Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

江戸川区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
4,300萬日圓
69.6萬日圓/㎡ · 較2024年 +13.7%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,500萬日圓
較2024年 +7.8%
住宅用地每㎡（成交）
45.5萬日圓/㎡
5年 +35.8%
2025年成交筆數
1,100
在東京都50個地區中排名第27（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.5%，快於前五年的2.4%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於東京都

公寓每㎡價格比東京都平均低37%。十年前差距為29%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約26%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中66%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於3,300萬日圓至5,725萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人3.6人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為9.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.2%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.5萬日圓）的47.7年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為90%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+6%，五年變化+22%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，99%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在江戸川区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
705,063
較2020年 +1.0%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+2,542
每千人 +3.61
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
9.3%
非出租或出售的空屋 4.2%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
7.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
89.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
44.4萬日圓/㎡
1年 +5.5%・5年 +21.5%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
98.8%
85個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 57.6%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
85個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

江戸川区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

3,200萬日圓

53.3萬日圓/㎡

  • 北小岩
  • 小岩 · 步行10分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1998年建
典型2026 Q1

4,500萬日圓

69.2萬日圓/㎡

  • 東小岩
  • 江戸川 · 步行7分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2008年建
較高價位2026 Q1

6,200萬日圓

103萬日圓/㎡

  • 西小岩
  • 小岩 · 步行5分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2019年建

獨棟

較低價位2025 Q4

2,900萬日圓

64.4萬日圓/㎡

  • 瑞江
  • 瑞江 · 步行6分
  • 土地40㎡ · 樓地板45㎡
  • 2014年建
典型2025 Q4

5,800萬日圓

58萬日圓/㎡

  • 江戸川
  • 瑞江 · 步行16分
  • 土地90㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q4

