八尾市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,300万円
- 33.8万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,300万円
- 2024年比 +7.1%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 16万円/㎡
- 5年で+23.1%
- 2025年の取引件数
- 542
- 大阪府内 68エリア中 30位（㎡単価）
データから見えること
安定した上昇
マンションの㎡単価は年約4.9%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
大阪府平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は大阪府平均より42%低い水準です。10年前の差は30%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約110%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の72%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,400万円〜3,600万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は2.7%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は0.8%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は13.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.3%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.8万円）の約32.9年分です（広域では約31.7年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は66%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+1%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ71%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、45%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が5%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
八尾市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 257,600
- 2020年比 -2.7%
- 大阪府：-0.8%
- 2025年の転入超過
- +337
- 人口千人あたり +1.31
- 大阪府：+1.79
- 空き家率（2023年）
- 13.9%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.3%
- 大阪府：14.2%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.8万円
- 月額・借家全体
- 大阪府：5.8万円
- 大地震のリスク
- 66.3%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 大阪府：43.3%
- 公示地価（2026年）
- 12.2万円/㎡
- 1年 +0.5%・5年 +0.9%
- 大阪府：14.5万円/㎡
- 洪水リスク
- 45.2%
- 地価公示地点42か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 4.8%）
- 大阪府：42.5%
- 土砂災害リスク
- 4.8%
- 地価公示地点42か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 大阪府：1.4%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
八尾市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,300万円
20万円/㎡
- 北久宝寺
- 久宝寺口 · 徒歩8分
- 2LDK · 65 m²
- 1974年築
2,400万円
40万円/㎡
- 北本町
- 近鉄八尾 · 徒歩2分
- 2LDK+S · 60 m²
- 2003年築
3,600万円
60万円/㎡
- 清水町
- 近鉄八尾 · 徒歩12分
- 3LDK · 60 m²
- 2013年築
戸建て
570万円
7.6万円/㎡
- 垣内
- 信貴山口 · 徒歩10分
- 土地55㎡ · 延床75㎡
- 1980年築
1,900万円
25.3万円/㎡
- 高安町南
- 高安 · 徒歩5分
- 土地70㎡ · 延床75㎡
- 2010年築
4,200万円
49.4万円/㎡
- 楠根町
- 近鉄八尾 · 徒歩16分
- 土地90㎡ · 延床85㎡
- 2024年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 980万円 | 2,900万円 |
| 2008 | 1,100万円 | 2,300万円 |
| 2009 | 1,400万円 | 2,300万円 |
| 2010 | 1,100万円 | 2,500万円 |
| 2011 | 1,100万円 | 2,400万円 |
| 2012 | 855万円 | 2,400万円 |
| 2013 | 980万円 | 2,300万円 |
| 2014 | 1,100万円 | 2,100万円 |
| 2015 | 1,300万円 | 2,400万円 |
| 2016 | 1,350万円 | 2,350万円 |
| 2017 | 1,600万円 | 2,700万円 |
| 2018 | 1,550万円 | 2,400万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 2,700万円 |
| 2020 | 1,300万円 | 2,400万円 |
| 2021 | 2,150万円 | 2,000万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 2,150万円 |
| 2023 | 1,800万円 | 1,800万円 |
| 2024 | 1,700万円 | 2,600万円 |
| 2025 | 2,300万円 | 2,300万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,450万円 | 1,800万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.8万円/㎡ | 29万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2008 | 15.8万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2009 | 22.4万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2010 | 17.8万円/㎡ | 25万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2011 | 17.1万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2012 | 14.6万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2013 | 16.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
| 2014 | 17.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 2015 | 21.4万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2016 | 21.8万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2017 | 23.2万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2018 | 24.1万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2019 | 25.2万円/㎡ | 23.9万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2020 | 22.8万円/㎡ | 20万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2021 | 31.8万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 14.5万円/㎡ |
| 2022 | 29.2万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2023 | 30万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2024 | 27.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2025 | 33.8万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 40.7万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | 20万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 37万円/㎡ |
| 1 | – | 34万円/㎡ |
| 10 | 51.4万円/㎡ | – |
| 11 | 52.9万円/㎡ | – |
| 12 | 50.7万円/㎡ | – |
| 13 | 48.3万円/㎡ | – |
| 14 | 57.1万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 15 | – | 26.4万円/㎡ |
