Roppongi, Minato, Tokyo
照片：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

中央区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
7,250萬日圓
165萬日圓/㎡ · 較2024年 +13.8%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4億日圓
2025年成交筆數
712
在東京都50個地區中排名第3（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約7.5%，快於前五年的3.5%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

與東京都同步

公寓每㎡價格比東京都平均高49%。十年來位置變化不大，與大市同步。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

單身與投資者市場

近年公寓成交中37%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交減少

近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於3,075萬日圓至1億3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+8%。2025年淨遷入約每千人10.7人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為11.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.1%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月13.3萬日圓）的45.4年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為51%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+11%，五年變化+50%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，67%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

東京都心・臨海地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在中央区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
181,918
較2020年 +7.5%
東京都：+1.4%
2025年淨遷入
+1,947
每千人 +10.7
東京都：+4.58
空屋率（2023年）
11.1%
非出租或出售的空屋 5.1%
東京都：10.9%
租金中位數（2023年）
13.3萬日圓
每月，所有租賃住宅
東京都：7.8萬日圓
強震風險
50.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
東京都：52.8%
公示地價（2026年）
191萬日圓/㎡
1年 +10.8%・5年 +49.8%
東京都：40.7萬日圓/㎡
洪水風險
66.7%
63個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
東京都：42.5%
土石災害風險
0.0%
63個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
東京都：0.8%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 東京都心・臨海地域 · 2043 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

