Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

品川区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
4,000萬日圓
136萬日圓/㎡ · 較2024年 +7.7%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1億1,000萬日圓
較2024年 +6.1%
住宅用地每㎡（成交）
110萬日圓/㎡
5年 +41.0%
2025年成交筆數
1,251
在東京都50個地區中排名第7（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.1%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均高27%。十年前溢價為32%，周邊正在追上。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約17%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中46%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,700萬日圓至8,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人6.3人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為10.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.1%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月9.2萬日圓）的36.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為53%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+13%，五年變化+44%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，40%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

品川駅・田町駅周辺地域、大崎駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在品川区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
426,403
較2020年 +0.9%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+2,693
每千人 +6.32
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
10.1%
非出租或出售的空屋 2.1%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
9.2萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
53.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
107萬日圓/㎡
1年 +13.4%・5年 +44.3%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
39.7%
58個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
58個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 品川駅・田町駅周辺地域 · 184 ha · 2012年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 大崎駅周辺地域 · 61 ha · 2002年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

品川区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,500萬日圓

125萬日圓/㎡

  • 戸越
  • 戸越 · 步行3分
  • 1K · 20 m²
  • 2005年建
典型2026 Q2

3,400萬日圓

170萬日圓/㎡

  • 東大井
  • 鮫洲 · 步行3分
  • 1K · 20 m²
  • 2021年建
較高價位2025 Q4

9,500萬日圓

173萬日圓/㎡

  • 二葉
  • 下神明 · 步行2分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2005年建

獨棟

較低價位2025 Q4

5,800萬日圓

105萬日圓/㎡

  • 大井
  • 大井町 · 步行9分
  • 土地55㎡ · 樓地板55㎡
  • 2018年建
典型2026 Q1

1億2,000萬日圓

109萬日圓/㎡

  • 旗の台
  • 旗の台 · 步行6分
  • 土地80㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q2

