Roppongi, Minato, Tokyo
写真：Roppongi, Minato, Tokyo · Takashi Miyazaki / Unsplash

西東京市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,700万円
60万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
32.5万円/㎡
5年で+4.8%
2025年の取引件数
390
東京都内 50エリア中 32位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約5.8%上昇し、その前の5年（年1.6%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

東京都平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は東京都平均より41%低い水準です。10年前の差は32%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約32%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の67%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約17%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,400万円〜4,625万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口は安定

2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約5.9人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は9.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7万円）の約43.9年分です（広域では約39.4年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は48%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+12%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ45%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、24%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

西東京市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
207,589
2020年比 +0.1%
東京都：+1.4%
2025年の転入超過
+1,234
人口千人あたり +5.94
東京都：+4.58
空き家率（2023年）
9.3%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.9%
東京都：10.9%
家賃の中央値（2023年）
7万円
月額・借家全体
東京都：7.8万円
大地震のリスク
48.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
東京都：52.8%
公示地価（2026年）
32.7万円/㎡
1年 +3.5%・5年 +12.1%
東京都：40.7万円/㎡
洪水リスク
23.7%
地価公示地点38か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
東京都：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点38か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
東京都：0.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

西東京市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

2,700万円

38.6万円/㎡

  • 西原町
  • 田無 · 徒歩24分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1980年築
標準的2025 Q3

4,100万円

54.7万円/㎡

  • 柳沢
  • 西武柳沢 · 徒歩9分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1999年築
高価格帯2026 Q1

5,000万円

66.7万円/㎡

  • ひばりが丘
  • ひばりケ丘(東京) · 徒歩21分
  • 4LDK · 75 m²
  • 2018年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

4,000万円

38.1万円/㎡

  • 谷戸町
  • ひばりケ丘(東京) · 徒歩19分
  • 土地100㎡ · 延床105㎡
  • 1992年築
標準的2025 Q4

5,400万円

56.8万円/㎡

  • 富士町
  • 西武柳沢 · 徒歩6分
  • 土地80㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q4

