萬日圓/㎡52萬日圓/㎡
2282.2萬日圓/㎡49.4萬日圓/㎡
2374.8萬日圓/㎡51.6萬日圓/㎡
2471.9萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡
2566.7萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡
2671.9萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡
2768萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡
2872.5萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡
2970萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
3062.4萬日圓/㎡49.6萬日圓/㎡
3166.7萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
3263萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡
3360萬日圓/㎡43.8萬日圓/㎡
3459.3萬日圓/㎡40.4萬日圓/㎡
3563.3萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡
3660.7萬日圓/㎡42.6萬日圓/㎡
3765萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡
3857.1萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡
3966.2萬日圓/㎡44.5萬日圓/㎡
4066.2萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡
4162.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
4252.9萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
4353.2萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡
44–43.2萬日圓/㎡
4546萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
4646.7萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
4751.9萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡
4853.5萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
4947.6萬日圓/㎡39.7萬日圓/㎡
5056萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約4.4%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約24%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–43.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡–
200633.7萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡96萬日圓/㎡–
200737.1萬日圓/㎡48萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200838萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡77.1萬日圓/㎡–
200938.2萬日圓/㎡44萬日圓/㎡80萬日圓/㎡–
201040萬日圓/㎡50.8萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡–
201137.3萬日圓/㎡46萬日圓/㎡60萬日圓/㎡–
201235萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
201340萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
201433.1萬日圓/㎡48萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201540萬日圓/㎡52萬日圓/㎡65.5萬日圓/㎡88萬日圓/㎡
201642萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡68.9萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201743.7萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡67.7萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
201841萬日圓/㎡55萬日圓/㎡76.9萬日圓/㎡96.9萬日圓/㎡
201942.9萬日圓/㎡54.1萬日圓/㎡77.1萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
202046.2萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡85萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
202146.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡85萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
202249.4萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡95.7萬日圓/㎡
202357.5萬日圓/㎡64.8萬日圓/㎡90萬日圓/㎡99.2萬日圓/㎡
202454.1萬日圓/㎡67.5萬日圓/㎡93.8萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202556萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡99.3萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
2026年（部分）–75萬日圓/㎡104萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200536.7萬日圓/㎡40.6萬日圓/㎡54.8萬日圓/㎡–
200636.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡–
200740萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡59萬日圓/㎡–
200836.2萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡56萬日圓/㎡–
200933.7萬日圓/㎡36萬日圓/㎡54.4萬日圓/㎡–
201033.8萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡55萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡
201133.7萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡53.6萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡
201229.1萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡54.4萬日圓/㎡
201332.1萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡
201434.3萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡47.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
201532.6萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡48.3萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
201635.8萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡48萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201732.9萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
201838.1萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡48.1萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡
201935.8萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡45.6萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡
202029.6萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡47.4萬日圓/㎡61.2萬日圓/㎡
202130.8萬日圓/㎡42萬日圓/㎡49.8萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡
202235.2萬日圓/㎡41.9萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡
202333.3萬日圓/㎡42.3萬日圓/㎡58.1萬日圓/㎡70.4萬日圓/㎡
202436.7萬日圓/㎡47.2萬日圓/㎡52.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202546.4萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡61.7萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡
2026年（部分）–42.2萬日圓/㎡––

練馬区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
大泉学園3,300萬日圓74.2萬日圓/㎡5,600萬日圓14510
武蔵関2,500萬日圓80萬日圓/㎡6,700萬日圓8406
練馬2,900萬日圓104萬日圓/㎡8,700萬日圓8388
石神井公園4,600萬日圓82.9萬日圓/㎡6,500萬日圓12330
光が丘4,600萬日圓72.6萬日圓/㎡6,300萬日圓12264
中村橋2,600萬日圓93.7萬日圓/㎡7,550萬日圓8252
練馬高野台2,700萬日圓84萬日圓/㎡6,600萬日圓10202
上石神井2,800萬日圓78.7萬日圓/㎡6,700萬日圓9200
桜台(東京)2,400萬日圓100萬日圓/㎡9,250萬日圓5195
氷川台4,300萬日圓86萬日圓/㎡7,000萬日圓7187
平和台(東京)3,050萬日圓93.7萬日圓/㎡7,000萬日圓9170
練馬春日町3,100萬日圓94.7萬日圓/㎡7,000萬日圓8161
保谷3,350萬日圓57.2萬日圓/㎡5,700萬日圓14156
富士見台2,700萬日圓72萬日圓/㎡7,000萬日圓7146
東武練馬3,250萬日圓84萬日圓/㎡9,500萬日圓8115

練馬区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,200萬日圓20 m²784
3LDK5,200萬日圓65 m²558
2LDK4,300萬日圓55 m²301
1LDK3,200萬日圓40 m²139
1DK2,500萬日圓25 m²97
2DK2,900萬日圓40 m²63
4LDK6,300萬日圓85 m²51
1R1,100萬日圓15 m²37

練馬区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,900萬日圓（每㎡92萬日圓，共715筆）。

練馬区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為7,000萬日圓（共775筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。