Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市北区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
3,000萬日圓
89.6萬日圓/㎡ · 較2024年 +12.0%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1億6,000萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
85萬日圓/㎡
5年 +86.8%
2025年成交筆數
573
在大阪府68個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約5%，低於前五年的7.6%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與大阪府同步

公寓每㎡價格比大阪府平均高62%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約21%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

單身與投資者市場

近年公寓成交中49%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,900萬日圓至5,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+7%。2025年淨遷入約每千人7.6人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為11.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.5%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.1萬日圓）的35.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為31%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+9%，五年變化+29%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，79%位於最大規模淹水區，38%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在大阪市北区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
149,620
較2020年 +7.3%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
+1,143
每千人 +7.64
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
11.1%
非出租或出售的空屋 2.5%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
7.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
30.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
公示地價（2026年）
51.7萬日圓/㎡
1年 +9.2%・5年 +29.0%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
79.4%
34個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 20.6%）
大阪府：42.5%
海嘯風險
38.2%
34個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
大阪府：10.2%
土石災害風險
0.0%
34個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 大阪駅周辺・中之島・御堂筋周辺地域 · 490 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大阪市北区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,900萬日圓

76萬日圓/㎡

  • 豊崎
  • 大阪梅田(阪急) · 步行8分
  • 1K · 25 m²
  • 2005年建
典型2026 Q2

3,200萬日圓

80萬日圓/㎡

  • 西天満
  • 南森町 · 步行3分
  • 1LDK · 40 m²
  • 2008年建
較高價位2026 Q1

7,800萬日圓

142萬日圓/㎡

  • 紅梅町
  • 南森町 · 步行3分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2023年建

獨棟

較低價位2025 Q3

6,800萬日圓

42.5萬日圓/㎡

  • 菅栄町
  • 天神橋筋六丁目 · 步行2分
  • 土地55㎡ · 樓地板160㎡
  • 1983年建
典型2026 Q1

3億5,000萬日圓

467萬日圓/㎡

  • 南森町
  • 南森町 · 步行3分
  • 土地200㎡ · 樓地板75㎡
  • 1998年建
較高價位2025 Q3

8億日圓

267萬日圓/㎡

  • 西天満
  • 東梅田 · 步行9分
  • 土地220㎡ · 樓地板300㎡
  • 1979年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲129%。但每㎡價格只升59%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有66宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。成交組合改變帶動急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲50%。但每㎡價格只升19%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。
0日圓1億日圓2億日圓3億日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20052,000萬日圓7,750萬日圓
20062,200萬日圓1億日圓
20071,900萬日圓8,950萬日圓
20081,750萬日圓7,800萬日圓
20091,900萬日圓7,150萬日圓
20101,900萬日圓4,600萬日圓
20111,800萬日圓6,700萬日圓
20121,800萬日圓4,800萬日圓
20131,900萬日圓7,600萬日圓
20141,800萬日圓5,000萬日圓
20151,800萬日圓7,600萬日圓
20162,000萬日圓7,900萬日圓
20172,200萬日圓8,700萬日圓
20182,300萬日圓1億2,000萬日圓
20192,300萬日圓7,200萬日圓
20202,200萬日圓9,500萬日圓
20212,500萬日圓1億5,000萬日圓
20222,300萬日圓8,950萬日圓
20232,000萬日圓7,000萬日圓
20242,500萬日圓2億4,500萬日圓
20253,000萬日圓1億6,000萬日圓
2026年（部分）3,300萬日圓–
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約19%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200532.8萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡–
200637.7萬日圓/㎡31萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
200738.3萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡83萬日圓/㎡
200833.8萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
200934.1萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡
201036.5萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
201139萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
201238.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
201342.9萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡46萬日圓/㎡
201445.7萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
201546.7萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡
201650萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
201753.3萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡–
201860萬日圓/㎡35萬日圓/㎡59萬日圓/㎡
201965萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡–
202068萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡
202170萬日圓/㎡39.2萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
202270.4萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡94萬日圓/㎡
202375萬日圓/㎡46.6萬日圓/㎡96.5萬日圓/㎡
202480萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡–
202589.6萬日圓/㎡73.8萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
2026年（部分）90萬日圓/㎡––
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約21年時每㎡價格下跌約四分之一，約36年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.7%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
092萬日圓/㎡74萬日圓/㎡
196萬日圓/㎡–
2110萬日圓/㎡–
391.8萬日圓/㎡–
495萬日圓/㎡–
595萬日圓/㎡–
695萬日圓/㎡–
788.2萬日圓/㎡–
890萬日圓/㎡–
988萬日圓/㎡–
1088萬日圓/㎡–
1185.4萬日圓/㎡–
1280萬日圓/㎡–
1375萬日圓/㎡–
1476.3萬日圓/㎡–
1573.3萬日圓/㎡–
1676.7萬日圓/㎡–
1775萬日圓/㎡–
1873.1萬日圓/㎡–
1973.3萬日圓/㎡–
2071.4萬日圓/㎡–
2167.5萬日圓/㎡–
2266.7萬日圓/㎡–
2363.3萬日圓/㎡–
2465.5萬日圓/㎡–
2563.7萬日圓/㎡–
2660萬日圓/㎡–
2765.5萬日圓/㎡–
2856.9萬日圓/㎡–
3639.3萬日圓/㎡–
3738萬日圓/㎡–
3842萬日圓/㎡–
3941.8萬日圓/㎡–
4044.7萬日圓/㎡–
4148萬日圓/㎡–
4237.8萬日圓/㎡–
4345.7萬日圓/㎡–
4442.2萬日圓/㎡–
4543.1萬日圓/㎡–
4650萬日圓/㎡–
4745萬日圓/㎡–
4840萬日圓/㎡–
5036.8萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約4.9%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約32%。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200523.8萬日圓/㎡46萬日圓/㎡––
200622.9萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡51.8萬日圓/㎡–
200725.7萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡–
200825.7萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡–
200922.6萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡56.1萬日圓/㎡–
201022萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡–
201122.7萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡–
201222萬日圓/㎡32萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201323.1萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡53萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
201424.8萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡50萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
201529.2萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡50.6萬日圓/㎡71萬日圓/㎡
201633萬日圓/㎡40萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201734.5萬日圓/㎡44.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡66萬日圓/㎡
201832.9萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡61.4萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201932.9萬日圓/㎡45萬日圓/㎡65.7萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202035萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
202135.7萬日圓/㎡49萬日圓/㎡70萬日圓/㎡86.2萬日圓/㎡
202244.2萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡70萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
202340萬日圓/㎡52.7萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡88.6萬日圓/㎡
202444.6萬日圓/㎡54萬日圓/㎡80萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
202543萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡81.5萬日圓/㎡100萬日圓/㎡
2026年（部分）–63.5萬日圓/㎡85.3萬日圓/㎡105萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓200620082010201220142016201820202022