9,500萬日圓

38萬日圓/㎡

  • 東葛西
  • 葛西 · 步行14分
  • 土地165㎡ · 樓地板250㎡
  • 1987年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,300萬日圓3,900萬日圓
20062,500萬日圓4,100萬日圓
20072,500萬日圓4,400萬日圓
20082,800萬日圓4,300萬日圓
20092,800萬日圓3,900萬日圓
20102,700萬日圓3,900萬日圓
20112,800萬日圓4,000萬日圓
20122,600萬日圓3,800萬日圓
20132,600萬日圓3,800萬日圓
20142,800萬日圓3,800萬日圓
20153,000萬日圓3,950萬日圓
20163,150萬日圓4,100萬日圓
20173,100萬日圓4,200萬日圓
20183,100萬日圓4,200萬日圓
20193,100萬日圓4,200萬日圓
20203,100萬日圓4,600萬日圓
20213,500萬日圓4,700萬日圓
20223,800萬日圓5,000萬日圓
20233,900萬日圓5,300萬日圓
20243,800萬日圓5,000萬日圓
20254,300萬日圓5,500萬日圓
2026年（部分）4,400萬日圓6,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約19%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200535.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
200638.5萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
200746.7萬日圓/㎡44.7萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
200843.1萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
200941.4萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201042.7萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201142萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201240萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201340萬日圓/㎡40萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201443.1萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201545.7萬日圓/㎡39萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201649.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201750萬日圓/㎡42萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201850萬日圓/㎡44萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201949.2萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
202050.8萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡33.5萬日圓/㎡
202156.4萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
202260萬日圓/㎡50萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
202361.5萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
202461.2萬日圓/㎡51萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
202569.6萬日圓/㎡55萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡
2026年（部分）70萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約18年時每㎡價格下跌約四分之一。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。獨棟約26年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡26年前較新屋下跌約43%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
086.7萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
1–57.1萬日圓/㎡
291.7萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡
385萬日圓/㎡63萬日圓/㎡
483.7萬日圓/㎡57.8萬日圓/㎡
580萬日圓/㎡52.4萬日圓/㎡
680萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡
781.5萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡
879.2萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡
980萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡
1078.6萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡
1171.9萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡
1269.1萬日圓/㎡–
1363.1萬日圓/㎡–
1472.3萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡
1568萬日圓/㎡44.1萬日圓/㎡
1664.6萬日圓/㎡40.8萬日圓/㎡
1772.4萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡
1861.5萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡
1958.5萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
2058.5萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡
2166.7萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡
2262.7萬日圓/㎡37.2萬日圓/㎡
2360萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡
2458.5萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
2557.3萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡
2655.4萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
2758.5萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡
2857.1萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡
2957萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡
3055.2萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡
3160萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
3251.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
3352.9萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
3443.2萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
3557.8萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡
3649.4萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡
3750萬日圓/㎡29.9萬日圓/㎡
3848.9萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡
3950.8萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡
4047.8萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
4152.8萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
4250萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
4352萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
4447.7萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
4547.5萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
4645.5萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
4744萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
4844.6萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡
4949.2萬日圓/㎡37.7萬日圓/㎡
5051.2萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.5%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約11%。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200529.7萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡––
200630萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡46.9萬日圓/㎡–
200733.3萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡68萬日圓/㎡–
200830.8萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡–
200930.9萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡50.8萬日圓/㎡–
201032.6萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡53.1萬日圓/㎡–
201133.3萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡–
201231.7萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡–
201332.2萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡–
201437萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
201536萬日圓/㎡41.7萬日圓/㎡50萬日圓/㎡62.8萬日圓/㎡
201640萬日圓/㎡45萬日圓/㎡50.9萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡
201740萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡63萬日圓/㎡
201842.2萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡50.8萬日圓/㎡69.3萬日圓/㎡
201941.5萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡51.7萬日圓/㎡66.2萬日圓/㎡
202038.3萬日圓/㎡47.7萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡72.3萬日圓/㎡
202146.2萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡
202248.5萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡76.9萬日圓/㎡
202346.7萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡67.3萬日圓/㎡76.3萬日圓/㎡
202444萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡64萬日圓/㎡88.6萬日圓/㎡
202553.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡75萬日圓/㎡93.8萬日圓/㎡
2026年（部分）–63.4萬日圓/㎡87.7萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200520萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡–
200632.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡47萬日圓/㎡–
200730萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡49.5萬日圓/㎡–
200830.6萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡48萬日圓/㎡–
200927.1萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡45.4萬日圓/㎡–
201023.3萬日圓/㎡23.4萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡–
201121.9萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡45.7萬日圓/㎡
201220萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡
201320萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡
201417.3萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡34萬日圓/㎡43.8萬日圓/㎡
201521.7萬日圓/㎡26萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡
201627.6萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡36萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡
201726.1萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡37.7萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201827.3萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡41萬日圓/㎡48.7萬日圓/㎡
201926.5萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡49.1萬日圓/㎡
202024萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡40萬日圓/㎡50.2萬日圓/㎡
202122.2萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡41萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡
202227.7萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡44.9萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡
202329.7萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡
202424萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡
202530萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡57.8萬日圓/㎡
2026年（部分）–33.8萬日圓/㎡––

江戸川区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
小岩3,900萬日圓68.8萬日圓/㎡5,100萬日圓11325
葛西3,900萬日圓62萬日圓/㎡7,300萬日圓12315
篠崎4,000萬日圓63.3萬日圓/㎡5,100萬日圓14280
新小岩3,900萬日圓58萬日圓/㎡4,650萬日圓20269
西葛西4,100萬日圓68.3萬日圓/㎡8,000萬日圓10260
船堀4,300萬日圓65.8萬日圓/㎡5,400萬日圓12258
瑞江3,850萬日圓57.7萬日圓/㎡5,200萬日圓13239
平井(東京)4,400萬日圓71.4萬日圓/㎡6,050萬日圓9203
一之江4,100萬日圓60萬日圓/㎡4,300萬日圓13201
京成小岩3,500萬日圓60萬日圓/㎡6,200萬日圓585
江戸川3,200萬日圓64.8萬日圓/㎡5,300萬日圓657
葛西臨海公園3,900萬日圓56萬日圓/㎡7,200萬日圓2153
東大島3,800萬日圓60萬日圓/㎡–1133
新柴又––5,300萬日圓713

江戸川区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK4,300萬日圓65 m²632
2LDK3,850萬日圓60 m²184
4LDK5,350萬日圓80 m²58
1K1,300萬日圓25 m²51
1LDK3,050萬日圓40 m²46
2DK2,250萬日圓47.5 m²26
1DK1,350萬日圓25 m²22
2LDK+S4,350萬日圓65 m²16

江戸川区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,300萬日圓（每㎡69.6萬日圓，共408筆）。

江戸川区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,500萬日圓（共510筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。