Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

港区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
9,000萬日圓
197萬日圓/㎡ · 較2024年 +11.8%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
6億4,000萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
355萬日圓/㎡
5年 +97.2%
2025年成交筆數
834
在東京都50個地區中排名第1（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約8.1%，快於前五年的4.3%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均高80%。十年前溢價為63%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約14%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中36%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於3,900萬日圓至1億9,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+5%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅少

2023年空屋率為13.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.4%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月14萬日圓）的53.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為45%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+17%，五年變化+50%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，32%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，1%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

東京都心・臨海地域、品川駅・田町駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在港区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
272,662
較2020年 +4.7%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
-365
每千人 -1.34
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
13.7%
非出租或出售的空屋 1.4%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
14萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
44.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
275萬日圓/㎡
1年 +16.6%・5年 +49.5%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
32.1%
81個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
1.2%
81個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
  • 品川駅・田町駅周辺地域 · 184 ha · 2012年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

港区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

3,400萬日圓

170萬日圓/㎡

  • 芝
  • 三田(東京) · 步行6分
  • 1K · 20 m²
  • 2004年建
典型2026 Q2

9,000萬日圓

138萬日圓/㎡

  • 海岸
  • 日の出 · 步行2分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2001年建
較高價位2026 Q2

2億3,000萬日圓

271萬日圓/㎡

  • 港南
  • 天王洲アイル · 步行6分
  • 2LDK · 85 m²
  • 2005年建

獨棟

較低價位2026 Q1

3億1,000萬日圓

270萬日圓/㎡

  • 赤坂
  • 溜池山王 · 步行1分
  • 土地65㎡ · 樓地板115㎡
  • 1957年建
典型2025 Q3

8億日圓

229萬日圓/㎡

  • 芝大門
  • 大門(東京) · 步行2分
  • 土地190㎡ · 樓地板350㎡
  • 1990年建
較高價位2026 Q1

17億日圓

321萬日圓/㎡

  • 赤坂
  • 乃木坂 · 步行4分
  • 土地330㎡ · 樓地板530㎡
  • 1979年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲78%。但每㎡價格只升36%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有102宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲32%。每㎡價格亦上漲30%，屬實質漲價。2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高45%，但只涵蓋部分年份的24宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓5億日圓10億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,900萬日圓2億7,500萬日圓
20063,050萬日圓4億日圓
20073,600萬日圓4億2,000萬日圓
20083,400萬日圓3億8,500萬日圓
20094,550萬日圓1億8,500萬日圓
20104,500萬日圓2億5,500萬日圓
20113,900萬日圓2億2,000萬日圓
20123,900萬日圓2億1,000萬日圓
20134,000萬日圓2億3,000萬日圓
20144,200萬日圓2億7,500萬日圓
20153,900萬日圓3億日圓
20164,400萬日圓2億7,500萬日圓
20174,900萬日圓3億5,500萬日圓
20184,600萬日圓3億4,000萬日圓
20195,000萬日圓2億5,000萬日圓
20204,900萬日圓3億6,000萬日圓
20215,800萬日圓4億4,000萬日圓
20225,700萬日圓4億日圓
20236,800萬日圓3億6,000萬日圓
20248,600萬日圓4億8,000萬日圓
20259,000萬日圓6億4,000萬日圓
