Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

荒川区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,500万円
92.3万円/㎡ · 2024年比 +12.4%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
6,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
64万円/㎡
5年で+36.2%
2025年の取引件数
560
東京都内 50エリア中 20位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約5.7%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

東京都と連動

マンションの㎡単価は東京都平均より16%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約53%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

多様な市場

小型住戸（27%）とファミリー向け（35%）が混在し、投資家と実需の双方が参加する市場です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,900万円〜5,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は4.1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は12.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月8.1万円）の約46.1年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は80%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+11%、5年で+39%変化しました。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、100%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が64%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

荒川区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
226,482
2020年比 +4.1%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+685
人口千人あたり +3.02
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
12.9%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.0%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
8.1万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
80.4%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
63.3万円/㎡
1年 +11.1%・5年 +38.7%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
100.0%
地価公示地点28か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 64.3%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点28か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

荒川区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,700万円

108万円/㎡

  • 東日暮里
  • 三ノ輪 · 徒歩9分
  • 1K · 25 m²
  • 2007年築
標準的2025 Q4

4,800万円

64万円/㎡

  • 荒川
  • 荒川二丁目 · 徒歩12分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2001年築
高価格帯2026 Q1

6,500万円

118万円/㎡

  • 荒川
  • 町屋 · 徒歩5分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2021年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

4,700万円

72.3万円/㎡

  • 東尾久
  • 赤土小学校前 · 徒歩5分
  • 土地35㎡ · 延床65㎡
  • 2024年築
標準的2025 Q4

7,100万円

74.7万円/㎡

  • 町屋
  • 町屋 · 徒歩2分
  • 土地50㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q2

