Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市浦和区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
5,000万円
80万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,050万円
住宅地 ㎡単価（取引）
52万円/㎡
5年で+26.8%
2025年の取引件数
386
埼玉県内 61エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約6.1%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

埼玉県平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は埼玉県平均より94%高い水準です。10年前の68%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約33%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の67%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は3,300万円〜6,575万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は2.8%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.2人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は7.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.5%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.2万円）の約58.1年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は61%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+19%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ38%低い水準です。

災害区域にかかる地点は少ない

公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。

さいたま市浦和区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
169,458
2020年比 +2.8%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+366
人口千人あたり +2.16
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
7.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.5%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
7.2万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
60.5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
公示地価（2026年）
39.5万円/㎡
1年 +3.7%・5年 +18.8%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
0.0%
地価公示地点32か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点32か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

さいたま市浦和区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

3,300万円

47.1万円/㎡

  • 上木崎
  • 与野 · 徒歩14分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1998年築
標準的2026 Q1

5,400万円

83.1万円/㎡

  • 北浦和
  • 北浦和 · 徒歩2分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2017年築
高価格帯2026 Q1

7,000万円

127万円/㎡

  • 東高砂町
  • 浦和 · 徒歩4分
  • 1LDK · 55 m²
  • 2022年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

3,400万円

42.5万円/㎡

  • 瀬ヶ崎
  • 北浦和 · 徒歩18分
  • 土地100㎡ · 延床80㎡
  • 2026年築
標準的2026 Q1

5,000万円

71.4万円/㎡

  • 北浦和
  • 北浦和 · 徒歩9分
  • 土地45㎡ · 延床70㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q1

