上尾市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,600万円
- 36.8万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,500万円
- 2024年比 +6.2%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 14万円/㎡
- 5年で+40.0%
- 2025年の取引件数
- 494
- 埼玉県内 61エリア中 15位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約5.2%上昇し、その前の5年（年0.3%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
埼玉県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は埼玉県平均より9%低い水準です。10年前の差は7%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約77%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の79%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,875万円〜3,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は0.9%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約7.6人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は1.7%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は8.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.5万円）の約39.6年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は41%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+8%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ61%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、6%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
上尾市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 224,800
- 2020年比 -0.9%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年の転入超過
- +1,706
- 人口千人あたり +7.59
- 埼玉県：+3.08
- 空き家率（2023年）
- 8.2%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.9%
- 埼玉県：9.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.5万円
- 月額・借家全体
- 埼玉県：6.2万円
- 大地震のリスク
- 41.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 埼玉県：52.1%
- 公示地価（2026年）
- 12.3万円/㎡
- 1年 +1.6%・5年 +8.0%
- 埼玉県：12.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 6.1%
- 地価公示地点33か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 埼玉県：45.4%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点33か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 埼玉県：0.2%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
上尾市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
2,000万円
33.3万円/㎡
- 谷津
- 上尾 · 徒歩2分
- 3LDK · 60 m²
- 1983年築
3,000万円
46.2万円/㎡
- 柏座
- 上尾 · 徒歩3分
- 3LDK · 65 m²
- 1997年築
4,100万円
41万円/㎡
- 上町
- 上尾 · 徒歩9分
- 4LDK · 100 m²
- 1990年築
戸建て
2,100万円
23.3万円/㎡
- 愛宕
- 上尾 · 徒歩7分
- 土地105㎡ · 延床90㎡
- 1999年築
3,300万円
34.7万円/㎡
- 壱丁目南
- 上尾
- 土地115㎡ · 延床95㎡
- 2025年築
4,600万円
43.8万円/㎡
- 大字瓦葺
- 東大宮 · 徒歩15分
- 土地130㎡ · 延床105㎡
- 2026年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2008 | 1,850万円 | 2,600万円 |
| 2009 | 1,600万円 | 2,500万円 |
| 2010 | 1,400万円 | 2,400万円 |
| 2011 | 1,600万円 | 2,500万円 |
| 2012 | 3,000万円 | 2,400万円 |
| 2013 | 3,200万円 | 2,350万円 |
| 2014 | 1,900万円 | 2,500万円 |
| 2015 | 1,600万円 | 2,600万円 |
| 2016 | 1,700万円 | 2,700万円 |
| 2017 | 1,850万円 | 2,700万円 |
| 2018 | 2,000万円 | 2,900万円 |
| 2019 | 2,000万円 | 2,700万円 |
| 2020 | 1,900万円 | 2,800万円 |
| 2021 | 2,200万円 | 3,100万円 |
| 2022 | 2,550万円 | 3,300万円 |
| 2023 | 2,700万円 | 3,450万円 |
| 2024 | 2,700万円 | 3,400万円 |
| 2025 | 2,600万円 | 3,500万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 3,200万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 24.2万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2008 | 28.3万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2009 | 23.6万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2010 | 21.8万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2011 | 23.6万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 2012 | 54.5万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 2013 | 54.5万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2014 | 29.4万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2015 | 26.2万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2016 | 24.3万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2017 | 27.7万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2018 | 