Shinsekai, Osaka
写真：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市北区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,000万円
89.6万円/㎡ · 2024年比 +12.0%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1億6,000万円
住宅地 ㎡単価（取引）
85万円/㎡
5年で+86.8%
2025年の取引件数
573
大阪府内 68エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約5%と、前の5年の年7.6%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

大阪府と連動

マンションの㎡単価は大阪府平均より62%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約21%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の49%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,900万円〜5,600万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は7.3%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約7.6人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は11.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.5%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.1万円）の約35.1年分です（広域では約31.7年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は31%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+9%、5年で+29%変化しました。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、79%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が21%）、38%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

大阪市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
149,620
2020年比 +7.3%
大阪府：-0.8%
2025年の転入超過
+1,143
人口千人あたり +7.64
大阪府：+1.79
空き家率（2023年）
11.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.5%
大阪府：14.2%
家賃の中央値（2023年）
7.1万円
月額・借家全体
大阪府：5.8万円
大地震のリスク
30.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
大阪府：43.3%
公示地価（2026年）
51.7万円/㎡
1年 +9.2%・5年 +29.0%
大阪府：14.5万円/㎡
洪水リスク
79.4%
地価公示地点34か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 20.6%）
大阪府：42.5%
津波リスク
38.2%
地価公示地点34か所のうち津波浸水想定区域内の割合
大阪府：10.2%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点34か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
大阪府：1.4%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域 · 490 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

大阪市北区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,900万円

76万円/㎡

  • 豊崎
  • 大阪梅田(阪急) · 徒歩8分
  • 1K · 25 m²
  • 2005年築
標準的2026 Q2

3,200万円

80万円/㎡

  • 西天満
  • 南森町 · 徒歩3分
  • 1LDK · 40 m²
  • 2008年築
高価格帯2026 Q1

7,800万円

142万円/㎡

  • 紅梅町
  • 南森町 · 徒歩3分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2023年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

