所沢市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,400万円
- 36万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,400万円
- 2024年比 -7.4%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 14万円/㎡
- 5年で0.0%
- 2025年の取引件数
- 701
- 埼玉県内 61エリア中 16位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約3.5%上昇し、その前の5年（年1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
埼玉県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は埼玉県平均より11%低い水準です。10年前の差は10%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の69%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約11%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,400万円〜3,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口は安定
2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3.5人）、新たな住宅需要が生まれています。
放置空き家は少ない
2023年の空き家率は8.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.1%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.4万円）の約31.5年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は45%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+13%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ54%低い水準です。
災害区域にかかる地点は少ない
公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。
所沢市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 342,575
- 2020年比 +0.0%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年の転入超過
- +1,208
- 人口千人あたり +3.53
- 埼玉県：+3.08
- 空き家率（2023年）
- 8.5%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 2.1%
- 埼玉県：9.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 6.4万円
- 月額・借家全体
- 埼玉県：6.2万円
- 大地震のリスク
- 45.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 埼玉県：52.1%
- 公示地価（2026年）
- 17.8万円/㎡
- 1年 +2.6%・5年 +12.6%
- 埼玉県：12.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 0.0%
- 地価公示地点59か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 埼玉県：45.4%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点59か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 埼玉県：0.2%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
所沢市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,400万円
23.3万円/㎡
- 北原町
- 航空公園 · 徒歩21分
- 3LDK · 60 m²
- 1983年築
2,400万円
34.3万円/㎡
- 小手指町
- 小手指 · 徒歩5分
- 3LDK · 70 m²
- 1983年築
3,200万円
45.7万円/㎡
- けやき台
- 新所沢 · 徒歩8分
- 3LDK · 70 m²
- 2001年築
戸建て
1,900万円
8.6万円/㎡
- 大字荒幡
- 下山口 · 徒歩6分
- 土地400㎡ · 延床220㎡
- 1979年築
3,700万円
35.2万円/㎡
- 向陽町
- 新所沢 · 徒歩16分
- 土地120㎡ · 延床105㎡
- 2025年築
5,500万円
57.9万円/㎡
- 大字牛沼
- 所沢 · 徒歩26分
- 土地125㎡ · 延床95㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,800万円 | 3,200万円 |
| 2008 | 1,900万円 | 3,000万円 |
| 2009 | 1,700万円 | 2,900万円 |
| 2010 | 1,700万円 | 3,000万円 |
| 2011 | 1,700万円 | 3,000万円 |
| 2012 | 1,600万円 | 2,800万円 |
| 2013 | 1,600万円 | 2,850万円 |
| 2014 | 1,650万円 | 2,800万円 |
| 2015 | 1,900万円 | 2,800万円 |
| 2016 | 1,800万円 | 3,000万円 |
| 2017 | 1,800万円 | 3,000万円 |
| 2018 | 1,900万円 | 3,050万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 3,000万円 |
| 2020 | 1,800万円 | 3,200万円 |
| 2021 | 2,300万円 | 3,300万円 |
| 2022 | 2,200万円 | 3,500万円 |
| 2023 | 2,500万円 | 3,700万円 |
| 2024 | 2,100万円 | 3,700万円 |
| 2025 | 2,400万円 | 3,400万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 3,900万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 30万円/㎡ | 31.8万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2008 | 29.4万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2009 | 27.3万円/㎡ | 29万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2010 | 28.6万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2011 | 26.3万円/㎡ | 30万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2012 | 26.7万円/㎡ | 29.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2013 | 24.6万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2014 | 27.4万円/㎡ | 25万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2015 | 29.6万円/㎡ | 26.6万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2016 | 28.6万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2017 | 27.5万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2018 | 30万円/㎡ | 29万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2019 | 29.1万円/㎡ | 30万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 2020 | 30.9万円/㎡ | 32万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2021 | 36.4万円/㎡ | 32.2万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2022 | 36.4万円/㎡ | 34.1万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2023 | 36.9万円/㎡ | 37万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2024 | 35.4万円/㎡ | 34万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2025 | 36万円/㎡ | 31.5万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 36万円/㎡ | 15万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 41.8万円/㎡ |
| 1 | – | 40.5万円/㎡ |
| 3 | – | 36.7万円/㎡ |
| 4 | – | 40万円/㎡ |
| 5 | 55万円/㎡ | – |
| 6 | – | 34.3万円/㎡ |
| 7 | 51.2万円/㎡ | 32.4万円/㎡ |
| 8 | 71.1万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 9 | 58.4万円/㎡ | 34.7万円/㎡ |
| 10 | 54.1万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 11 | – | 31.1万円/㎡ |
| 13 | 47.9万円/㎡ | 27.9万円/㎡ |
| 14 | – | 27.8万円/㎡ |
| 15 | 41.7万円/㎡ | – |
