Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市南区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,300万円
52.7万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,100万円
住宅地 ㎡単価（取引）
39万円/㎡
5年で+50.0%
2025年の取引件数
365
埼玉県内 61エリア中 7位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約4.6%上昇し、その前の5年（年2.8%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

埼玉県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は埼玉県平均より40%高い水準です。10年前は50%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約65%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の68%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約16%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,100万円〜4,600万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は2.4%増加しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は12.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.5%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.5万円）の約36.8年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は70%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+16%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ37%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、61%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が4%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

さいたま市南区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
196,111
2020年比 +2.4%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+343
人口千人あたり +1.75
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
12.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.5%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
7.5万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
69.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
公示地価（2026年）
30万円/㎡
1年 +3.0%・5年 +15.6%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
60.9%
地価公示地点23か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 4.3%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点23か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

さいたま市南区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,900万円

29.2万円/㎡

  • 四谷
  • 武蔵浦和 · 徒歩15分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1992年築
標準的2025 Q3

3,400万円

56.7万円/㎡

  • 白幡
  • 武蔵浦和 · 徒歩15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1994年築
高価格帯2025 Q3

5,000万円

66.7万円/㎡

  • 鹿手袋
  • 武蔵浦和 · 徒歩12分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2005年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3,700万円

52.9万円/㎡

  • 太田窪
  • 南浦和 · 徒歩16分
  • 土地50㎡ · 延床70㎡
  • 2025年築
標準的2025 Q4

5,100万円

53.7万円/㎡

  • 太田窪
  • 浦和 · 徒歩21分
  • 土地100㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q3

