Shinsekai, Osaka
写真：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市東淀川区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,700万円
53.8万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
3,900万円
住宅地 ㎡単価（取引）
31万円/㎡
5年で+40.9%
2025年の取引件数
345
大阪府内 68エリア中 13位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約10.5%上昇し、その前の5年（年7%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

大阪府平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は大阪府平均より6%低い水準です。10年前は23%低かったため、周辺に追いつきつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約30%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の59%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

取引が活発化

直近3年の取引件数はその前の3年より約8%多く、流動性が高まっています。将来の売却もしやすい環境です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は950万円〜2,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は0.5%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約7.1人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は16.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.1%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.3万円）の約26.9年分です（広域では約31.7年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は64%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+8%、5年で+26%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ57%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、100%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が64%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

大阪市東淀川区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
178,007
2020年比 +0.5%
大阪府：-0.8%
2025年の転入超過
+1,271
人口千人あたり +7.14
大阪府：+1.79
空き家率（2023年）
16.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.1%
大阪府：14.2%
家賃の中央値（2023年）
5.3万円
月額・借家全体
大阪府：5.8万円
大地震のリスク
63.8%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
大阪府：43.3%
公示地価（2026年）
25.4万円/㎡
1年 +8.1%・5年 +25.6%
大阪府：14.5万円/㎡
洪水リスク
100.0%
地価公示地点25か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 64.0%）
大阪府：42.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点25か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
大阪府：1.4%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

大阪市東淀川区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

690万円

46万円/㎡

  • 菅原
  • ＪＲ淡路 · 徒歩10分
  • 1K · 15 m²
  • 1990年築
標準的2026 Q2

1,800万円

72万円/㎡

  • 大道南
  • だいどう豊里 · 徒歩5分
  • 1K · 25 m²
  • 2006年築
高価格帯2025 Q4

2,600万円

47.3万円/㎡

  • 菅原
  • 淡路 · 徒歩11分
  • 2LDK · 55 m²
  • 1988年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

2,100万円

19.1万円/㎡

  • 瑞光
  • 瑞光四丁目 · 徒歩8分
  • 土地55㎡ · 延床110㎡
  • 2004年築
標準的2026 Q1

3,700万円

41.1万円/㎡

  • 菅原
  • 淡路 · 徒歩11分
  • 土地40㎡ · 延床90㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q3

