Kamogawa, Chiba
写真：Kamogawa, Chiba · wanderplans.com / Unsplash

市川市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,200万円
49.2万円/㎡ · 2024年比 0.0%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4,900万円
2024年比 +9.4%
住宅地 ㎡単価（取引）
22万円/㎡
5年で+2.3%
2025年の取引件数
949
千葉県内 47エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約2.7%と、前の5年の年4.3%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

千葉県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は千葉県平均より41%高い水準です。10年前は49%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約53%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の63%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,100万円〜4,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口は安定

2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6.1人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は9.9%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.2万円）の約37年分です（広域では約33.2年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は67%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+32%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ55%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、72%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が8%）、32%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

市川市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
494,207
2020年比 -0.5%
千葉県：-0.4%
2025年の転入超過
+3,013
人口千人あたり +6.1
千葉県：+1.25
空き家率（2023年）
9.9%
うち賃貸・売却用以外の空き家 3.9%
千葉県：12.3%
家賃の中央値（2023年）
7.2万円
月額・借家全体
千葉県：6万円
大地震のリスク
67.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
千葉県：63.4%
公示地価（2026年）
28.8万円/㎡
1年 +3.0%・5年 +31.8%
千葉県：9.7万円/㎡
洪水リスク
72.2%
地価公示地点72か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 8.3%）
千葉県：28.9%
津波リスク
31.9%
地価公示地点72か所のうち津波浸水想定区域内の割合
千葉県：8.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点72か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
千葉県：0.0%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

市川市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,900万円

63.3万円/㎡

  • 市川
  • 市川 · 徒歩4分
  • 1LDK · 30 m²
  • 1971年築
標準的2026 Q1

3,600万円

60万円/㎡

  • 市川南
  • 市川 · 徒歩5分
  • 2LDK · 60 m²
  • 1978年築
高価格帯2026 Q2

5,000万円

83.3万円/㎡

  • 湊新田
  • 行徳 · 徒歩9分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2021年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