中央区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

2,900萬日圓

116萬日圓/㎡

  • 日本橋大伝馬町
  • 小伝馬町 · 步行2分
  • 1K · 25 m²
  • 2013年建
典型2026 Q1

7,300萬日圓

209萬日圓/㎡

  • 築地
  • 築地 · 步行3分
  • 1LDK · 35 m²
  • 2017年建
較高價位2026 Q2

1億3,000萬日圓

236萬日圓/㎡

  • 勝どき
  • 勝どき · 步行0分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2010年建

獨棟

較低價位2026 Q1

1億8,000萬日圓

78.3萬日圓/㎡

  • 日本橋馬喰町
  • 馬喰町 · 步行2分
  • 土地50㎡ · 樓地板230㎡
  • 1975年建
典型2025 Q3

4億日圓

78.4萬日圓/㎡

  • 東日本橋
  • 馬喰横山 · 步行1分
  • 土地90㎡ · 樓地板510㎡
  • 1985年建
較高價位2025 Q4

9億5,000萬日圓

487萬日圓/㎡

  • 日本橋人形町
  • 人形町
  • 土地115㎡ · 樓地板195㎡
  • 1985年建
歷年成交價中位數近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲32%。每㎡價格亦上漲27%，屬實質漲價。
0日圓2億日圓4億日圓6億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,300萬日圓3億1,000萬日圓
20062,200萬日圓1億9,000萬日圓
20072,300萬日圓3億4,000萬日圓
20083,700萬日圓2億6,000萬日圓
20093,200萬日圓2億3,500萬日圓
20102,400萬日圓1億5,000萬日圓
20112,700萬日圓1億5,000萬日圓
20122,500萬日圓1億4,000萬日圓
20132,500萬日圓1億7,500萬日圓
20142,750萬日圓2億1,000萬日圓
20153,300萬日圓1億9,500萬日圓
20163,800萬日圓2億9,000萬日圓
20173,800萬日圓2億6,000萬日圓
20183,800萬日圓2億7,000萬日圓
20194,300萬日圓2億4,000萬日圓
20204,400萬日圓4億1,500萬日圓
20215,000萬日圓2億500萬日圓
20224,600萬日圓3億9,500萬日圓
20235,500萬日圓3億8,000萬日圓
20246,600萬日圓3億7,000萬日圓
20257,250萬日圓4億日圓
2026年（部分）7,650萬日圓4億8,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約25%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200567.5萬日圓/㎡44萬日圓/㎡88.5萬日圓/㎡
200670.6萬日圓/㎡51.8萬日圓/㎡150萬日圓/㎡
200780萬日圓/㎡78.4萬日圓/㎡180萬日圓/㎡
200874.5萬日圓/㎡57.9萬日圓/㎡145萬日圓/㎡
200968.6萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
201078.2萬日圓/㎡40.7萬日圓/㎡96萬日圓/㎡
201175.4萬日圓/㎡41.7萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
201273萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡–
201377.1萬日圓/㎡50萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
201486.7萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡–
201595萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡130萬日圓/㎡
2016100萬日圓/㎡70.2萬日圓/㎡–
2017100萬日圓/㎡77.5萬日圓/㎡170萬日圓/㎡
2018103萬日圓/㎡85.2萬日圓/㎡190萬日圓/㎡
2019106萬日圓/㎡90.9萬日圓/㎡155萬日圓/㎡
2020110萬日圓/㎡89.5萬日圓/㎡–
2021118萬日圓/㎡87.8萬日圓/㎡–
2022124萬日圓/㎡102萬日圓/㎡–
2023130萬日圓/㎡111萬日圓/㎡190萬日圓/㎡
2024145萬日圓/㎡116萬日圓/㎡–
2025165萬日圓/㎡118萬日圓/㎡–
2026年（部分）180萬日圓/㎡139萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約37年時每㎡價格下跌約四分之一，約46年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3.1%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓200萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0160萬日圓/㎡150萬日圓/㎡
1188萬日圓/㎡161萬日圓/㎡
2180萬日圓/㎡–
3149萬日圓/㎡–
4157萬日圓/㎡–
5153萬日圓/㎡–
6137萬日圓/㎡–
7140萬日圓/㎡–
8144萬日圓/㎡–
9145萬日圓/㎡–
10151萬日圓/㎡–
11136萬日圓/㎡–
12131萬日圓/㎡–
13135萬日圓/㎡–
14123萬日圓/㎡–
15126萬日圓/㎡–
16133萬日圓/㎡–
17125萬日圓/㎡–
18120萬日圓/㎡–
19125萬日圓/㎡–
20127萬日圓/㎡–
21129萬日圓/㎡–
22130萬日圓/㎡–
23120萬日圓/㎡–
24128萬日圓/㎡–
25136萬日圓/㎡–
26132萬日圓/㎡–
27136萬日圓/㎡–
28130萬日圓/㎡–
30106萬日圓/㎡–
32140萬日圓/㎡–
34–84.6萬日圓/㎡
3786.7萬日圓/㎡–
3895萬日圓/㎡110萬日圓/㎡
3980萬日圓/㎡–
4086.5萬日圓/㎡–
4182萬日圓/㎡–
4280萬日圓/㎡–
4380萬日圓/㎡–
4488萬日圓/㎡–
4597.5萬日圓/㎡–
4671.4萬日圓/㎡–
4771.7萬日圓/㎡–
4876.7萬日圓/㎡87.9萬日圓/㎡
4981.1萬日圓/㎡–
5078.2萬日圓/㎡114萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約4.6%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約44%。
0日圓100萬日圓200萬日圓300萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200537.1萬日圓/㎡61.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡–
200640萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡90萬日圓/㎡–
200744.7萬日圓/㎡72.8萬日圓/㎡92.9萬日圓/㎡–
200844萬日圓/㎡71.7萬日圓/㎡77.8萬日圓/㎡–
200944萬日圓/㎡64萬日圓/㎡71.4萬日圓/㎡–
201042.9萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡85.4萬日圓/㎡–
201143.3萬日圓/㎡68萬日圓/㎡85萬日圓/㎡–
201240萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡78.5萬日圓/㎡97萬日圓/㎡
201345.3萬日圓/㎡68萬日圓/㎡80萬日圓/㎡92萬日圓/㎡
201452.2萬日圓/㎡76.9萬日圓/㎡90萬日圓/㎡102萬日圓/㎡
201557.5萬日圓/㎡83.3萬日圓/㎡95萬日圓/㎡111萬日圓/㎡
201661.4萬日圓/㎡82.4萬日圓/㎡100萬日圓/㎡114萬日圓/㎡
201761.1萬日圓/㎡86.4萬日圓/㎡100萬日圓/㎡104萬日圓/㎡
201868萬日圓/㎡88.6萬日圓/㎡105萬日圓/㎡112萬日圓/㎡
201965.9萬日圓/㎡90萬日圓/㎡108萬日圓/㎡114萬日圓/㎡
202064.5萬日圓/㎡92萬日圓/㎡110萬日圓/㎡119萬日圓/㎡
202165.8萬日圓/㎡104萬日圓/㎡117萬日圓/㎡126萬日圓/㎡
202280萬日圓/㎡108萬日圓/㎡120萬日圓/㎡136萬日圓/㎡
202386.7萬日圓/㎡117萬日圓/㎡125萬日圓/㎡143萬日圓/㎡
202481.3萬日圓/㎡124萬日圓/㎡137萬日圓/㎡169萬日圓/㎡
202580萬日圓/㎡142萬日圓/㎡153萬日圓/㎡203萬日圓/㎡
2026年（部分）–163萬日圓/㎡165萬日圓/㎡218萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓2005200720092011201320152017201920212023