2億1,000万円

84万円/㎡

  • 西尾久
  • 宮ノ前 · 徒歩5分
  • 土地140㎡ · 延床250㎡
  • 2023年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に36%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は11%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。
0円2,000万円4,000万円6,000万円8,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,850万円3,900万円
20062,700万円4,400万円
20072,400万円4,300万円
20082,700万円5,000万円
20092,600万円4,000万円
20102,700万円4,000万円
20112,650万円4,200万円
20122,400万円3,950万円
20132,900万円3,900万円
20142,700万円4,400万円
20152,800万円4,200万円
20162,800万円4,500万円
20172,900万円5,200万円
20183,000万円5,000万円
20193,000万円4,800万円
20203,200万円4,700万円
20213,250万円5,000万円
20223,400万円5,700万円
20233,300万円6,300万円
20243,700万円6,000万円
20254,500万円6,500万円
2026年（途中まで）4,600万円6,800万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約25%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200551.6万円/㎡36.1万円/㎡31万円/㎡
200647.6万円/㎡38.8万円/㎡35万円/㎡
200745.7万円/㎡44.5万円/㎡41万円/㎡
200854.1万円/㎡43.5万円/㎡41万円/㎡
200951.7万円/㎡39.5万円/㎡30万円/㎡
201053.3万円/㎡40.5万円/㎡33万円/㎡
201146.2万円/㎡42.1万円/㎡36万円/㎡
201242.5万円/㎡40万円/㎡31.5万円/㎡
201348万円/㎡39万円/㎡34万円/㎡
201449.3万円/㎡39.5万円/㎡33万円/㎡
201550.9万円/㎡41万円/㎡38万円/㎡
201660万円/㎡44.5万円/㎡38万円/㎡
201760万円/㎡51.1万円/㎡47万円/㎡
201862.9万円/㎡48.8万円/㎡42万円/㎡
201965万円/㎡50.6万円/㎡45万円/㎡
202067.3万円/㎡52万円/㎡47万円/㎡
202172万円/㎡53.5万円/㎡50万円/㎡
202281.7万円/㎡56.5万円/㎡55.5万円/㎡
202383.3万円/㎡55.7万円/㎡55.5万円/㎡
202482.1万円/㎡65.8万円/㎡64万円/㎡
202592.3万円/㎡64.3万円/㎡64万円/㎡
2026年（途中まで）100万円/㎡72.4万円/㎡70万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築19年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築41年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0114万円/㎡66.3万円/㎡
1132万円/㎡67.4万円/㎡
3108万円/㎡–
4110万円/㎡62.3万円/㎡
5106万円/㎡–
6104万円/㎡–
7106万円/㎡79.3万円/㎡
896万円/㎡–
996万円/㎡–
1094万円/㎡–
1192万円/㎡–
1290万円/㎡–
13100万円/㎡–
1488万円/㎡–
1592万円/㎡–
1686.7万円/㎡–
1786.7万円/㎡55.4万円/㎡
1888万円/㎡–
1981.8万円/㎡–
2077.7万円/㎡–
2174.4万円/㎡–
2268.3万円/㎡–
2372.3万円/㎡–
2466.7万円/㎡–
2570.8万円/㎡–
2665.5万円/㎡45.3万円/㎡
2769.1万円/㎡–
2868.6万円/㎡–
2964万円/㎡–
3061.8万円/㎡–
3151万円/㎡–
3264.6万円/㎡–
3357.1万円/㎡–
3456万円/㎡–
3556万円/㎡38.7万円/㎡
3656万円/㎡30.7万円/㎡
3760万円/㎡49.4万円/㎡
3866.7万円/㎡–
3952.3万円/㎡–
4135.2万円/㎡–
4250万円/㎡–
4345.3万円/㎡–
4449.4万円/㎡33.3万円/㎡
4553.1万円/㎡–
4672.5万円/㎡–
4764.5万円/㎡–
50–35.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–35万円/㎡85万円/㎡–
2006–38万円/㎡58.9万円/㎡–
2007–40万円/㎡75万円/㎡–
2008–40万円/㎡72.3万円/㎡–
2009–35万円/㎡74万円/㎡–
2010–40万円/㎡72.7万円/㎡–
2011–37.5万円/㎡54.5万円/㎡–
2012–40万円/㎡46.7万円/㎡–
2013–40万円/㎡52.2万円/㎡65万円/㎡
2014–42万円/㎡55.3万円/㎡–
201533.4万円/㎡43.3万円/㎡58.7万円/㎡80万円/㎡
2016–47.3万円/㎡62.9万円/㎡104万円/㎡
2017–50万円/㎡65.3万円/㎡100万円/㎡
2018–51.3万円/㎡67万円/㎡84.5万円/㎡
2019–48万円/㎡78万円/㎡76.8万円/㎡
2020–55.7万円/㎡72.2万円/㎡90.8万円/㎡
202147.5万円/㎡57.6万円/㎡76.2万円/㎡88.3万円/㎡
2022–61.8万円/㎡88万円/㎡96万円/㎡
2023–60万円/㎡88万円/㎡100万円/㎡
202447.5万円/㎡64.3万円/㎡86.3万円/㎡104万円/㎡
202567.5万円/㎡68.6万円/㎡96万円/㎡111万円/㎡
2026年（途中まで）–84万円/㎡103万円/㎡112万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–28万円/㎡45万円/㎡–
200624.6万円/㎡28.8万円/㎡47.3万円/㎡–
2007–39.5万円/㎡47.6万円/㎡–
2008–30.2万円/㎡50万円/㎡–
2009–28.2万円/㎡44.7万円/㎡–
2010–30.9万円/㎡46.3万円/㎡–
2011–34万円/㎡–46.3万円/㎡
2012–25.7万円/㎡–43万円/㎡
2013–25.9万円/㎡–43万円/㎡
201425.5万円/㎡27.1万円/㎡–47.1万円/㎡
2015–33万円/㎡–47.4万円/㎡
2016–30.7万円/㎡–49.4万円/㎡
2017–34.1万円/㎡–55.6万円/㎡
2018–37万円/㎡–56万円/㎡
2019–––56万円/㎡
2020–38.1万円/㎡–55.4万円/㎡
2021–31.6万円/㎡––
2022–37.3万円/㎡––
2023–41.3万円/㎡––
2024–38.7万円/㎡––
2025–45.2万円/㎡––

荒川区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
町屋3,400万円70万円/㎡5,400万円7227
南千住4,500万円81.6万円/㎡6,650万円8156
三ノ輪3,200万円97.7万円/㎡8,100万円6151
三河島3,700万円87.8万円/㎡6,300万円597
日暮里6,000万円117万円/㎡1億2,000万円593
尾久3,200万円64.6万円/㎡–882
新三河島3,600万円92.3万円/㎡1億3,000万円480
赤土小学校前4,350万円86.7万円/㎡6,100万円560
熊野前3,100万円72万円/㎡5,100万円544
西日暮里5,150万円115万円/㎡1億8,000万円643
鶯谷2,950万円103万円/㎡–743
荒川区役所前4,800万円84.6万円/㎡5,800万円340
小台––4,900万円424
荒川車庫前3,800万円73.5万円/㎡–214
宮ノ前––4,800万円413

荒川区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK5,200万円65 m²247
2LDK4,500万円55 m²179
1K2,400万円25 m²175
1LDK3,500万円40 m²75
1DK2,500万円30 m²35
2DK3,000万円45 m²33
4LDK7,150万円90 m²26

荒川区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,500万円（㎡単価92.3万円/㎡、280件）です。

荒川区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,500万円（141件）です。

荒川区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+37.2%、住宅地㎡単価は+36.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。