6,300万円

63万円/㎡

  • 元町
  • 北浦和 · 徒歩9分
  • 土地75㎡ · 延床100㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20052,200万円4,450万円
20063,050万円4,700万円
20072,700万円4,400万円
20082,700万円4,000万円
20092,500万円4,100万円
20102,600万円4,350万円
20112,700万円4,300万円
20122,600万円4,400万円
20132,800万円4,100万円
20142,850万円4,000万円
20153,000万円4,350万円
20163,200万円4,500万円
20173,700万円4,300万円
20183,600万円4,300万円
20193,800万円4,700万円
20203,800万円4,300万円
20213,900万円5,100万円
20224,350万円5,300万円
20234,450万円5,500万円
20244,600万円5,600万円
20255,000万円5,050万円
2026年（途中まで）5,400万円5,150万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約34%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200533.8万円/㎡40.5万円/㎡30万円/㎡
200646.8万円/㎡37.9万円/㎡32万円/㎡
200745.7万円/㎡40.5万円/㎡32.5万円/㎡
200840万円/㎡37万円/㎡32.5万円/㎡
200940万円/㎡38.9万円/㎡30万円/㎡
201042.9万円/㎡39万円/㎡28万円/㎡
201142.7万円/㎡40万円/㎡30万円/㎡
201242.9万円/㎡38.8万円/㎡29万円/㎡
201343.6万円/㎡38.6万円/㎡28.5万円/㎡
201442.7万円/㎡37万円/㎡30万円/㎡
201544.6万円/㎡40万円/㎡31.5万円/㎡
201650万円/㎡41.1万円/㎡29.5万円/㎡
201757.1万円/㎡41.7万円/㎡33万円/㎡
201855万円/㎡43.4万円/㎡39万円/㎡
201957.1万円/㎡44.4万円/㎡42万円/㎡
202058.3万円/㎡41万円/㎡41万円/㎡
202162.9万円/㎡50.4万円/㎡43万円/㎡
202267.2万円/㎡52.7万円/㎡48万円/㎡
202371.4万円/㎡52.4万円/㎡50万円/㎡
202475.3万円/㎡52.6万円/㎡47万円/㎡
202580万円/㎡50.3万円/㎡52万円/㎡
2026年（途中まで）83.1万円/㎡46万円/㎡38万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築19年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築29年前後で半分になります。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–54.7万円/㎡
1–52.6万円/㎡
2125万円/㎡–
398.6万円/㎡–
4100万円/㎡–
5106万円/㎡–
6100万円/㎡–
782.3万円/㎡–
878.6万円/㎡42.4万円/㎡
984.3万円/㎡–
1082.4万円/㎡–
1184.3万円/㎡–
1290.7万円/㎡–
1382.6万円/㎡–
1480.9万円/㎡–
1585.7万円/㎡–
1683.3万円/㎡–
1779.7万円/㎡–
1876.8万円/㎡–
1967.6万円/㎡–
2088.7万円/㎡–
2169.1万円/㎡–
2270万円/㎡–
2368.8万円/㎡–
2464.7万円/㎡–
2566.7万円/㎡–
2658.7万円/㎡–
2760万円/㎡–
2863.1万円/㎡–
2952.3万円/㎡–
3042万円/㎡37.1万円/㎡
3142.6万円/㎡–
3240万円/㎡–
3335.8万円/㎡33.2万円/㎡
3448.3万円/㎡–
36–31.3万円/㎡
37–35.2万円/㎡
5020万円/㎡38万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200529.3万円/㎡––
200632.3万円/㎡60万円/㎡–
200740万円/㎡49.7万円/㎡–
200836.7万円/㎡52.5万円/㎡–
200936.2万円/㎡49.3万円/㎡–
201037.1万円/㎡51.4万円/㎡–
201135.4万円/㎡50万円/㎡–
201230.8万円/㎡48.9万円/㎡–
201336.7万円/㎡48.7万円/㎡–
201432.1万円/㎡50.8万円/㎡–
201536.6万円/㎡54.6万円/㎡–
201643.6万円/㎡60万円/㎡70.8万円/㎡
201741.7万円/㎡62万円/㎡64.1万円/㎡
201846万円/㎡55.4万円/㎡69.1万円/㎡
201942.4万円/㎡60万円/㎡68万円/㎡
202047.8万円/㎡60万円/㎡76万円/㎡
202148万円/㎡64.5万円/㎡78.6万円/㎡
202256.9万円/㎡75.3万円/㎡85.5万円/㎡
202358.2万円/㎡71.4万円/㎡92.3万円/㎡
202454.1万円/㎡80.9万円/㎡93.4万円/㎡
202552.9万円/㎡85万円/㎡98.6万円/㎡
2026年（途中まで）71万円/㎡––
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2005200720092011201320152017201920212023

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2005–44.6万円/㎡–
200632万円/㎡42.3万円/㎡–
200732.7万円/㎡42.1万円/㎡–
200828.5万円/㎡39万円/㎡–
200930.5万円/㎡41万円/㎡–
201029.7万円/㎡40.5万円/㎡–
201129.9万円/㎡–43.7万円/㎡
201226.6万円/㎡–42.1万円/㎡
2013––40.9万円/㎡
201426.7万円/㎡–39万円/㎡
201531.4万円/㎡–43万円/㎡
201635.6万円/㎡–41.8万円/㎡
201735.1万円/㎡–43.1万円/㎡
201832万円/㎡–44万円/㎡
2019––46.7万円/㎡
202030万円/㎡–43万円/㎡
202132万円/㎡–45万円/㎡
202237.9万円/㎡––
202331.6万円/㎡––
202431万円/㎡––

さいたま市浦和区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
北浦和4,000万円66.4万円/㎡5,300万円12425
浦和5,500万円90万円/㎡6,800万円9294
与野3,600万円56.9万円/㎡4,850万円11149
南浦和5,800万円80万円/㎡6,050万円1231

さいたま市浦和区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK5,400万円65 m²294
2LDK3,800万円55 m²84
4LDK6,150万円80 m²34
1LDK3,300万円35 m²25
1K1,100万円20 m²22

さいたま市浦和区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は5,000万円（㎡単価80万円/㎡、162件）です。

さいたま市浦和区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,050万円（140件）です。

さいたま市浦和区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+37.1%、住宅地㎡単価は+26.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。