2億8,000萬日圓

108萬日圓/㎡

  • 東大井
  • 立会川 · 步行6分
  • 土地175㎡ · 樓地板260㎡
  • 2017年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲31%。但每㎡價格只升16%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲25%。每㎡價格上漲19%，大部分屬實質漲價，其餘來自較大物件成交增加。
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,000萬日圓6,000萬日圓
20062,300萬日圓6,000萬日圓
20072,700萬日圓6,700萬日圓
20082,400萬日圓6,000萬日圓
20093,100萬日圓5,300萬日圓
20103,600萬日圓5,700萬日圓
20112,600萬日圓5,100萬日圓
20122,700萬日圓5,300萬日圓
20132,600萬日圓5,400萬日圓
20142,500萬日圓5,300萬日圓
20152,950萬日圓6,100萬日圓
20162,600萬日圓6,100萬日圓
20172,700萬日圓6,300萬日圓
20182,800萬日圓6,850萬日圓
20193,000萬日圓6,800萬日圓
20203,300萬日圓6,600萬日圓
20213,300萬日圓8,000萬日圓
20223,500萬日圓9,000萬日圓
20233,200萬日圓8,400萬日圓
20244,000萬日圓9,400萬日圓
20254,000萬日圓1億1,000萬日圓
2026年（部分）3,300萬日圓1億3,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約26%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200564萬日圓/㎡58.7萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
200674萬日圓/㎡61.7萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
200775萬日圓/㎡59.1萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
200872.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
200975萬日圓/㎡57.6萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
201086.7萬日圓/㎡57.6萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
201170萬日圓/㎡53.7萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
201266.7萬日圓/㎡53.7萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
201367.3萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201480萬日圓/㎡57.3萬日圓/㎡66萬日圓/㎡
201585.4萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡62萬日圓/㎡
201690萬日圓/㎡64萬日圓/㎡68.5萬日圓/㎡
201793.3萬日圓/㎡66.4萬日圓/㎡82萬日圓/㎡
2018100萬日圓/㎡70.9萬日圓/㎡71萬日圓/㎡
2019100萬日圓/㎡71.1萬日圓/㎡77萬日圓/㎡
2020105萬日圓/㎡73.7萬日圓/㎡78萬日圓/㎡
2021110萬日圓/㎡77.6萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
2022115萬日圓/㎡86.1萬日圓/㎡91萬日圓/㎡
2023115萬日圓/㎡86.4萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2024127萬日圓/㎡94.3萬日圓/㎡97萬日圓/㎡
2025136萬日圓/㎡100萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2026年（部分）140萬日圓/㎡111萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約29年時每㎡價格下跌約四分之一。25年後仍每年下跌約2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約12年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡12年前較新屋下跌約9%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0168萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
1170萬日圓/㎡107萬日圓/㎡
2132萬日圓/㎡101萬日圓/㎡
3136萬日圓/㎡102萬日圓/㎡
4139萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
5142萬日圓/㎡98.7萬日圓/㎡
6150萬日圓/㎡103萬日圓/㎡
7140萬日圓/㎡96.2萬日圓/㎡
8140萬日圓/㎡101萬日圓/㎡
9131萬日圓/㎡85.6萬日圓/㎡
10131萬日圓/㎡–
11135萬日圓/㎡–
12130萬日圓/㎡93.9萬日圓/㎡
13130萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
14130萬日圓/㎡–
15130萬日圓/㎡96萬日圓/㎡
16129萬日圓/㎡–
17117萬日圓/㎡87.5萬日圓/㎡
18120萬日圓/㎡–
19116萬日圓/㎡92.9萬日圓/㎡
20125萬日圓/㎡88萬日圓/㎡
21120萬日圓/㎡–
22123萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
23117萬日圓/㎡–
24113萬日圓/㎡–
25110萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
26115萬日圓/㎡86.1萬日圓/㎡
27113萬日圓/㎡77.5萬日圓/㎡
28104萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡
29110萬日圓/㎡62.7萬日圓/㎡
30100萬日圓/㎡67.5萬日圓/㎡
31100萬日圓/㎡43.9萬日圓/㎡
32104萬日圓/㎡69.5萬日圓/㎡
3393.3萬日圓/㎡52.8萬日圓/㎡
3475萬日圓/㎡64.5萬日圓/㎡
3584.4萬日圓/㎡74萬日圓/㎡
3680萬日圓/㎡76.9萬日圓/㎡
3783.4萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡
3873.9萬日圓/㎡75.6萬日圓/㎡
3984.5萬日圓/㎡67.6萬日圓/㎡
4091萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡
4180萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
4283.3萬日圓/㎡54.4萬日圓/㎡
4380萬日圓/㎡58.8萬日圓/㎡
4481萬日圓/㎡70.1萬日圓/㎡
4574.3萬日圓/㎡61.9萬日圓/㎡
4688.9萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡
4780萬日圓/㎡–
4870萬日圓/㎡–
4980萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡
5075萬日圓/㎡66.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.5%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約26%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200537.5萬日圓/㎡57.8萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200640萬日圓/㎡60萬日圓/㎡110萬日圓/㎡–
200752.6萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡98.9萬日圓/㎡–
200848.3萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200945萬日圓/㎡60萬日圓/㎡101萬日圓/㎡–
201050萬日圓/㎡65.7萬日圓/㎡105萬日圓/㎡–
201142.8萬日圓/㎡63.6萬日圓/㎡80萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
201246萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80萬日圓/㎡96.4萬日圓/㎡
201347.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡82.9萬日圓/㎡109萬日圓/㎡
201449.1萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
201554.5萬日圓/㎡69.2萬日圓/㎡100萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
201657.5萬日圓/㎡75.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
201759.4萬日圓/㎡80萬日圓/㎡100萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
201861.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡110萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
201964萬日圓/㎡81.8萬日圓/㎡110萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
202070萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡115萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
202180萬日圓/㎡94.2萬日圓/㎡115萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
202272萬日圓/㎡96萬日圓/㎡117萬日圓/㎡130萬日圓/㎡
202380萬日圓/㎡95萬日圓/㎡120萬日圓/㎡135萬日圓/㎡
202477.6萬日圓/㎡108萬日圓/㎡130萬日圓/㎡145萬日圓/㎡
202581.8萬日圓/㎡111萬日圓/㎡138萬日圓/㎡160萬日圓/㎡
2026年（部分）–113萬日圓/㎡147萬日圓/㎡166萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–47.5萬日圓/㎡64.5萬日圓/㎡–
200643.2萬日圓/㎡50萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡–
200742.7萬日圓/㎡49.8萬日圓/㎡70.6萬日圓/㎡–
2008–46.7萬日圓/㎡68.9萬日圓/㎡–
2009–40萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡–
2010–50萬日圓/㎡64.4萬日圓/㎡–
2011–41.7萬日圓/㎡–63.2萬日圓/㎡
2012–40萬日圓/㎡–61.1萬日圓/㎡
201334.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–62.2萬日圓/㎡
201444.6萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡62.2萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡
2015–48萬日圓/㎡–73.7萬日圓/㎡
2016–53萬日圓/㎡62.7萬日圓/㎡73.2萬日圓/㎡
201746.7萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡–73.3萬日圓/㎡
201855萬日圓/㎡52.2萬日圓/㎡–83.1萬日圓/㎡
2019–56.3萬日圓/㎡–81.4萬日圓/㎡
202068萬日圓/㎡61.1萬日圓/㎡70.1萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202153.8萬日圓/㎡61.6萬日圓/㎡–86.2萬日圓/㎡
202280萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡–105萬日圓/㎡
202355.2萬日圓/㎡72.1萬日圓/㎡86.7萬日圓/㎡97.5萬日圓/㎡
202461.8萬日圓/㎡65.7萬日圓/㎡81.2萬日圓/㎡101萬日圓/㎡
202569萬日圓/㎡73萬日圓/㎡–106萬日圓/㎡