| 16 | – | 21.8万円/㎡ |
| 17 | – | 21.3万円/㎡ |
| 18 | 40万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 19 | – | 24.6万円/㎡ |
| 20 | 35.2万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 21 | 36.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 22 | – | 18.9万円/㎡ |
| 24 | – | 21.8万円/㎡ |
| 25 | 34.5万円/㎡ | 15.3万円/㎡ |
| 26 | – | 19.3万円/㎡ |
| 27 | 30万円/㎡ | 16.2万円/㎡ |
| 28 | – | 14.8万円/㎡ |
| 29 | – | 23万円/㎡ |
| 30 | – | 20.5万円/㎡ |
| 32 | – | 14.6万円/㎡ |
| 33 | – | 13万円/㎡ |
| 34 | – | 14.1万円/㎡ |
| 35 | – | 15.2万円/㎡ |
| 36 | 21.8万円/㎡ | 14.3万円/㎡ |
| 37 | 16.4万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 38 | 25万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 39 | – | 13.3万円/㎡ |
| 40 | 22.9万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 41 | – | 12.5万円/㎡ |
| 42 | 12.1万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 43 | 11.7万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 44 | – | 9.8万円/㎡ |
| 45 | – | 9.6万円/㎡ |
| 46 | – | 9.4万円/㎡ |
| 47 | – | 10万円/㎡ |
| 48 | – | 10万円/㎡ |
| 49 | 14.4万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 50 | 15.1万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 20万円/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 14.9万円/㎡ | – | – |
| 2009 | – | 18.2万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | – |
| 2010 | 11.3万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 35万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 14.7万円/㎡ | 31.9万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 14.4万円/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 16.2万円/㎡ | – | – |
| 2014 | – | 15.5万円/㎡ | – | – |
| 2015 | – | 15.2万円/㎡ | 32.3万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 18.3万円/㎡ | – | – |
| 2017 | – | 16.9万円/㎡ | 31.1万円/㎡ | – |
| 2018 | – | 20万円/㎡ | – | – |
| 2019 | – | 21.5万円/㎡ | – | – |
| 2021 | – | 20万円/㎡ | 40万円/㎡ | 51.7万円/㎡ |
| 2022 | – | 20万円/㎡ | 40万円/㎡ | – |
| 2023 | – | 23.8万円/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 21.7万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 25.6万円/㎡ | – | 57.1万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 12.8万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
| 2009 | 12.1万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 33.9万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.8万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 34.5万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.6万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 24.7万円/㎡ | 34.7万円/㎡ |
| 2012 | 10.5万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2013 | 8.3万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2014 | 7.5万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 21.3万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2015 | 8.7万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 33万円/㎡ |
| 2016 | 10.8万円/㎡ | 13.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2017 | 8.6万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 20.5万円/㎡ | 36万円/㎡ |
| 2018 | 10.9万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | 19.3万円/㎡ | 35.6万円/㎡ |
| 2019 | 8.4万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | 34.7万円/㎡ |
| 2020 | 10万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 34.4万円/㎡ |
| 2021 | 9万円/㎡ | 13.4万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | 29.2万円/㎡ |
| 2022 | 9.2万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 24.8万円/㎡ | – |
| 2023 | 9.6万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | – |
| 2024 | 10.3万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 26.5万円/㎡ | – |
| 2025 | 10万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | – | – |
| 2026年（途中まで） | 9万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | – | – |
八尾市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 近鉄八尾 | 2,600万円 | 45.2万円/㎡ | 2,650万円 | 11 | 200 |
| 河内山本 | 1,450万円 | 24.2万円/㎡ | 2,100万円 | 14 | 186 |
| 八尾 | 1,800万円 | 28.3万円/㎡ | 1,900万円 | 9 | 182 |
| 久宝寺 | 4,000万円 | 57.1万円/㎡ | 3,500万円 | 10 | 110 |
| 志紀 | 1,000万円 | 17.5万円/㎡ | 1,700万円 | 10 | 106 |
| 高安 | – | – | 1,500万円 | 11 | 87 |
| 八尾南 | 880万円 | 15.8万円/㎡ | 3,350万円 | 18 | 77 |
| 恩智 | – | – | 2,500万円 | 7 | 48 |
| 久宝寺口 | – | – | 2,150万円 | 9 | 45 |
| 出戸 | – | – | 965万円 | 15 | 14 |
| 服部川 | – | – | 530万円 | 13 | 13 |
| 弥刀 | – | – | 2,300万円 | 6 | 10 |
八尾市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100万円 | 65 m² | 127 |
| 2LDK | 1,950万円 | 60 m² | 42 |
| 4LDK | 1,900万円 | 80 m² | 19 |
八尾市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,300万円（㎡単価33.8万円/㎡、95件）です。
八尾市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,300万円（304件）です。
八尾市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+48.2%、住宅地㎡単価は+23.1%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。