Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

豊島区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
3,400萬日圓
125萬日圓/㎡ · 較2024年 +8.7%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1億500萬日圓
較2024年 +9.1%
住宅用地每㎡（成交）
92萬日圓/㎡
5年 +33.3%
2025年成交筆數
783
在東京都50個地區中排名第9（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均高16%。十年前溢價為23%，周邊正在追上。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

單身與投資者市場

近年公寓成交中58%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交減少

近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,500萬日圓至6,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷出約每千人7.3人，長期住房需求轉弱。

空置住宅少

2023年空屋率為13.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔0.9%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月8.1萬日圓）的35年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為44%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+12%，五年變化+44%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，17%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

池袋駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在豊島区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
306,106
較2020年 +1.5%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
-2,250
每千人 -7.35
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
13.9%
非出租或出售的空屋 0.9%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
8.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
44.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
82.8萬日圓/㎡
1年 +12.3%・5年 +44.4%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
16.7%
54個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
54個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 池袋駅周辺地域 · 143 ha · 2015年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

豊島区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,300萬日圓

115萬日圓/㎡

  • 池袋
  • 池袋 · 步行9分
  • 1K · 20 m²
  • 2005年建
典型2025 Q4

3,500萬日圓

175萬日圓/㎡

  • 東池袋
  • 池袋 · 步行11分
  • 1K · 20 m²
  • 2014年建
較高價位2026 Q1

8,000萬日圓

145萬日圓/㎡

  • 雑司が谷
  • 東池袋 · 步行5分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2009年建

獨棟

較低價位2025 Q4

5,700萬日圓

39.3萬日圓/㎡

  • 上池袋
  • 西巣鴨 · 步行14分
  • 土地120㎡ · 樓地板145㎡
  • 1960年建
典型2026 Q1

1億日圓

90.9萬日圓/㎡

  • 千川
  • 千川 · 步行9分
  • 土地65㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q1