7,500万円

68.2万円/㎡

  • 大字太田窪
  • 南浦和 · 徒歩18分
  • 土地100㎡ · 延床110㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
20051,700万円3,800万円
20063,000万円3,800万円
20072,100万円4,100万円
20082,200万円4,200万円
20091,900万円3,800万円
20102,200万円3,700万円
20112,300万円3,800万円
20122,000万円3,700万円
20132,200万円3,900万円
20141,950万円3,800万円
20153,200万円3,900万円
20163,500万円4,100万円
20172,650万円3,900万円
20182,600万円4,200万円
20193,000万円3,900万円
20202,900万円4,100万円
20212,700万円4,200万円
20223,400万円4,500万円
20233,000万円5,300万円
20243,500万円4,600万円
20253,300万円5,100万円
2026年（途中まで）4,200万円–
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約15%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円20万円40万円60万円80万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200525.3万円/㎡37万円/㎡21万円/㎡
200648.6万円/㎡36.8万円/㎡22万円/㎡
200734.1万円/㎡36.5万円/㎡24万円/㎡
200832.7万円/㎡39万円/㎡28万円/㎡
200929.2万円/㎡36.5万円/㎡21万円/㎡
201033.5万円/㎡35.6万円/㎡26万円/㎡
201135万円/㎡36.7万円/㎡24万円/㎡
201232.3万円/㎡35.5万円/㎡21万円/㎡
201334.7万円/㎡34.7万円/㎡21万円/㎡
201430万円/㎡35.4万円/㎡26万円/㎡
201548.1万円/㎡36万円/㎡26万円/㎡
201661.4万円/㎡38.9万円/㎡24万円/㎡
201741.7万円/㎡38万円/㎡24万円/㎡
201841.2万円/㎡41.1万円/㎡29万円/㎡
201946.2万円/㎡39.5万円/㎡25.5万円/㎡
202043.3万円/㎡41万円/㎡26万円/㎡
202144.4万円/㎡42.1万円/㎡30万円/㎡
202252.3万円/㎡45.3万円/㎡30万円/㎡
202353.8万円/㎡50.5万円/㎡36.5万円/㎡
202459.2万円/㎡47万円/㎡41万円/㎡
202552.7万円/㎡48万円/㎡39万円/㎡
2026年（途中まで）70万円/㎡––
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築17年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築31年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約3.1%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–48.2万円/㎡
1–45.1万円/㎡
2–51.7万円/㎡
377万円/㎡–
480万円/㎡–
585.7万円/㎡–
687.7万円/㎡–
797.1万円/㎡–
889.3万円/㎡–
980.6万円/㎡–
1178.9万円/㎡–
1365万円/㎡–
1461.5万円/㎡–
1558.8万円/㎡–
1662.7万円/㎡–
1766.1万円/㎡–
1858万円/㎡–
1957.9万円/㎡–
2061.5万円/㎡–
2150万円/㎡–
2257.3万円/㎡–
2362.3万円/㎡–
2454.7万円/㎡–
2560万円/㎡–
2652.8万円/㎡–
2745.2万円/㎡–
2852.3万円/㎡25万円/㎡
2953.8万円/㎡–
3041.7万円/㎡–
3135万円/㎡27.6万円/㎡
3234万円/㎡27.6万円/㎡
3334.7万円/㎡–
3438万円/㎡30万円/㎡
3533.3万円/㎡–
3638.2万円/㎡39.7万円/㎡
3735.8万円/㎡–
3833.3万円/㎡–
3934.3万円/㎡–
4825.5万円/㎡–
4928.3万円/㎡–
5025.7万円/㎡25万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200525万円/㎡––
200633.9万円/㎡55.7万円/㎡–
200731.7万円/㎡46.2万円/㎡–
200830.4万円/㎡44.7万円/㎡–
200928.5万円/㎡38.8万円/㎡–
201031.4万円/㎡44.6万円/㎡–
201131.8万円/㎡46.2万円/㎡–
201228.9万円/㎡46.2万円/㎡–
201332万円/㎡44.3万円/㎡68.2万円/㎡
201428万円/㎡42.6万円/㎡–
201530万円/㎡44.6万円/㎡70万円/㎡
201636.9万円/㎡42.9万円/㎡76.7万円/㎡
201735.7万円/㎡49.2万円/㎡78.5万円/㎡
201838.3万円/㎡53.8万円/㎡–
201938.5万円/㎡52.9万円/㎡67.7万円/㎡
202037.1万円/㎡48万円/㎡69.3万円/㎡
202137.2万円/㎡55.4万円/㎡83万円/㎡
202243.8万円/㎡54.1万円/㎡80万円/㎡
202340万円/㎡61.5万円/㎡95万円/㎡
202443.2万円/㎡68万円/㎡92.3万円/㎡
202543.3万円/㎡61.3万円/㎡90.7万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005––38.1万円/㎡–
2006–29.2万円/㎡41万円/㎡–
2007–27.2万円/㎡43.2万円/㎡–
2008–27.1万円/㎡43万円/㎡–
2009–23.1万円/㎡39万円/㎡–
2010–23.6万円/㎡37.5万円/㎡–
2011–25万円/㎡–41.1万円/㎡
2012–26.7万円/㎡–38万円/㎡
2013–23.5万円/㎡–37.1万円/㎡
2014–27.7万円/㎡–39万円/㎡
201526.8万円/㎡24.7万円/㎡–38.9万円/㎡
2016–27.8万円/㎡–41.5万円/㎡
2017–21.7万円/㎡–40万円/㎡
2018–33.3万円/㎡–42.9万円/㎡
2019–31.8万円/㎡–40万円/㎡
2020–26.7万円/㎡–41.1万円/㎡
2021–27.8万円/㎡–40.5万円/㎡
2022–25万円/㎡––
2023–37.8万円/㎡––
2024–36.8万円/㎡––
2025–28万円/㎡––

さいたま市南区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
武蔵浦和3,400万円57.1万円/㎡5,700万円11340
南浦和3,300万円55万円/㎡5,000万円15318
北戸田2,300万円40万円/㎡5,300万円1476
西浦和2,250万円36万円/㎡4,000万円1460
東浦和––3,800万円2356
中浦和3,600万円61.6万円/㎡6,050万円756
浦和––5,200万円1649

さいたま市南区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,500万円65 m²284
2LDK3,100万円55 m²80
4LDK4,150万円80 m²40
1K700万円20 m²28
1LDK3,100万円35 m²21
2DK2,200万円60 m²11

さいたま市南区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,300万円（㎡単価52.7万円/㎡、157件）です。

さいたま市南区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,100万円（144件）です。

さいたま市南区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+21.7%、住宅地㎡単価は+50.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。