Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

八尾市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,300萬日圓
33.8萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,300萬日圓
較2024年 +7.1%
住宅用地每㎡（成交）
16萬日圓/㎡
5年 +23.1%
2025年成交筆數
542
在大阪府68個地區中排名第30（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於大阪府

公寓每㎡價格比大阪府平均低42%。十年前差距為30%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約110%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中72%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至3,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.3%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.8萬日圓）的32.9年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為66%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+1%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，45%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在八尾市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
257,600
較2020年 -2.7%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
+337
每千人 +1.31
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
13.9%
非出租或出售的空屋 4.3%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
5.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
66.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
公示地價（2026年）
12.2萬日圓/㎡
1年 +0.5%・5年 +0.9%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
45.2%
42個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 4.8%）
大阪府：42.5%
土石災害風險
4.8%
42個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

八尾市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

1,300萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 北久宝寺
  • 久宝寺口 · 步行8分
  • 2LDK · 65 m²
  • 1974年建
典型2026 Q2

2,400萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 北本町
  • 近鉄八尾 · 步行2分
  • 2LDK+S · 60 m²
  • 2003年建
較高價位2025 Q4

3,600萬日圓

60萬日圓/㎡

  • 清水町
  • 近鉄八尾 · 步行12分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2013年建

獨棟

較低價位2025 Q4

570萬日圓

7.6萬日圓/㎡

  • 垣内
  • 信貴山口 · 步行10分
  • 土地55㎡ · 樓地板75㎡
  • 1980年建
典型2026 Q1

1,900萬日圓

25.3萬日圓/㎡

  • 高安町南
  • 高安 · 步行5分
  • 土地70㎡ · 樓地板75㎡
  • 2010年建
較高價位2026 Q2

4,200萬日圓

49.4萬日圓/㎡

  • 楠根町
  • 近鉄八尾 · 步行16分
  • 土地90㎡ · 樓地板85㎡
  • 2024年建
歷年成交價中位數近期急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲28%。每㎡價格亦上漲27%，屬實質漲價。近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲28%。每㎡價格上漲13%，大部分屬實質漲價，其餘來自較大物件成交增加。2025年只有95宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007980萬日圓2,900萬日圓
20081,100萬日圓2,300萬日圓
20091,400萬日圓2,300萬日圓
20101,100萬日圓2,500萬日圓
20111,100萬日圓2,400萬日圓
2012855萬日圓2,400萬日圓
2013980萬日圓2,300萬日圓
20141,100萬日圓2,100萬日圓
20151,300萬日圓2,400萬日圓
20161,350萬日圓2,350萬日圓
20171,600萬日圓2,700萬日圓
20181,550萬日圓2,400萬日圓
20191,600萬日圓2,700萬日圓
20201,300萬日圓2,400萬日圓
20212,150萬日圓2,000萬日圓
20222,000萬日圓2,150萬日圓
20231,800萬日圓1,800萬日圓
20241,700萬日圓2,600萬日圓
20252,300萬日圓2,300萬日圓
2026年（部分）2,450萬日圓1,800萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約32%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200717.8萬日圓/㎡29萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200815.8萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
200922.4萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201017.8萬日圓/㎡25萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201117.1萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201214.6萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201316.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
201417.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
201521.4萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201621.8萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201723.2萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201824.1萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201925.2萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202022.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202131.8萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
202229.2萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202330萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202427.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202533.8萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
2026年（部分）40.7萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–37萬日圓/㎡
1–34萬日圓/㎡
1051.4萬日圓/㎡–
1152.9萬日圓/㎡–
1250.7萬日圓/㎡–
1348.3萬日圓/㎡–
1457.1萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
15–26.4萬日圓/㎡
16–21.8萬日圓/㎡
17–21.3萬日圓/㎡
1840萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡
19–24.6萬日圓/㎡
2035.2萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
2136.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
22–18.9萬日圓/㎡
24–21.8萬日圓/㎡
2534.5萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
26–19.3萬日圓/㎡
2730萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡
28–14.8萬日圓/㎡
29–23萬日圓/㎡
30–20.5萬日圓/㎡
32–14.6萬日圓/㎡
33–13萬日圓/㎡
34–14.1萬日圓/㎡
35–15.2萬日圓/㎡
3621.8萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡
3716.4萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
3825萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
39–13.3萬日圓/㎡
4022.9萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
41–12.5萬日圓/㎡
4212.1萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
4311.7萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
44–9.8萬日圓/㎡
45–9.6萬日圓/㎡
46–9.4萬日圓/㎡
47–10萬日圓/㎡
48–10萬日圓/㎡
4914.4萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
5015.1萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–20萬日圓/㎡––
2008–14.9萬日圓/㎡––
2009–18.2萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡–
201011.3萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡35萬日圓/㎡–
2011–14.7萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡–
2012–14.4萬日圓/㎡––
2013–16.2萬日圓/㎡––
2014–15.5萬日圓/㎡––
2015–15.2萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡–
2016–18.3萬日圓/㎡––
2017–16.9萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡–
2018–20萬日圓/㎡––
2019–21.5萬日圓/㎡––
2021–20萬日圓/㎡40萬日圓/㎡51.7萬日圓/㎡
2022–20萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
2023–23.8萬日圓/㎡––
2024–21.7萬日圓/㎡––
2025–25.6萬日圓/㎡–57.1萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200712.8萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡–
200813.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡–
200912.1萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡–
201010.8萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡–
201110.6萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
201210.5萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
20138.3萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
20147.5萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
20158.7萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201610.8萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
20178.6萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201810.9萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡
20198.4萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
202010萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡
20219萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡
20229.2萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡–
20239.6萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡–
202410.3萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡–
202510萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡––
2026年（部分）9萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡––

八尾市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
近鉄八尾2,600萬日圓45.2萬日圓/㎡2,650萬日圓11200
河内山本1,450萬日圓24.2萬日圓/㎡2,100萬日圓14186
八尾1,800萬日圓28.3萬日圓/㎡1,900萬日圓9182
久宝寺4,000萬日圓57.1萬日圓/㎡3,500萬日圓10110
志紀1,000萬日圓17.5萬日圓/㎡1,700萬日圓10106
高安––1,500萬日圓1187
八尾南880萬日圓15.8萬日圓/㎡3,350萬日圓1877
恩智––2,500萬日圓748
久宝寺口––2,150萬日圓945
出戸––965萬日圓1514
服部川––530萬日圓1313
弥刀––2,300萬日圓610

八尾市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,100萬日圓65 m²127
2LDK1,950萬日圓60 m²42
4LDK1,900萬日圓80 m²19

八尾市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,300萬日圓（每㎡33.8萬日圓，共95筆）。

八尾市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,300萬日圓（共304筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。