2,900万円

30.5万円/㎡

  • 曽谷
  • 本八幡
  • 土地100㎡ · 延床95㎡
  • 2010年築
標準的2026 Q1

4,800万円

48万円/㎡

  • 押切
  • 行徳 · 徒歩9分
  • 土地135㎡ · 延床100㎡
  • 1989年築
高価格帯2026 Q2

6,500万円

81.3万円/㎡

  • 市川
  • 市川 · 徒歩4分
  • 土地60㎡ · 延床80㎡
  • 1964年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20072,000万円3,700万円
20082,500万円3,600万円
20092,600万円3,500万円
20102,300万円3,500万円
20112,400万円3,300万円
20122,200万円3,500万円
20132,200万円3,400万円
20142,200万円3,500万円
20152,300万円3,500万円
20162,300万円3,600万円
20172,300万円3,800万円
20182,700万円3,700万円
20192,800万円3,700万円
20202,800万円3,800万円
20212,900万円4,150万円
20222,900万円4,200万円
20233,000万円4,500万円
20243,200万円4,600万円
20253,200万円4,900万円
2026年（途中まで）3,450万円4,550万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約10%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200732.9万円/㎡37.6万円/㎡24万円/㎡
200835万円/㎡37.4万円/㎡20万円/㎡
200940万円/㎡33.3万円/㎡19万円/㎡
201034.3万円/㎡33.7万円/㎡19万円/㎡
201137万円/㎡31.6万円/㎡18万円/㎡
201233.3万円/㎡32.6万円/㎡18万円/㎡
201333.8万円/㎡31.5万円/㎡18万円/㎡
201433.8万円/㎡32.6万円/㎡18万円/㎡
201535.7万円/㎡33.3万円/㎡17万円/㎡
201638.3万円/㎡34.3万円/㎡20万円/㎡
201737.1万円/㎡35.1万円/㎡20.5万円/㎡
201842.5万円/㎡32.7万円/㎡23万円/㎡
201943.2万円/㎡35.1万円/㎡20.5万円/㎡
202042.9万円/㎡38.8万円/㎡21.5万円/㎡
202144.1万円/㎡41.8万円/㎡22万円/㎡
202245.5万円/㎡40万円/㎡22.5万円/㎡
202349.2万円/㎡41万円/㎡23万円/㎡
202449.2万円/㎡42.4万円/㎡21万円/㎡
202549.2万円/㎡46.3万円/㎡22万円/㎡
2026年（途中まで）55万円/㎡44万円/㎡29.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築16年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築32年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.8%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築40年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築40年までに新築時から約63%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–50万円/㎡
1–47.6万円/㎡
473.8万円/㎡47.7万円/㎡
590.7万円/㎡46.5万円/㎡
681.5万円/㎡49.6万円/㎡
778.5万円/㎡51.3万円/㎡
881.4万円/㎡36.6万円/㎡
964.8万円/㎡48万円/㎡
1065万円/㎡35.6万円/㎡
1168万円/㎡47.8万円/㎡
1280万円/㎡42.5万円/㎡
1384.3万円/㎡43万円/㎡
1493.3万円/㎡43.2万円/㎡
15100万円/㎡34.4万円/㎡
1659.4万円/㎡42.1万円/㎡
1751.4万円/㎡36.2万円/㎡
1854.9万円/㎡38.6万円/㎡
1961.3万円/㎡32.2万円/㎡
2050.4万円/㎡36.4万円/㎡
2150万円/㎡42.4万円/㎡
2257.1万円/㎡27.8万円/㎡
2352.2万円/㎡28.4万円/㎡
2459.3万円/㎡34.2万円/㎡
2563.1万円/㎡31万円/㎡
2658.5万円/㎡29.4万円/㎡
2750万円/㎡26.1万円/㎡
2849.6万円/㎡30.5万円/㎡
2945.5万円/㎡25.9万円/㎡
3055.4万円/㎡33.9万円/㎡
31–28.2万円/㎡
3232.7万円/㎡27.2万円/㎡
3333.3万円/㎡26.4万円/㎡
3427.7万円/㎡26.8万円/㎡
3536.7万円/㎡28.9万円/㎡
3642.2万円/㎡22.9万円/㎡
3736.4万円/㎡25.7万円/㎡
3842.9万円/㎡16.9万円/㎡
3932.3万円/㎡27.6万円/㎡
4034.6万円/㎡29.4万円/㎡
4140万円/㎡17.3万円/㎡
4238.2万円/㎡18.6万円/㎡
4332.5万円/㎡18.8万円/㎡
4436.7万円/㎡32.7万円/㎡
4536.9万円/㎡22.1万円/㎡
4648.3万円/㎡20万円/㎡
4738万円/㎡26.2万円/㎡
4838.5万円/㎡13.3万円/㎡
4937.2万円/㎡20万円/㎡
5029.2万円/㎡20万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約3.7%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約33%安く取引されています。
0円50万円100万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200724.5万円/㎡41.3万円/㎡55.4万円/㎡–
200823.8万円/㎡38万円/㎡48.8万円/㎡–
200921.7万円/㎡31.8万円/㎡70.3万円/㎡–
201023.3万円/㎡35万円/㎡50.2万円/㎡–
201122万円/㎡40万円/㎡47.7万円/㎡–
201223.5万円/㎡32.3万円/㎡46.7万円/㎡–
201322.7万円/㎡33.8万円/㎡47.8万円/㎡–
201423.6万円/㎡33.3万円/㎡44.6万円/㎡50.8万円/㎡
201526.2万円/㎡36.8万円/㎡45.3万円/㎡–
201626.7万円/㎡38.3万円/㎡46.2万円/㎡–
201727.3万円/㎡34.7万円/㎡50万円/㎡78.6万円/㎡
201828.8万円/㎡40万円/㎡46.1万円/㎡58.5万円/㎡
201931.7万円/㎡43.5万円/㎡46.9万円/㎡60.1万円/㎡
202034.3万円/㎡42.9万円/㎡49.2万円/㎡–
202136.5万円/㎡40万円/㎡49.2万円/㎡61.4万円/㎡
202238.6万円/㎡41.7万円/㎡53.8万円/㎡70万円/㎡
202336.4万円/㎡44.1万円/㎡65.7万円/㎡79.2万円/㎡
202437.1万円/㎡48.6万円/㎡62.5万円/㎡83.1万円/㎡
202533.3万円/㎡50万円/㎡66.7万円/㎡71.9万円/㎡
2026年（途中まで）45.6万円/㎡56.5万円/㎡––
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200725.8万円/㎡32.5万円/㎡41.6万円/㎡–
200822.2万円/㎡31.1万円/㎡41万円/㎡–
200919.5万円/㎡24.8万円/㎡38万円/㎡–
201022万円/㎡25.6万円/㎡38.9万円/㎡–
201117.6万円/㎡26万円/㎡32.2万円/㎡36万円/㎡
201220万円/㎡21.7万円/㎡33.2万円/㎡38.9万円/㎡
201318.9万円/㎡23.2万円/㎡33.7万円/㎡37.9万円/㎡
201422.2万円/㎡23.9万円/㎡32.5万円/㎡37.9万円/㎡
201522.6万円/㎡25.3万円/㎡30万円/㎡39.8万円/㎡
201619.1万円/㎡23.5万円/㎡34万円/㎡40万円/㎡
201718万円/㎡26.3万円/㎡37万円/㎡40万円/㎡
201820.7万円/㎡24.6万円/㎡33.2万円/㎡40万円/㎡
201922.7万円/㎡24.2万円/㎡33.9万円/㎡41.1万円/㎡
202021.1万円/㎡22.2万円/㎡35万円/㎡42.1万円/㎡
202122.2万円/㎡24万円/㎡39万円/㎡44万円/㎡
202220万円/㎡26.4万円/㎡–46.3万円/㎡
202316.8万円/㎡28.9万円/㎡33.3万円/㎡46.1万円/㎡
202421.3万円/㎡31.6万円/㎡38万円/㎡46.7万円/㎡
202525.7万円/㎡29万円/㎡35.8万円/㎡47.4万円/㎡
2026年（途中まで）–30.5万円/㎡––

市川市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
本八幡4,500万円69.7万円/㎡4,800万円15532
市川4,950万円75万円/㎡5,050万円12404
行徳2,300万円40万円/㎡5,700万円11287
南行徳2,400万円40万円/㎡5,500万円12246
下総中山3,300万円48.6万円/㎡4,800万円13174
市川大野2,100万円28.1万円/㎡3,800万円15140
妙典3,000万円48.3万円/㎡5,950万円9135
原木中山2,700万円40.6万円/㎡4,600万円9111
船橋法典1,500万円22.3万円/㎡3,400万円1569
北国分––3,950万円1361
矢切––4,300万円1457
浦安(千葉)3,900万円58.9万円/㎡–1531
西船橋2,000万円32.9万円/㎡–1329
松飛台––3,300万円1113
秋山–––2412

市川市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,600万円65 m²444
2LDK2,700万円60 m²180
1LDK2,000万円45 m²39
4LDK4,350万円85 m²38
2DK1,800万円50 m²23
2LDK+S3,200万円60 m²15
1K730万円20 m²13
1DK600万円30 m²11

市川市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,200万円（㎡単価49.2万円/㎡、274件）です。

市川市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,900万円（522件）です。

市川市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+14.9%、住宅地㎡単価は+2.3%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。