| 16 | 44.1万円/㎡ | 24.1万円/㎡ |
| 17 | 46.7万円/㎡ | 29.4万円/㎡ |
| 18 | 38.3万円/㎡ | 27.8万円/㎡ |
| 19 | 42.7万円/㎡ | 21.2万円/㎡ |
| 20 | 38万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 21 | 39.2万円/㎡ | 23.5万円/㎡ |
| 22 | 45万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 23 | 47.3万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 24 | 45.9万円/㎡ | 22.8万円/㎡ |
| 25 | 45.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ |
| 26 | 41.3万円/㎡ | 17.5万円/㎡ |
| 27 | 40万円/㎡ | 21.8万円/㎡ |
| 28 | 36.4万円/㎡ | 16.1万円/㎡ |
| 29 | 33.9万円/㎡ | 18.3万円/㎡ |
| 30 | 35.7万円/㎡ | 22.8万円/㎡ |
| 31 | 31.9万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 32 | 23.7万円/㎡ | 18.9万円/㎡ |
| 33 | 26.2万円/㎡ | 21.2万円/㎡ |
| 34 | 16.5万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 35 | – | 19.3万円/㎡ |
| 36 | 22.9万円/㎡ | 18.7万円/㎡ |
| 37 | 22.8万円/㎡ | 16.2万円/㎡ |
| 38 | 20.3万円/㎡ | 15.6万円/㎡ |
| 39 | 21.3万円/㎡ | 23.5万円/㎡ |
| 40 | 23.1万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 41 | 29.2万円/㎡ | 18.8万円/㎡ |
| 42 | 25.3万円/㎡ | 12.8万円/㎡ |
| 43 | 19.5万円/㎡ | 18.7万円/㎡ |
| 44 | – | 14.1万円/㎡ |
| 45 | 20万円/㎡ | 15.1万円/㎡ |
| 46 | – | 18.7万円/㎡ |
| 47 | 24.5万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 48 | 21.5万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 49 | – | 11万円/㎡ |
| 50 | 12.1万円/㎡ | 10.5万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 28.9万円/㎡ | 42.7万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 28.3万円/㎡ | 41.3万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 24.6万円/㎡ | 36万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 25万円/㎡ | 46.5万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 24.1万円/㎡ | 35万円/㎡ | – |
| 2012 | 15万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | 35.2万円/㎡ | – |
| 2013 | 14.8万円/㎡ | 23.9万円/㎡ | 35.9万円/㎡ | – |
| 2014 | 14.6万円/㎡ | 25.2万円/㎡ | 35.7万円/㎡ | – |
| 2015 | 15.1万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 36.5万円/㎡ | 47.1万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | 38.8万円/㎡ | – |
| 2017 | – | 25.7万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | – |
| 2018 | – | 27.3万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | – |
| 2019 | 20万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | 38.7万円/㎡ | – |
| 2020 | 17.6万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 38.3万円/㎡ | 47.7万円/㎡ |
| 2021 | 18.7万円/㎡ | 34.3万円/㎡ | 40万円/㎡ | 52.8万円/㎡ |
| 2022 | 18.3万円/㎡ | 34.6万円/㎡ | 42.2万円/㎡ | 58.5万円/㎡ |
| 2023 | – | 34.5万円/㎡ | 42.9万円/㎡ | 61.5万円/㎡ |
| 2024 | 17.2万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 32.7万円/㎡ | 45.2万円/㎡ | 63.2万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 18.3万円/㎡ | 24.6万円/㎡ | 37.6万円/㎡ | – |
| 2008 | 16.7万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 38.1万円/㎡ | – |
| 2009 | 16万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 16.2万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | 38.4万円/㎡ |
| 2011 | 15万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 35.8万円/㎡ |
| 2012 | 15.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2013 | 11.8万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2014 | 13.8万円/㎡ | 18.2万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 32.8万円/㎡ |
| 2015 | 14.2万円/㎡ | 19万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 2016 | 11.4万円/㎡ | 20万円/㎡ | 25.1万円/㎡ | 34.3万円/㎡ |
| 2017 | 11.1万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2018 | 13.5万円/㎡ | 19万円/㎡ | 29万円/㎡ | 33.9万円/㎡ |
| 2019 | 10.5万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 24.1万円/㎡ | 37万円/㎡ |
| 2020 | 11.5万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 24.4万円/㎡ | 35.6万円/㎡ |
| 2021 | 11.8万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 24.7万円/㎡ | 33.5万円/㎡ |
| 2022 | 11.8万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 34.2万円/㎡ |
| 2023 | 14.6万円/㎡ | 20万円/㎡ | 25万円/㎡ | 35.4万円/㎡ |
| 2024 | 12.4万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 24.7万円/㎡ | – |
| 2025 | 10.5万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | – |
所沢市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新所沢 | 2,200万円 | 32.9万円/㎡ | 3,700万円 | 12 | 285 |
| 小手指 | 2,400万円 | 34.3万円/㎡ | 4,000万円 | 11 | 256 |
| 所沢 | 3,850万円 | 57.1万円/㎡ | 3,800万円 | 12 | 241 |
| 狭山ケ丘 | 2,700万円 | 38.6万円/㎡ | 2,400万円 | 11 | 190 |
| 西所沢 | 2,300万円 | 35.7万円/㎡ | 4,100万円 | 10 | 182 |
| 東所沢 | 1,800万円 | 31.4万円/㎡ | 4,100万円 | 14 | 138 |
| 航空公園 | 2,500万円 | 38.5万円/㎡ | 5,400万円 | 23 | 91 |
| 下山口 | 960万円 | 16.4万円/㎡ | 2,800万円 | 11 | 87 |
| 秋津 | – | – | 3,450万円 | 15 | 43 |
| 西武球場前 | – | – | 1,650万円 | 11 | 21 |
所沢市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,500万円 | 65 m² | 244 |
| 2LDK | 1,850万円 | 55 m² | 70 |
| 4LDK | 3,200万円 | 85 m² | 23 |
| 1K | 560万円 | 20 m² | 22 |
所沢市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,400万円（㎡単価36万円/㎡、145件）です。
所沢市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,400万円（373件）です。
所沢市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+16.5%、住宅地㎡単価は0.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。