2026年（部分）1億日圓9億2,500萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓400萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200569萬日圓/㎡82.8萬日圓/㎡135萬日圓/㎡
200685萬日圓/㎡89.6萬日圓/㎡150萬日圓/㎡
200792.9萬日圓/㎡111萬日圓/㎡230萬日圓/㎡
200891.1萬日圓/㎡100萬日圓/㎡195萬日圓/㎡
200993.1萬日圓/㎡74.7萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
201095萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
201190萬日圓/㎡66.3萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
201286.9萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201390萬日圓/㎡75萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
2014100萬日圓/㎡82.4萬日圓/㎡120萬日圓/㎡
2015105萬日圓/㎡84.6萬日圓/㎡150萬日圓/㎡
2016110萬日圓/㎡87.4萬日圓/㎡140萬日圓/㎡
2017113萬日圓/㎡103萬日圓/㎡160萬日圓/㎡
2018116萬日圓/㎡118萬日圓/㎡210萬日圓/㎡
2019125萬日圓/㎡102萬日圓/㎡180萬日圓/㎡
2020128萬日圓/㎡110萬日圓/㎡180萬日圓/㎡
2021135萬日圓/㎡131萬日圓/㎡225萬日圓/㎡
2022144萬日圓/㎡148萬日圓/㎡225萬日圓/㎡
2023151萬日圓/㎡138萬日圓/㎡285萬日圓/㎡
2024176萬日圓/㎡188萬日圓/㎡270萬日圓/㎡
2025197萬日圓/㎡187萬日圓/㎡355萬日圓/㎡
2026年（部分）202萬日圓/㎡198萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約6年時每㎡價格下跌約四分之一，約37年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.8%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約19年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡19年前較新屋下跌約36%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0250萬日圓/㎡189萬日圓/㎡
1278萬日圓/㎡207萬日圓/㎡
2262萬日圓/㎡–
3240萬日圓/㎡–
4275萬日圓/㎡–
5217萬日圓/㎡–
6175萬日圓/㎡–
7172萬日圓/㎡–
8175萬日圓/㎡–
9170萬日圓/㎡–
10170萬日圓/㎡–
11219萬日圓/㎡–
12233萬日圓/㎡–
13218萬日圓/㎡–
14197萬日圓/㎡–
15155萬日圓/㎡–
16141萬日圓/㎡–
17148萬日圓/㎡–
18153萬日圓/㎡–
19153萬日圓/㎡133萬日圓/㎡
20154萬日圓/㎡–
21155萬日圓/㎡–
22150萬日圓/㎡–
23149萬日圓/㎡134萬日圓/㎡
24156萬日圓/㎡–
25152萬日圓/㎡–
26142萬日圓/㎡–
27167萬日圓/㎡–
28173萬日圓/㎡–
31–120萬日圓/㎡
32–150萬日圓/㎡
33–173萬日圓/㎡
34–117萬日圓/㎡
36–143萬日圓/㎡
3794.2萬日圓/㎡148萬日圓/㎡
38100萬日圓/㎡–
39100萬日圓/㎡151萬日圓/㎡
40107萬日圓/㎡–
41105萬日圓/㎡127萬日圓/㎡
42100萬日圓/㎡–
43100萬日圓/㎡–
44104萬日圓/㎡145萬日圓/㎡
45110萬日圓/㎡–
46120萬日圓/㎡–
47131萬日圓/㎡–
4895萬日圓/㎡–
49107萬日圓/㎡113萬日圓/㎡
50110萬日圓/㎡173萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約5.7%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約21%。
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200553.3萬日圓/㎡75萬日圓/㎡91.4萬日圓/㎡–
200661.6萬日圓/㎡84.2萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200764萬日圓/㎡95萬日圓/㎡106萬日圓/㎡–
200860萬日圓/㎡88.8萬日圓/㎡104萬日圓/㎡–
200956.7萬日圓/㎡81.7萬日圓/㎡112萬日圓/㎡–
201055萬日圓/㎡81.6萬日圓/㎡110萬日圓/㎡147萬日圓/㎡
201158.2萬日圓/㎡78.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡133萬日圓/㎡
201251.4萬日圓/㎡77.8萬日圓/㎡93.8萬日圓/㎡129萬日圓/㎡
201356.7萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡97.4萬日圓/㎡133萬日圓/㎡
201465.3萬日圓/㎡91.6萬日圓/㎡105萬日圓/㎡128萬日圓/㎡
201572.7萬日圓/㎡100萬日圓/㎡112萬日圓/㎡136萬日圓/㎡
201680萬日圓/㎡100萬日圓/㎡115萬日圓/㎡140萬日圓/㎡
201784萬日圓/㎡105萬日圓/㎡120萬日圓/㎡147萬日圓/㎡
201875萬日圓/㎡105萬日圓/㎡122萬日圓/㎡148萬日圓/㎡
201982.5萬日圓/㎡113萬日圓/㎡126萬日圓/㎡151萬日圓/㎡
202094.3萬日圓/㎡116萬日圓/㎡128萬日圓/㎡156萬日圓/㎡
202195萬日圓/㎡124萬日圓/㎡136萬日圓/㎡165萬日圓/㎡
202296.4萬日圓/㎡132萬日圓/㎡145萬日圓/㎡170萬日圓/㎡
2023108萬日圓/㎡132萬日圓/㎡150萬日圓/㎡194萬日圓/㎡
2024120萬日圓/㎡152萬日圓/㎡177萬日圓/㎡220萬日圓/㎡
2025127萬日圓/㎡160萬日圓/㎡200萬日圓/㎡260萬日圓/㎡
2026年（部分）171萬日圓/㎡180萬日圓/㎡211萬日圓/㎡245萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–82.4萬日圓/㎡––
200658.8萬日圓/㎡80萬日圓/㎡93.8萬日圓/㎡–
2007101萬日圓/㎡85.1萬日圓/㎡––
2008–81萬日圓/㎡––
2009–73.7萬日圓/㎡––
2010–57.2萬日圓/㎡––
2011–57.6萬日圓/㎡––
2012–53.3萬日圓/㎡––
201364.8萬日圓/㎡66.3萬日圓/㎡––
2014–72.4萬日圓/㎡––
201561.5萬日圓/㎡79.9萬日圓/㎡––
201674.7萬日圓/㎡75萬日圓/㎡––
2017102萬日圓/㎡107萬日圓/㎡––
2018–103萬日圓/㎡–120萬日圓/㎡
2019–100萬日圓/㎡––
2020–98.4萬日圓/㎡––
2021–116萬日圓/㎡––
2022–133萬日圓/㎡––
2023164萬日圓/㎡120萬日圓/㎡––
2024–165萬日圓/㎡––
2025–175萬日圓/㎡––

