Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市中央区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,700万円
66.8万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,300万円
住宅地 ㎡単価（取引）
37.5万円/㎡
5年で+21.0%
2025年の取引件数
179
埼玉県内 61エリア中 3位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約3.7%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

埼玉県と連動

マンションの㎡単価は埼玉県平均より47%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約46%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の72%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,800万円〜6,025万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は0.5%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約4.2人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は7.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.1%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7万円）の約55.8年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は70%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+17%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ33%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、10%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が5%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

さいたま新都心駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

さいたま市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
103,816
2020年比 +0.5%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+440
人口千人あたり +4.24
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
7.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.1%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
7万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
69.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
公示地価（2026年）
32.9万円/㎡
1年 +3.4%・5年 +16.8%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
9.5%
地価公示地点21か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 4.8%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点21か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • さいたま新都心駅周辺地域 · 47 ha · 2003年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

さいたま市中央区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

3,000万円

42.9万円/㎡

  • 鈴谷
  • 与野本町 · 徒歩13分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1988年築
標準的2026 Q2

4,800万円

68.6万円/㎡

  • 下落合
  • 与野本町 · 徒歩7分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2003年築
高価格帯2025 Q3

6,500万円

76.5万円/㎡

  • 上落合
  • 大宮(埼玉) · 徒歩14分
  • 4LDK · 85 m²
  • 2003年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

3,500万円

38.9万円/㎡

  • 上峰
  • 南与野 · 徒歩19分
  • 土地135㎡ · 延床90㎡
  • 2000年築
標準的2025 Q3

5,000万円

52.6万円/㎡

  • 上峰
  • 与野本町 · 徒歩19分
  • 土地120㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q2

7,200万円

80万円/㎡

  • 本町東
  • 与野本町 · 徒歩4分
  • 土地165㎡ · 延床90㎡
  • 1990年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
2005–4,700万円
20062,500万円4,000万円
20072,500万円4,000万円
20082,500万円4,500万円
20092,200万円3,700万円
20101,900万円3,800万円
20112,450万円3,800万円
20122,700万円3,700万円
20132,450万円3,800万円
20142,500万円3,700万円
20152,500万円3,500万円
20162,700万円4,200万円
20173,150万円4,300万円
20183,100万円4,100万円
20193,300万円4,200万円
20203,100万円4,250万円
20212,900万円4,400万円
20223,600万円4,700万円
20234,050万円5,000万円
20243,400万円5,100万円
20254,700万円5,300万円
2026年（途中まで）4,700万円–
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約13%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2005–41.6万円/㎡28.5万円/㎡
200636.4万円/㎡39万円/㎡25.5万円/㎡
200735.7万円/㎡39.1万円/㎡26万円/㎡
200840万円/㎡40万円/㎡27万円/㎡
200933.3万円/㎡36.7万円/㎡24万円/㎡
201031.2万円/㎡36万円/㎡22万円/㎡
201137.4万円/㎡36万円/㎡26万円/㎡
201241.4万円/㎡36万円/㎡26万円/㎡
201338.6万円/㎡36.3万円/㎡27万円/㎡
201438.3万円/㎡36.4万円/㎡26万円/㎡
201538.5万円/㎡36.4万円/㎡27万円/㎡
201637万円/㎡41.7万円/㎡24万円/㎡
201751.3万円/㎡38万円/㎡24万円/㎡
201844.6万円/㎡40万円/㎡28万円/㎡
201950万円/㎡41.1万円/㎡37万円/㎡
202048.6万円/㎡41.8万円/㎡31万円/㎡
202143.1万円/㎡43万円/㎡31万円/㎡
202253.3万円/㎡47.6万円/㎡36万円/㎡
202359.3万円/㎡46.5万円/㎡37万円/㎡
202451.3万円/㎡49.6万円/㎡35万円/㎡
202566.8万円/㎡52.6万円/㎡37.5万円/㎡
2026年（途中まで）68.1万円/㎡––
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–50万円/㎡
1–45.3万円/㎡
974.3万円/㎡–
1377.1万円/㎡–
1462.5万円/㎡–
1758.2万円/㎡–
1856.8万円/㎡–
1964.9万円/㎡–
2163.5万円/㎡–
2268.2万円/㎡–
2367.5万円/㎡–
3050.9万円/㎡–
3134.4万円/㎡–
3240万円/㎡–
3340万円/㎡–
3436.5万円/㎡31.6万円/㎡
3535.8万円/㎡–
3638.4万円/㎡–
3742.9万円/㎡–
50–31万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200635万円/㎡––
200734.2万円/㎡––
200831.4万円/㎡45.9万円/㎡–
200928.2万円/㎡41.4万円/㎡–
201027.3万円/㎡––
201129.5万円/㎡47.1万円/㎡–
201233.8万円/㎡45.2万円/㎡–
201331.7万円/㎡––
201430.8万円/㎡45.3万円/㎡–
201532.9万円/㎡––
201632.4万円/㎡45.9万円/㎡–
201730万円/㎡49.7万円/㎡58.2万円/㎡
201835.7万円/㎡50万円/㎡–
201932.7万円/㎡52.9万円/㎡–
202040万円/㎡51.1万円/㎡–
202135.7万円/㎡51.4万円/㎡–
202241.5万円/㎡62.5万円/㎡–
202346.7万円/㎡––
202444.9万円/㎡62.7万円/㎡–
202553.3万円/㎡81.4万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20062008201020122014201620182020

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2006–45万円/㎡–
2007–47.4万円/㎡–
2008–44.4万円/㎡–
2009–37.9万円/㎡–
2010–40万円/㎡–
2011––40万円/㎡
2012––37万円/㎡
201321.7万円/㎡–39万円/㎡
2014––37.8万円/㎡
2015––39.4万円/㎡
2016––43万円/㎡
201727.1万円/㎡–40.9万円/㎡
2018––44.7万円/㎡
2019––41.9万円/㎡
2020––42.9万円/㎡

さいたま市中央区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
北与野4,950万円66.5万円/㎡5,200万円7175
与野本町2,800万円43万円/㎡4,800万円13158
南与野2,900万円40万円/㎡4,700万円1158
与野4,600万円61.3万円/㎡6,450万円739
大宮(埼玉)4,600万円73万円/㎡–1327
北浦和3,650万円60.5万円/㎡5,700万円1220
中浦和–––1210

さいたま市中央区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK4,200万円70 m²145
2LDK4,200万円65 m²42
4LDK4,850万円82.5 m²14
1LDK2,200万円45 m²10

さいたま市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,700万円（㎡単価66.8万円/㎡、64件）です。

さいたま市中央区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,300万円（71件）です。

さいたま市中央区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+37.5%、住宅地㎡単価は+21.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。