6,800万円

71.6万円/㎡

  • 芝久保町
  • 花小金井 · 徒歩16分
  • 土地120㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20072,700万円4,900万円
20082,700万円4,600万円
20092,600万円4,100万円
20103,500万円4,100万円
20113,000万円4,400万円
20122,800万円3,900万円
20132,500万円4,000万円
20142,900万円4,100万円
20152,400万円4,200万円
20162,300万円4,200万円
20172,800万円4,400万円
20183,000万円4,200万円
20193,000万円4,500万円
20203,100万円4,300万円
20213,400万円4,500万円
20223,200万円5,100万円
20233,250万円5,200万円
20243,600万円5,200万円
20253,700万円5,500万円
2026年（途中まで）–4,650万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約7%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200745万円/㎡52.4万円/㎡33万円/㎡
200843.3万円/㎡49万円/㎡31.5万円/㎡
200941.9万円/㎡46.8万円/㎡27万円/㎡
201047.7万円/㎡45万円/㎡25万円/㎡
201145万円/㎡48.9万円/㎡28万円/㎡
201241.5万円/㎡45.3万円/㎡23万円/㎡
201342.2万円/㎡45.5万円/㎡27万円/㎡
201444.4万円/㎡43.1万円/㎡27万円/㎡
201540.7万円/㎡44.2万円/㎡26万円/㎡
201641.7万円/㎡46万円/㎡28万円/㎡
201746万円/㎡47.1万円/㎡28万円/㎡
201845万円/㎡46.7万円/㎡28万円/㎡
201946.2万円/㎡49万円/㎡27万円/㎡
202046.2万円/㎡47.5万円/㎡31万円/㎡
202151.5万円/㎡49.5万円/㎡29万円/㎡
202255.2万円/㎡56.5万円/㎡35万円/㎡
202353.9万円/㎡56.9万円/㎡33万円/㎡
202462.7万円/㎡56万円/㎡34万円/㎡
202560万円/㎡57.9万円/㎡32.5万円/㎡
2026年（途中まで）–39.8万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築17年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築41年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.4%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–61.2万円/㎡
1–60万円/㎡
467.3万円/㎡–
577.1万円/㎡–
683.3万円/㎡52万円/㎡
774.8万円/㎡–
873.1万円/㎡–
1172万円/㎡–
1268.3万円/㎡–
1579.4万円/㎡–
1662.9万円/㎡–
1756万円/㎡43.2万円/㎡
1855.4万円/㎡–
1953.3万円/㎡–
2057.1万円/㎡48.9万円/㎡
2153.5万円/㎡–
2253.8万円/㎡43.1万円/㎡
2357.7万円/㎡–
2461.7万円/㎡–
2556.4万円/㎡–
2660万円/㎡–
2751.7万円/㎡32万円/㎡
2861.3万円/㎡–
2961.8万円/㎡–
31–27.7万円/㎡
32–29.4万円/㎡
33–30.3万円/㎡
34–28.6万円/㎡
3940万円/㎡–
4128万円/㎡–
4321.4万円/㎡–
4530.6万円/㎡–
4829.2万円/㎡–
5026.6万円/㎡35.1万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–43.6万円/㎡––
2008–39.2万円/㎡51.4万円/㎡–
2009–42.4万円/㎡48.6万円/㎡–
2010–41.4万円/㎡48.6万円/㎡–
2011–38.5万円/㎡47.3万円/㎡–
2012–41.5万円/㎡45.3万円/㎡–
2013–41.3万円/㎡50.3万円/㎡–
2014–40.7万円/㎡47.8万円/㎡–
201523.6万円/㎡36.9万円/㎡50万円/㎡–
2016–42.1万円/㎡43.8万円/㎡–
2017–45.3万円/㎡48.7万円/㎡–
2018–42.9万円/㎡48万円/㎡–
2019–42.9万円/㎡50.7万円/㎡–
2020–42.9万円/㎡48万円/㎡–
2021–48.3万円/㎡54.8万円/㎡64.3万円/㎡
2022–45.5万円/㎡61.4万円/㎡74.6万円/㎡
202329.2万円/㎡50.6万円/㎡62.9万円/㎡–
2024–53.3万円/㎡67.4万円/㎡80.6万円/㎡
2025–55.2万円/㎡62万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–37.3万円/㎡55.4万円/㎡–
2008–36.6万円/㎡54万円/㎡–
2009–30.8万円/㎡51.2万円/㎡–
201027.7万円/㎡31.5万円/㎡50万円/㎡–
2011–29.6万円/㎡50.3万円/㎡52.2万円/㎡
2012–29.4万円/㎡–48.8万円/㎡
2013–31.4万円/㎡–50万円/㎡
2014–33.7万円/㎡41.3万円/㎡49万円/㎡
2015–32.2万円/㎡–48.5万円/㎡
2016–29.3万円/㎡–49.4万円/㎡
2017–31.4万円/㎡–49.4万円/㎡
2018–27.1万円/㎡–50万円/㎡
2019–32.2万円/㎡–53.2万円/㎡
2020–25.7万円/㎡–50万円/㎡
2021–29.5万円/㎡–51.6万円/㎡
2022–29.3万円/㎡––
2023–31.5万円/㎡––
2024–30.8万円/㎡––
2025–35.6万円/㎡––

西東京市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
田無2,700万円53.3万円/㎡5,300万円14334
ひばりケ丘(東京)4,600万円69.2万円/㎡5,400万円13210
西武柳沢2,750万円50.5万円/㎡4,900万円10126
保谷3,500万円61.7万円/㎡5,600万円12122
東伏見3,600万円57.1万円/㎡4,950万円967
花小金井––5,400万円1554
武蔵境––5,900万円2018

西東京市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK4,000万円70 m²209
2LDK3,300万円60 m²52
1K2,000万円25 m²22
4LDK5,100万円100 m²17
1LDK1,900万円40 m²12
2DK1,400万円40 m²11
1DK1,950万円25 m²10

西東京市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,700万円（㎡単価60万円/㎡、120件）です。

西東京市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,500万円（220件）です。

西東京市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+29.9%、住宅地㎡単価は+4.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。