6,800万円

42.5万円/㎡

  • 菅栄町
  • 天神橋筋六丁目 · 徒歩2分
  • 土地55㎡ · 延床160㎡
  • 1983年築
標準的2026 Q1

3億5,000万円

467万円/㎡

  • 南森町
  • 南森町 · 徒歩3分
  • 土地200㎡ · 延床75㎡
  • 1998年築
高価格帯2025 Q3

8億円

267万円/㎡

  • 西天満
  • 東梅田 · 徒歩9分
  • 土地220㎡ · 延床300㎡
  • 1979年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に129%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は59%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は66件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に50%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は19%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。
0円1億円2億円3億円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,000万円7,750万円
20062,200万円1億円
20071,900万円8,950万円
20081,750万円7,800万円
20091,900万円7,150万円
20101,900万円4,600万円
20111,800万円6,700万円
20121,800万円4,800万円
20131,900万円7,600万円
20141,800万円5,000万円
20151,800万円7,600万円
20162,000万円7,900万円
20172,200万円8,700万円
20182,300万円1億2,000万円
20192,300万円7,200万円
20202,200万円9,500万円
20212,500万円1億5,000万円
20222,300万円8,950万円
20232,000万円7,000万円
20242,500万円2億4,500万円
20253,000万円1億6,000万円
2026年（途中まで）3,300万円–
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約19%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。この差は10年で縮まっています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200532.8万円/㎡27.2万円/㎡–
200637.7万円/㎡31万円/㎡57万円/㎡
200738.3万円/㎡28.4万円/㎡83万円/㎡
200833.8万円/㎡28.3万円/㎡59万円/㎡
200934.1万円/㎡23.8万円/㎡37.5万円/㎡
201036.5万円/㎡22.6万円/㎡38万円/㎡
201139万円/㎡22.7万円/㎡36.5万円/㎡
201238.6万円/㎡25万円/㎡36万円/㎡
201342.9万円/㎡26.6万円/㎡46万円/㎡
201445.7万円/㎡24.7万円/㎡41万円/㎡
201546.7万円/㎡30.7万円/㎡45.5万円/㎡
201650万円/㎡31.9万円/㎡56万円/㎡
201753.3万円/㎡27.6万円/㎡–
201860万円/㎡35万円/㎡59万円/㎡
201965万円/㎡42.1万円/㎡–
202068万円/㎡35.4万円/㎡45.5万円/㎡
202170万円/㎡39.2万円/㎡64万円/㎡
202270.4万円/㎡41.3万円/㎡94万円/㎡
202375万円/㎡46.6万円/㎡96.5万円/㎡
202480万円/㎡63.2万円/㎡–
202589.6万円/㎡73.8万円/㎡85万円/㎡
2026年（途中まで）90万円/㎡––
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築21年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築36年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.7%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
092万円/㎡74万円/㎡
196万円/㎡–
2110万円/㎡–
391.8万円/㎡–
495万円/㎡–
595万円/㎡–
695万円/㎡–
788.2万円/㎡–
890万円/㎡–
988万円/㎡–
1088万円/㎡–
1185.4万円/㎡–
1280万円/㎡–
1375万円/㎡–
1476.3万円/㎡–
1573.3万円/㎡–
1676.7万円/㎡–
1775万円/㎡–
1873.1万円/㎡–
1973.3万円/㎡–
2071.4万円/㎡–
2167.5万円/㎡–
2266.7万円/㎡–
2363.3万円/㎡–
2465.5万円/㎡–
2563.7万円/㎡–
2660万円/㎡–
2765.5万円/㎡–
2856.9万円/㎡–
3639.3万円/㎡–
3738万円/㎡–
3842万円/㎡–
3941.8万円/㎡–
4044.7万円/㎡–
4148万円/㎡–
4237.8万円/㎡–
4345.7万円/㎡–
4442.2万円/㎡–
4543.1万円/㎡–
4650万円/㎡–
4745万円/㎡–
4840万円/㎡–
5036.8万円/㎡50万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約4.9%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約32%安く取引されています。
0円50万円100万円150万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200523.8万円/㎡46万円/㎡––
200622.9万円/㎡46.7万円/㎡51.8万円/㎡–
200725.7万円/㎡34.4万円/㎡65.3万円/㎡–
200825.7万円/㎡31.9万円/㎡49.3万円/㎡–
200922.6万円/㎡32.3万円/㎡56.1万円/㎡–
201022万円/㎡30.8万円/㎡55.3万円/㎡–
201122.7万円/㎡31.4万円/㎡50.6万円/㎡–
201222万円/㎡32万円/㎡51.4万円/㎡80万円/㎡
201323.1万円/㎡34.1万円/㎡53万円/㎡85万円/㎡
201424.8万円/㎡37.4万円/㎡50万円/㎡75万円/㎡
201529.2万円/㎡37.3万円/㎡50.6万円/㎡71万円/㎡
201633万円/㎡40万円/㎡53.3万円/㎡80万円/㎡
201734.5万円/㎡44.3万円/㎡60万円/㎡66万円/㎡
201832.9万円/㎡47.1万円/㎡61.4万円/㎡80万円/㎡
201932.9万円/㎡45万円/㎡65.7万円/㎡80万円/㎡
202035万円/㎡47.3万円/㎡68.6万円/㎡85万円/㎡
202135.7万円/㎡49万円/㎡70万円/㎡86.2万円/㎡
202244.2万円/㎡54.5万円/㎡70万円/㎡85万円/㎡
202340万円/㎡52.7万円/㎡73.3万円/㎡88.6万円/㎡
202444.6万円/㎡54万円/㎡80万円/㎡95万円/㎡
202543万円/㎡63.1万円/㎡81.5万円/㎡100万円/㎡
2026年（途中まで）–63.5万円/㎡85.3万円/㎡105万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円200620082010201220142016201820202022

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-2000
2006–28.8万円/㎡
2007–25万円/㎡
2008–28.8万円/㎡
2009–18.6万円/㎡
2010–20万円/㎡
2011–23.6万円/㎡
2012–20.6万円/㎡
2013–24.4万円/㎡
201416.7万円/㎡20万円/㎡
2015–27.7万円/㎡
2016–27.5万円/㎡
2017–24.2万円/㎡
2018–31.4万円/㎡
2019–35.3万円/㎡
2020–30.6万円/㎡
2021–35.1万円/㎡
2022–35.5万円/㎡
2023–36.6万円/㎡

大阪市北区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
天神橋筋六丁目2,300万円75万円/㎡5,600万円6340
南森町2,200万円80万円/㎡2億5,000万円5228
中津(大阪メトロ)2,900万円80万円/㎡1億3,000万円5173
中崎町2,700万円80万円/㎡5,800万円4160
中津(阪急)1,900万円85万円/㎡1億3,000万円7147
扇町(大阪)2,150万円80万円/㎡–4113
大阪天満宮2,100万円80万円/㎡4億7,500万円5107
福島(ＪＲ西日本)2,400万円70万円/㎡6,500万円11101
天満2,800万円60万円/㎡9,700万円682
東梅田2,200万円76万円/㎡–776
天満橋2,100万円85.7万円/㎡–749
中之島8,800万円143万円/㎡–240
大阪梅田(阪急)3,100万円54.5万円/㎡–637
大阪1億1,000万円141万円/㎡–633
桜ノ宮4,000万円67.2万円/㎡–1022

大阪市北区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,700万円20 m²609
2LDK4,800万円60 m²258
3LDK5,200万円70 m²220
1LDK3,500万円45 m²136
1DK1,900万円30 m²68
オープンフロア5,400万円70 m²35
4LDK5,300万円90 m²29
2DK2,550万円52.5 m²16

大阪市北区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,000万円（㎡単価89.6万円/㎡、486件）です。

大阪市北区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億6,000万円（66件）です。

大阪市北区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+31.8%、住宅地㎡単価は+86.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。