2億6,000萬日圓

113萬日圓/㎡

  • 東池袋
  • 東池袋 · 步行3分
  • 土地210㎡ · 樓地板230㎡
  • 1988年建
歷年成交價中位數近期急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲27%。每㎡價格上漲12%，大部分屬實質漲價，其餘來自較大物件成交增加。近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲26%。每㎡價格上漲14%，大部分屬實質漲價，其餘來自較大物件成交增加。
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,650萬日圓5,950萬日圓
20062,000萬日圓6,000萬日圓
20072,300萬日圓6,500萬日圓
20082,200萬日圓5,800萬日圓
20092,300萬日圓5,100萬日圓
20102,100萬日圓5,000萬日圓
20112,200萬日圓4,800萬日圓
20122,300萬日圓4,700萬日圓
20132,100萬日圓5,000萬日圓
20142,300萬日圓5,300萬日圓
20152,200萬日圓5,800萬日圓
20162,300萬日圓6,500萬日圓
20172,300萬日圓6,750萬日圓
20182,300萬日圓6,950萬日圓
20192,450萬日圓6,800萬日圓
20202,600萬日圓6,450萬日圓
20212,500萬日圓7,150萬日圓
20222,600萬日圓8,800萬日圓
20232,700萬日圓8,300萬日圓
20243,200萬日圓9,650萬日圓
20253,400萬日圓1億500萬日圓
2026年（部分）3,800萬日圓9,500萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約29%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200560.8萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡45萬日圓/㎡
200656.2萬日圓/㎡50萬日圓/㎡51萬日圓/㎡
200772.5萬日圓/㎡57.6萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
200865萬日圓/㎡53.7萬日圓/㎡53萬日圓/㎡
200964萬日圓/㎡52.6萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
201066.7萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
201168.3萬日圓/㎡51.7萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
201264.8萬日圓/㎡51.6萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
201365萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
201473.8萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡51萬日圓/㎡
201580萬日圓/㎡52萬日圓/㎡54萬日圓/㎡
201685萬日圓/㎡58.9萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
201785萬日圓/㎡62.2萬日圓/㎡66.5萬日圓/㎡
201890萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
201994.8萬日圓/㎡60萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
2020100萬日圓/㎡67萬日圓/㎡69萬日圓/㎡
2021104萬日圓/㎡73.8萬日圓/㎡74萬日圓/㎡
2022107萬日圓/㎡76.2萬日圓/㎡83萬日圓/㎡
2023110萬日圓/㎡80萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
2024115萬日圓/㎡81.8萬日圓/㎡91萬日圓/㎡
2025125萬日圓/㎡89.3萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
2026年（部分）124萬日圓/㎡91.6萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約17年時每㎡價格下跌約四分之一。25年後仍每年下跌約2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約11年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡11年前較新屋下跌約19%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0148萬日圓/㎡92.4萬日圓/㎡
1148萬日圓/㎡96.5萬日圓/㎡
2160萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
3163萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
4125萬日圓/㎡–
5125萬日圓/㎡80.5萬日圓/㎡
6132萬日圓/㎡82.5萬日圓/㎡
7130萬日圓/㎡83.2萬日圓/㎡
8128萬日圓/㎡–
9129萬日圓/㎡73.2萬日圓/㎡
10130萬日圓/㎡–
11125萬日圓/㎡77.8萬日圓/㎡
12120萬日圓/㎡–
13120萬日圓/㎡–
14115萬日圓/㎡–
15115萬日圓/㎡–
16110萬日圓/㎡–
17111萬日圓/㎡75.4萬日圓/㎡
18114萬日圓/㎡–
19110萬日圓/㎡–
20110萬日圓/㎡74.7萬日圓/㎡
21110萬日圓/㎡–
22105萬日圓/㎡–
23104萬日圓/㎡–
24100萬日圓/㎡63萬日圓/㎡
25100萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡
26110萬日圓/㎡–
27105萬日圓/㎡–
28109萬日圓/㎡61.2萬日圓/㎡
2998萬日圓/㎡–
3080萬日圓/㎡–
3182.5萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡
3284.2萬日圓/㎡66萬日圓/㎡
3380萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
3473.3萬日圓/㎡60.2萬日圓/㎡
3573.3萬日圓/㎡42.4萬日圓/㎡
3680萬日圓/㎡53.6萬日圓/㎡
3775萬日圓/㎡73萬日圓/㎡
3876.4萬日圓/㎡79.7萬日圓/㎡
3983.6萬日圓/㎡–
4086萬日圓/㎡–
4175萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
4277.5萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡
4376.4萬日圓/㎡53.5萬日圓/㎡
4477.5萬日圓/㎡83.7萬日圓/㎡
4581.8萬日圓/㎡58.4萬日圓/㎡
4688.8萬日圓/㎡–
4779.3萬日圓/㎡–
4884.2萬日圓/㎡57.8萬日圓/㎡
5070萬日圓/㎡57.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲5.4%，反而高於2000年代物件的3.8%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約22%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–55.8萬日圓/㎡105萬日圓/㎡–
200643.3萬日圓/㎡52萬日圓/㎡108萬日圓/㎡–
200745.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡90.7萬日圓/㎡–
200845萬日圓/㎡56萬日圓/㎡80萬日圓/㎡–
200943.1萬日圓/㎡55萬日圓/㎡87.5萬日圓/㎡–
201042.5萬日圓/㎡55萬日圓/㎡95萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201146.5萬日圓/㎡55萬日圓/㎡80萬日圓/㎡97.8萬日圓/㎡
201240萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡70萬日圓/㎡94.3萬日圓/㎡
201340萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡76.3萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
201446.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80萬日圓/㎡115萬日圓/㎡
201551.7萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡90萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
201654.3萬日圓/㎡67.8萬日圓/㎡95萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
201758.2萬日圓/㎡75萬日圓/㎡94.3萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2018–80萬日圓/㎡95萬日圓/㎡113萬日圓/㎡
201960.7萬日圓/㎡71.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
2020–80萬日圓/㎡105萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
202167.1萬日圓/㎡85萬日圓/㎡105萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
202274.3萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡107萬日圓/㎡127萬日圓/㎡
202373.8萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡114萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
202486萬日圓/㎡93.3萬日圓/㎡117萬日圓/㎡137萬日圓/㎡
202580.8萬日圓/㎡104萬日圓/㎡130萬日圓/㎡140萬日圓/㎡
2026年（部分）–109萬日圓/㎡128萬日圓/㎡175萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–38萬日圓/㎡––
2006–45.7萬日圓/㎡59.5萬日圓/㎡–
2007–46.7萬日圓/㎡63.5萬日圓/㎡–
200839萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡59.4萬日圓/㎡–
200936.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡55.9萬日圓/㎡–
2010–38.5萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡–
201130.5萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡–58.7萬日圓/㎡
2012–36.2萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡
201337.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡
2014–37.3萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
2015–44.3萬日圓/㎡59.1萬日圓/㎡64.8萬日圓/㎡
201638萬日圓/㎡44.8萬日圓/㎡58.9萬日圓/㎡71.1萬日圓/㎡
201740萬日圓/㎡48萬日圓/㎡–71.7萬日圓/㎡
2018–56萬日圓/㎡–75萬日圓/㎡
201944萬日圓/㎡49.8萬日圓/㎡–74.7萬日圓/㎡
202049.3萬日圓/㎡52.1萬日圓/㎡–72.8萬日圓/㎡
202150.8萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡–80萬日圓/㎡
2022–59.5萬日圓/㎡70.3萬日圓/㎡85.6萬日圓/㎡
202358.3萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡–80.7萬日圓/㎡
202475.5萬日圓/㎡59.4萬日圓/㎡––
2025–80.5萬日圓/㎡–90.5萬日圓/㎡

豊島区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
池袋3,100萬日圓120萬日圓/㎡2億5,000萬日圓9393
大塚(東京)2,700萬日圓117萬日圓/㎡1億日圓6334
椎名町2,800萬日圓119萬日圓/㎡8,400萬日圓5157
要町3,700萬日圓123萬日圓/㎡8,700萬日圓5153
北池袋2,500萬日圓105萬日圓/㎡8,250萬日圓7146
西巣鴨3,900萬日圓108萬日圓/㎡7,900萬日圓6119
巣鴨2,800萬日圓115萬日圓/㎡1億3,000萬日圓6118
雑司が谷(東京メトロ)3,650萬日圓109萬日圓/㎡9,000萬日圓4104
東長崎2,500萬日圓95.7萬日圓/㎡8,050萬日圓6104
東池袋5,450萬日圓150萬日圓/㎡1億2,500萬日圓2100
駒込3,300萬日圓115萬日圓/㎡9,300萬日圓497
千川2,300萬日圓95萬日圓/㎡8,600萬日圓676
下板橋3,800萬日圓124萬日圓/㎡8,350萬日圓761
目白6,700萬日圓133萬日圓/㎡1億8,000萬日圓860
板橋5,900萬日圓113萬日圓/㎡–346

豊島区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,400萬日圓20 m²749
2LDK6,500萬日圓55 m²223
3LDK8,550萬日圓70 m²164
1LDK4,400萬日圓40 m²153
1DK2,800萬日圓25 m²73
2DK3,500萬日圓45 m²37
1R1,600萬日圓17.5 m²26
Open floor3,800萬日圓45 m²18

豊島区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,400萬日圓（每㎡125萬日圓，共477筆）。

豊島区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億500萬日圓（共200筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。