港区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
白金高輪8,800萬日圓185萬日圓/㎡1億9,000萬日圓5302
田町(東京)7,050萬日圓142萬日圓/㎡–9233
麻布十番8,600萬日圓180萬日圓/㎡7億500萬日圓4229
三田(東京)4,050萬日圓153萬日圓/㎡4億日圓4136
六本木9,850萬日圓214萬日圓/㎡7億7,000萬日圓5133
赤坂(東京)6,900萬日圓180萬日圓/㎡4億1,000萬日圓4128
広尾1億3,000萬日圓200萬日圓/㎡7億5,000萬日圓9107
品川1億1,000萬日圓160萬日圓/㎡–11103
表参道1億1,000萬日圓200萬日圓/㎡5億8,000萬日圓992
白金台1億7,000萬日圓206萬日圓/㎡2億日圓585
天王洲アイル9,900萬日圓150萬日圓/㎡–685
泉岳寺4,700萬日圓145萬日圓/㎡–478
乃木坂6,700萬日圓152萬日圓/㎡4億2,500萬日圓675
浜松町4,400萬日圓165萬日圓/㎡–672
芝公園3,950萬日圓145萬日圓/㎡–472

港区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K3,000萬日圓20 m²618
2LDK1億4,000萬日圓65 m²540
1LDK8,500萬日圓45 m²398
3LDK2億日圓85 m²288
1DK5,400萬日圓35 m²91
2DK8,650萬日圓55 m²60
1R2,700萬日圓20 m²35
Open floor6,000萬日圓45 m²33

港区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為9,000萬日圓（每㎡197萬日圓，共692筆）。

港区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為6億4,000萬日圓（共102筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。