9,000万円

19.6万円/㎡

  • 小松
  • 上新庄 · 徒歩4分
  • 土地120㎡ · 延床460㎡
  • 1989年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,100万円3,850万円
20061,200万円3,600万円
2007715万円3,300万円
2008870万円3,000万円
2009775万円3,250万円
2010800万円3,000万円
2011605万円3,150万円
2012810万円3,200万円
2013755万円3,000万円
2014980万円2,950万円
20151,200万円3,300万円
20161,300万円3,200万円
20171,700万円3,000万円
20181,300万円3,150万円
20191,300万円3,300万円
20201,200万円3,300万円
20211,500万円3,700万円
20221,500万円3,500万円
20231,700万円3,600万円
20241,700万円3,500万円
20251,700万円3,900万円
2026年（途中まで）1,800万円3,600万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約42%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200521.7万円/㎡22.3万円/㎡20.5万円/㎡
200623.1万円/㎡27万円/㎡23万円/㎡
200722万円/㎡25.6万円/㎡23万円/㎡
200821.7万円/㎡27.1万円/㎡23万円/㎡
200919.4万円/㎡24万円/㎡20万円/㎡
201020万円/㎡24.6万円/㎡19万円/㎡
201117.5万円/㎡26.5万円/㎡19万円/㎡
201218.8万円/㎡25.9万円/㎡18万円/㎡
201318.6万円/㎡20.8万円/㎡17.5万円/㎡
201421.3万円/㎡24.3万円/㎡18万円/㎡
201521.5万円/㎡24.2万円/㎡19万円/㎡
201628万円/㎡26.1万円/㎡18.5万円/㎡
201732.2万円/㎡26.1万円/㎡18万円/㎡
201830.8万円/㎡23.6万円/㎡20万円/㎡
201929.1万円/㎡28万円/㎡22.5万円/㎡
202031万円/㎡30万円/㎡22万円/㎡
202132.7万円/㎡31.8万円/㎡22万円/㎡
202242.8万円/㎡27.9万円/㎡26万円/㎡
202349.5万円/㎡25.1万円/㎡29万円/㎡
202445万円/㎡28.2万円/㎡28万円/㎡
202553.8万円/㎡29.5万円/㎡31万円/㎡
2026年（途中まで）58.7万円/㎡23.5万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築19年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築25年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築25年までに新築時から約46%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
095万円/㎡40万円/㎡
190万円/㎡38.8万円/㎡
580万円/㎡–
680万円/㎡–
780万円/㎡–
880万円/㎡–
980万円/㎡–
1075万円/㎡–
1177.5万円/㎡–
1364.5万円/㎡–
1470万円/㎡–
1556万円/㎡–
1664万円/㎡–
1941.3万円/㎡28.8万円/㎡
2347.8万円/㎡–
2440万円/㎡–
25–20.3万円/㎡
2633.3万円/㎡21.7万円/㎡
2743.2万円/㎡–
29–22.1万円/㎡
30–26万円/㎡
34–18.1万円/㎡
3526.8万円/㎡20.7万円/㎡
3630.5万円/㎡–
3729.7万円/㎡–
3828.8万円/㎡–
3926.5万円/㎡–
4031.8万円/㎡–
4226万円/㎡–
4323.6万円/㎡13.9万円/㎡
44–17万円/㎡
4519.6万円/㎡15万円/㎡
4624万円/㎡17.3万円/㎡
4723.5万円/㎡20万円/㎡
4828万円/㎡15万円/㎡
4923.5万円/㎡–
5026.3万円/㎡15.2万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200617.2万円/㎡26.2万円/㎡––
200717.8万円/㎡25万円/㎡––
200818.4万円/㎡23.3万円/㎡––
200918.2万円/㎡19万円/㎡––
201016.5万円/㎡21.5万円/㎡38.5万円/㎡–
201114.5万円/㎡18.5万円/㎡––
201215.3万円/㎡20万円/㎡31.4万円/㎡–
201316.5万円/㎡22.9万円/㎡––
201417.9万円/㎡22.3万円/㎡35.9万円/㎡–
201518.4万円/㎡20.8万円/㎡––
201619万円/㎡24万円/㎡–90万円/㎡
201721.3万円/㎡25.8万円/㎡38.3万円/㎡85万円/㎡
201820万円/㎡30万円/㎡41.5万円/㎡–
201921.3万円/㎡29万円/㎡38.5万円/㎡–
202018.8万円/㎡29.2万円/㎡––
202122.4万円/㎡27.1万円/㎡–70万円/㎡
202223.1万円/㎡32.5万円/㎡60万円/㎡75万円/㎡
202324.1万円/㎡35.1万円/㎡–75万円/㎡
202425.7万円/㎡30.7万円/㎡58万円/㎡85万円/㎡
202528万円/㎡35.3万円/㎡53.6万円/㎡86.7万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200621.7万円/㎡21.1万円/㎡36万円/㎡–
2007–20.9万円/㎡35.9万円/㎡–
2008–17.6万円/㎡34.3万円/㎡–
2009–18.5万円/㎡30.9万円/㎡–
2010–16.5万円/㎡29万円/㎡–
2011–16.2万円/㎡–31.5万円/㎡
2012–19万円/㎡–31.8万円/㎡
2013–15.6万円/㎡–31.6万円/㎡
2014–18.9万円/㎡–32.4万円/㎡
2015–14.4万円/㎡–33.3万円/㎡
2016–17.5万円/㎡–34.7万円/㎡
2017–18.8万円/㎡–31.7万円/㎡
2018–––33.3万円/㎡
2019–17.1万円/㎡–35万円/㎡
202017.3万円/㎡18.7万円/㎡–35.1万円/㎡
2021–19万円/㎡––
202217.7万円/㎡22.1万円/㎡––
2023–19.4万円/㎡––
202416.7万円/㎡20.6万円/㎡––
2025–20.6万円/㎡––

大阪市東淀川区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
新大阪1,400万円60万円/㎡–6202
淡路1,600万円34.8万円/㎡4,550万円9131
上新庄2,500万円41.7万円/㎡3,550万円7124
ＪＲ淡路1,800万円76.9万円/㎡4,000万円978
だいどう豊里2,500万円46.2万円/㎡3,200万円973
瑞光四丁目1,950万円28.7万円/㎡3,350万円670
東淀川1,900万円92.5万円/㎡4,000万円451
井高野––3,200万円740
崇禅寺1,900万円80万円/㎡4,150万円837
相川1,700万円31万円/㎡4,300万円436
下新庄––4,100万円533
西中島南方1,800万円85万円/㎡–826
柴島––4,200万円413

大阪市東淀川区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,600万円20 m²253
3LDK2,500万円65 m²105
2LDK1,800万円55 m²37
1LDK1,800万円30 m²26
1DK1,005万円25 m²18
4LDK2,600万円80 m²14
1R600万円20 m²11

大阪市東淀川区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,700万円（㎡単価53.8万円/㎡、187件）です。

大阪市東淀川区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,900万円（122件）です。

大阪市東淀川区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+74.0%、住宅地㎡単価は+40.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。