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-2000
2005–57萬日圓/㎡
200653.8萬日圓/㎡48.7萬日圓/㎡
200755萬日圓/㎡75.1萬日圓/㎡
2008–55.3萬日圓/㎡
2010–40萬日圓/㎡
2011–36.8萬日圓/㎡
2012–43.7萬日圓/㎡
201328萬日圓/㎡47.2萬日圓/㎡
2014–47.9萬日圓/㎡
2015–46.1萬日圓/㎡
2016–60.6萬日圓/㎡
2017–67.5萬日圓/㎡
2018–77.7萬日圓/㎡
2019–79.4萬日圓/㎡
2020–75.7萬日圓/㎡
2021–84.6萬日圓/㎡
2022–91.1萬日圓/㎡
2023114萬日圓/㎡–

中央区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
勝どき9,650萬日圓157萬日圓/㎡–6538
月島9,400萬日圓157萬日圓/㎡9,400萬日圓3294
水天宮前3,300萬日圓125萬日圓/㎡2億5,000萬日圓3233
八丁堀(東京)4,800萬日圓137萬日圓/㎡6億7,500萬日圓4183
新富町(東京)4,500萬日圓140萬日圓/㎡4億日圓3157
浜町5,350萬日圓136萬日圓/㎡–3139
人形町4,900萬日圓147萬日圓/㎡2億6,000萬日圓398
茅場町2,900萬日圓135萬日圓/㎡2億8,000萬日圓392
築地5,200萬日圓140萬日圓/㎡3億8,000萬日圓492
東日本橋4,600萬日圓136萬日圓/㎡–268
小伝馬町4,800萬日圓136萬日圓/㎡–267
馬喰横山5,400萬日圓143萬日圓/㎡–263
東銀座3,900萬日圓152萬日圓/㎡12億日圓359
馬喰町3,000萬日圓125萬日圓/㎡–152
築地市場3,750萬日圓169萬日圓/㎡–317

中央区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K2,600萬日圓20 m²582
2LDK9,300萬日圓60 m²473
1LDK6,000萬日圓40 m²337
3LDK1億3,000萬日圓70 m²286
1DK4,100萬日圓30 m²83
2DK5,800萬日圓50 m²45
1R2,250萬日圓20 m²34
Open floor1億1,000萬日圓50 m²23

中央区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為7,250萬日圓（每㎡165萬日圓，共636筆）。

中央区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4億日圓（共64筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。