29.3万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2019 | 29.2万円/㎡ | 25万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2020 | 27.1万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2021 | 31.9万円/㎡ | 30万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2022 | 36.7万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2023 | 35.3万円/㎡ | 31万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2024 | 36万円/㎡ | 32万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2025 | 36.8万円/㎡ | 34万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 30万円/㎡ | 14万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 37.9万円/㎡ |
| 1 | – | 34.9万円/㎡ |
| 4 | – | 32万円/㎡ |
| 6 | – | 31.7万円/㎡ |
| 7 | – | 27.9万円/㎡ |
| 11 | – | 26万円/㎡ |
| 18 | – | 26.3万円/㎡ |
| 19 | – | 23万円/㎡ |
| 20 | – | 17万円/㎡ |
| 21 | – | 22.7万円/㎡ |
| 22 | – | 22.5万円/㎡ |
| 23 | – | 19.5万円/㎡ |
| 26 | – | 20万円/㎡ |
| 27 | – | 21万円/㎡ |
| 28 | – | 17.8万円/㎡ |
| 29 | – | 19万円/㎡ |
| 30 | 34万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 31 | – | 14.5万円/㎡ |
| 32 | – | 11.7万円/㎡ |
| 33 | – | 16万円/㎡ |
| 34 | – | 15.7万円/㎡ |
| 35 | – | 14万円/㎡ |
| 36 | – | 17.3万円/㎡ |
| 39 | 35.9万円/㎡ | – |
| 43 | – | 12.6万円/㎡ |
| 48 | – | 11万円/㎡ |
| 50 | – | 13.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2008 | 21.9万円/㎡ | 40万円/㎡ | – |
| 2009 | 13.8万円/㎡ | 34.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 21.8万円/㎡ | – | – |
| 2011 | 20万円/㎡ | – | – |
| 2012 | 18.5万円/㎡ | – | 60万円/㎡ |
| 2013 | 22万円/㎡ | – | 58.4万円/㎡ |
| 2014 | 24.6万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 21.7万円/㎡ | – | – |
| 2016 | 22.9万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 20.6万円/㎡ | – | – |
| 2018 | 28.6万円/㎡ | – | – |
| 2019 | 29.2万円/㎡ | – | – |
| 2021 | 30.8万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 37.2万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 30.4万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 32.7万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 20万円/㎡ | 30.5万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 18.8万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 16.9万円/㎡ | 28万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 15.4万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 17.6万円/㎡ | 20万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2012 | – | 15.9万円/㎡ | – | 26万円/㎡ |
| 2013 | – | 15万円/㎡ | – | 28万円/㎡ |
| 2014 | – | 17.5万円/㎡ | – | 27.6万円/㎡ |
| 2015 | – | 14.1万円/㎡ | 19万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2016 | – | 16万円/㎡ | 19.5万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2017 | 13.1万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 21万円/㎡ | 30.2万円/㎡ |
| 2018 | – | 14.5万円/㎡ | – | 29万円/㎡ |
| 2019 | – | 15.6万円/㎡ | – | 28.4万円/㎡ |
| 2020 | – | 14.4万円/㎡ | – | 29.5万円/㎡ |
| 2021 | – | 14.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 30万円/㎡ |
| 2022 | 13.8万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 18.2万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 18.3万円/㎡ | 23.7万円/㎡ | – |
| 2025 | – | 15.1万円/㎡ | – | 28.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 13.4万円/㎡ | – | – |
上尾市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 上尾 | 2,900万円 | 40万円/㎡ | 3,500万円 | 16 | 470 |
| 北上尾 | 2,050万円 | 32.6万円/㎡ | 3,700万円 | 15 | 230 |
| 桶川 | – | – | 3,300万円 | 18 | 98 |
| 東大宮 | – | – | 3,400万円 | 16 | 75 |
| 沼南 | – | – | 3,250万円 | 9 | 35 |
| 原市 | – | – | 2,600万円 | 8 | 28 |
| 吉野原 | – | – | 2,800万円 | 11 | 12 |
上尾市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,600万円 | 70 m² | 78 |
| 2LDK | 2,000万円 | 60 m² | 19 |
| 4LDK | 3,100万円 | 85 m² | 18 |
上尾市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,600万円（㎡単価36.8万円/㎡、52件）です。
上尾市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,500万円（289件）です。
上尾市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+35.6%、住宅地㎡単価は+40.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。