Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

江東区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
4,000萬日圓
116萬日圓/㎡ · 較2024年 +10.5%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
6,850萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
96.5萬日圓/㎡
5年 +50.8%
2025年成交筆數
1,453
在東京都50個地區中排名第11（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

表現優於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均高7%。十年前溢價為4%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約26%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

混合型市場

小型單位（34%）與家庭單位（37%）並存，投資與自住需求兼有。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,900萬日圓至7,700萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+6%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅少

2023年空屋率為9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月8.5萬日圓）的39年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為82%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+12%，五年變化+37%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，93%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

東京都心・臨海地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在江東区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
553,358
較2020年 +5.5%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+1,011
每千人 +1.83
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
9.0%
非出租或出售的空屋 2.3%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
8.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
81.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
63.6萬日圓/㎡
1年 +11.5%・5年 +36.6%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
93.0%
43個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 46.5%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
43個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

江東区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,800萬日圓

112萬日圓/㎡

  • 毛利
  • 住吉(東京) · 步行7分
  • 1K · 25 m²
  • 2019年建
典型2026 Q1

4,200萬日圓

70萬日圓/㎡

  • 枝川
  • 豊洲 · 步行15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1983年建
較高價位2026 Q1

9,200萬日圓

108萬日圓/㎡

  • 大島
  • 住吉(東京) · 步行6分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1997年建

獨棟

較低價位2026 Q2

4,600萬日圓

51.1萬日圓/㎡

  • 東砂
  • 南砂町 · 步行13分
  • 土地50㎡ · 樓地板90㎡
  • 2017年建
典型2026 Q1

7,000萬日圓

66.7萬日圓/㎡

  • 東砂
  • 南砂町 · 步行20分
  • 土地65㎡ · 樓地板105㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q2