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-2000
2006–28.8萬日圓/㎡
2007–25萬日圓/㎡
2008–28.8萬日圓/㎡
2009–18.6萬日圓/㎡
2010–20萬日圓/㎡
2011–23.6萬日圓/㎡
2012–20.6萬日圓/㎡
2013–24.4萬日圓/㎡
201416.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
2015–27.7萬日圓/㎡
2016–27.5萬日圓/㎡
2017–24.2萬日圓/㎡
2018–31.4萬日圓/㎡
2019–35.3萬日圓/㎡
2020–30.6萬日圓/㎡
2021–35.1萬日圓/㎡
2022–35.5萬日圓/㎡
2023–36.6萬日圓/㎡

大阪市北区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
天神橋筋六丁目2,300萬日圓75萬日圓/㎡5,600萬日圓6340
南森町2,200萬日圓80萬日圓/㎡2億5,000萬日圓5228
中津(大阪メトロ)2,900萬日圓80萬日圓/㎡1億3,000萬日圓5173
中崎町2,700萬日圓80萬日圓/㎡5,800萬日圓4160
中津(阪急)1,900萬日圓85萬日圓/㎡1億3,000萬日圓7147
扇町(大阪)2,150萬日圓80萬日圓/㎡–4113
大阪天満宮2,100萬日圓80萬日圓/㎡4億7,500萬日圓5107
福島(ＪＲ西日本)2,400萬日圓70萬日圓/㎡6,500萬日圓11101
天満2,800萬日圓60萬日圓/㎡9,700萬日圓682
東梅田2,200萬日圓76萬日圓/㎡–776
天満橋2,100萬日圓85.7萬日圓/㎡–749
中之島8,800萬日圓143萬日圓/㎡–240
大阪梅田(阪急)3,100萬日圓54.5萬日圓/㎡–637
大阪1億1,000萬日圓141萬日圓/㎡–633
桜ノ宮4,000萬日圓67.2萬日圓/㎡–1022

大阪市北区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,700萬日圓20 m²609
2LDK4,800萬日圓60 m²258
3LDK5,200萬日圓70 m²220
1LDK3,500萬日圓45 m²136
1DK1,900萬日圓30 m²68
Open floor5,400萬日圓70 m²35
4LDK5,300萬日圓90 m²29
2DK2,550萬日圓52.5 m²16

大阪市北区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,000萬日圓（每㎡89.6萬日圓，共486筆）。

大阪市北区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億6,000萬日圓（共66筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。