品川区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
大崎7,500萬日圓157萬日圓/㎡1億3,000萬日圓6244
五反田3,500萬日圓150萬日圓/㎡3億4,000萬日圓6242
大井町4,150萬日圓130萬日圓/㎡8,250萬日圓6238
立会川3,400萬日圓115萬日圓/㎡8,300萬日圓6185
大森海岸2,800萬日圓120萬日圓/㎡–6178
不動前4,950萬日圓140萬日圓/㎡1億7,500萬日圓5162
戸越2,900萬日圓127萬日圓/㎡9,100萬日圓6158
西大井3,100萬日圓127萬日圓/㎡8,200萬日圓7156
武蔵小山4,300萬日圓125萬日圓/㎡1億1,000萬日圓6150
大森(東京)3,500萬日圓93.3萬日圓/㎡1億3,000萬日圓8148
新馬場3,250萬日圓120萬日圓/㎡9,000萬日圓5137
荏原中延2,600萬日圓110萬日圓/㎡7,500萬日圓5117
戸越銀座2,400萬日圓113萬日圓/㎡9,500萬日圓5103
旗の台2,200萬日圓100萬日圓/㎡8,850萬日圓594
目黒8,100萬日圓159萬日圓/㎡2億6,000萬日圓783

品川区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,500萬日圓20 m²894
2LDK7,500萬日圓55 m²443
3LDK8,700萬日圓70 m²384
1LDK5,200萬日圓40 m²278
1DK2,800萬日圓25 m²129
2DK3,600萬日圓42.5 m²70
1R1,500萬日圓15 m²32
Open floor6,600萬日圓60 m²13

品川区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,000萬日圓（每㎡136萬日圓，共843筆）。

品川区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億1,000萬日圓（共260筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。