1億7,000萬日圓

73.9萬日圓/㎡

  • 南砂
  • 東陽町 · 步行19分
  • 土地185㎡ · 樓地板230㎡
  • 2017年建
歷年成交價中位數
0日圓5,000萬日圓1億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,200萬日圓5,100萬日圓
20062,200萬日圓5,500萬日圓
20072,400萬日圓5,700萬日圓
20082,950萬日圓5,300萬日圓
20092,700萬日圓4,700萬日圓
20102,700萬日圓5,000萬日圓
20113,300萬日圓4,550萬日圓
20122,800萬日圓4,300萬日圓
20133,000萬日圓4,800萬日圓
20143,000萬日圓4,500萬日圓
20153,000萬日圓4,800萬日圓
20163,400萬日圓5,250萬日圓
20173,500萬日圓6,000萬日圓
20183,500萬日圓6,100萬日圓
20193,400萬日圓5,700萬日圓
20203,500萬日圓5,250萬日圓
20213,700萬日圓6,000萬日圓
20223,700萬日圓6,400萬日圓
20234,000萬日圓7,000萬日圓
20244,200萬日圓7,400萬日圓
20254,000萬日圓6,850萬日圓
2026年（部分）4,700萬日圓8,700萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約38%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200538.7萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡39.5萬日圓/㎡
200644.5萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
200748.8萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
200852.3萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡
200948.6萬日圓/㎡44萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201056萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
201157.1萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
201250.9萬日圓/㎡40.7萬日圓/㎡44萬日圓/㎡
201352萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡
201456.9萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
201563萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
201668萬日圓/㎡49.5萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
201770萬日圓/㎡52萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡
201872.7萬日圓/㎡55.2萬日圓/㎡63萬日圓/㎡
201975萬日圓/㎡56萬日圓/㎡63萬日圓/㎡
202082.9萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
202190萬日圓/㎡58.3萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
202295萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡73萬日圓/㎡
2023100萬日圓/㎡64.4萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
2024105萬日圓/㎡67.4萬日圓/㎡86萬日圓/㎡
2025116萬日圓/㎡70.6萬日圓/㎡96.5萬日圓/㎡
2026年（部分）124萬日圓/㎡86萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約20年時每㎡價格下跌約四分之一，約39年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約26年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡26年前較新屋下跌約42%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0124萬日圓/㎡71.6萬日圓/㎡
1136萬日圓/㎡84.6萬日圓/㎡
2130萬日圓/㎡–
3123萬日圓/㎡90.9萬日圓/㎡
4128萬日圓/㎡–
5120萬日圓/㎡–
6120萬日圓/㎡72.3萬日圓/㎡
7112萬日圓/㎡–
8108萬日圓/㎡65.5萬日圓/㎡
9108萬日圓/㎡62.6萬日圓/㎡
10108萬日圓/㎡–
11112萬日圓/㎡–
12105萬日圓/㎡–
13110萬日圓/㎡–
14112萬日圓/㎡–
15115萬日圓/㎡–
16105萬日圓/㎡64.3萬日圓/㎡
17100萬日圓/㎡–
18100萬日圓/㎡–
19105萬日圓/㎡–
2092.9萬日圓/㎡67.5萬日圓/㎡
2190.7萬日圓/㎡72.8萬日圓/㎡
2291.5萬日圓/㎡–
2388.8萬日圓/㎡–
2481.5萬日圓/㎡–
2583.3萬日圓/㎡–
2683.1萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡
2777.4萬日圓/㎡–
2889.4萬日圓/㎡–
2994.5萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡
3086.7萬日圓/㎡57.9萬日圓/㎡
3166.7萬日圓/㎡–
3268.3萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡
3364.4萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡
3467萬日圓/㎡–
3565.3萬日圓/㎡47.4萬日圓/㎡
3666.7萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡
3769.1萬日圓/㎡49.1萬日圓/㎡
3864.6萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡
3962.5萬日圓/㎡–
4061.4萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡
4161.7萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡
4260萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
4361.7萬日圓/㎡59.1萬日圓/㎡
4463.6萬日圓/㎡46.4萬日圓/㎡
4560.9萬日圓/㎡–
4671.4萬日圓/㎡52.3萬日圓/㎡
4754萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡
4858.2萬日圓/㎡–
4961.8萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
5060萬日圓/㎡46.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約4.9%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約15%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200529萬日圓/㎡36.6萬日圓/㎡57.3萬日圓/㎡–
200632萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200734萬日圓/㎡42.4萬日圓/㎡81.7萬日圓/㎡–
200836.4萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡68.8萬日圓/㎡–
200933.4萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡65.7萬日圓/㎡–
201038萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡75萬日圓/㎡–
201135.6萬日圓/㎡44萬日圓/㎡70萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
201235.8萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡60萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
201334.5萬日圓/㎡44萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡72.4萬日圓/㎡
201436.9萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡89萬日圓/㎡
201540萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡76萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201644.6萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡78.6萬日圓/㎡96.3萬日圓/㎡
201747.3萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡90.9萬日圓/㎡
201849.1萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡85萬日圓/㎡96萬日圓/㎡
201946萬日圓/㎡56萬日圓/㎡85萬日圓/㎡96萬日圓/㎡
202053.9萬日圓/㎡57.8萬日圓/㎡88萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202152.7萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡97.6萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
202260萬日圓/㎡68萬日圓/㎡100萬日圓/㎡108萬日圓/㎡
202360.8萬日圓/㎡70.9萬日圓/㎡104萬日圓/㎡116萬日圓/㎡
202463.6萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡110萬日圓/㎡123萬日圓/㎡
202566.7萬日圓/㎡78.5萬日圓/㎡124萬日圓/㎡125萬日圓/㎡
2026年（部分）81.7萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡134萬日圓/㎡136萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005––54.7萬日圓/㎡–
2006–36.2萬日圓/㎡52萬日圓/㎡–
2007–35.5萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡–
2008–36.1萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡–
2009–30.4萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡–
2010–30萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡–
2011–31.4萬日圓/㎡–49萬日圓/㎡
201224.6萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡–48.2萬日圓/㎡
2013–31.3萬日圓/㎡–52.5萬日圓/㎡
2014–26.4萬日圓/㎡–51.6萬日圓/㎡
201535.3萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡–51.1萬日圓/㎡
201636.6萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡–54.5萬日圓/㎡
2017–36.5萬日圓/㎡–63.2萬日圓/㎡
201828.9萬日圓/㎡37萬日圓/㎡56萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡
201939.4萬日圓/㎡48.5萬日圓/㎡–61.5萬日圓/㎡
2020–36.1萬日圓/㎡–58.8萬日圓/㎡
202134萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–68.9萬日圓/㎡
202230.1萬日圓/㎡43.5萬日圓/㎡–76.7萬日圓/㎡
202343.3萬日圓/㎡39.6萬日圓/㎡––
202448.4萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡––
202555.9萬日圓/㎡54.2萬日圓/㎡–78.2萬日圓/㎡

江東区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
亀戸2,900萬日圓104萬日圓/㎡6,900萬日圓8497
豊洲9,000萬日圓130萬日圓/㎡–7354
南砂町3,900萬日圓75.4萬日圓/㎡5,650萬日圓12341
大島(東京)3,400萬日圓82.2萬日圓/㎡5,400萬日圓7311
東陽町4,000萬日圓81.4萬日圓/㎡1億8,500萬日圓7305
木場3,750萬日圓112萬日圓/㎡1億400萬日圓7250
門前仲町3,500萬日圓124萬日圓/㎡1億9,000萬日圓6247
清澄白河3,800萬日圓120萬日圓/㎡1億3,000萬日圓6226
住吉(東京)4,000萬日圓108萬日圓/㎡1億日圓7226
西大島4,100萬日圓100萬日圓/㎡5,650萬日圓7195
東大島3,400萬日圓70萬日圓/㎡5,400萬日圓10192
森下(東京)3,100萬日圓116萬日圓/㎡1億9,000萬日圓3145
辰巳7,500萬日圓100萬日圓/㎡–9128
有明テニスの森8,000萬日圓132萬日圓/㎡–8120
潮見3,350萬日圓100萬日圓/㎡–473

江東区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK6,400萬日圓70 m²1105
1K2,700萬日圓25 m²986
2LDK6,700萬日圓60 m²617
1LDK4,400萬日圓40 m²193
1DK3,200萬日圓25 m²115
4LDK7,400萬日圓80 m²73
2DK3,500萬日圓45 m²56
2LDK+S4,300萬日圓60 m²23

江東区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,000萬日圓（每㎡116萬日圓，共1171筆）。

江東区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為6,850萬日圓（共196筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。