さいたま市西区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,275万円
- 18.3万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,250万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 13万円/㎡
- 5年で+8.3%
- 2025年の取引件数
- 210
- 埼玉県内 61エリア中 36位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約5.4%上昇し、その前の5年（年4.1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
埼玉県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は埼玉県平均より62%低い水準です。10年前の差は45%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の61%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約15%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は355万円〜3,350万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が増加
2020年から2025年に人口は0.6%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約7.5人）、新たな住宅需要が生まれています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は7.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.3%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.4万円）の約16.5年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は32%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+9%変化しました。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、80%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が60%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
さいたま市西区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 94,098
- 2020年比 +0.6%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年の転入超過
- +708
- 人口千人あたり +7.52
- 埼玉県：+3.08
- 空き家率（2023年）
- 7.7%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.3%
- 埼玉県：9.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 6.4万円
- 月額・借家全体
- 埼玉県：6.2万円
- 大地震のリスク
- 32.4%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 埼玉県：52.1%
- 公示地価（2026年）
- 12.4万円/㎡
- 1年 +2.1%・5年 +9.0%
- 埼玉県：12.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 80.0%
- 地価公示地点10か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 60.0%）
- 埼玉県：45.4%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点10か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 埼玉県：0.2%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
さいたま市西区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
330万円
6.6万円/㎡
- 大字西遊馬
- 指扇 · 徒歩13分
- 2DK · 50 m²
- 1994年築
440万円
8.8万円/㎡
- 大字植田谷本
- 北与野
- 2LDK · 50 m²
- 1973年築
2,200万円
33.8万円/㎡
- 宮前町
- 日進(埼玉) · 徒歩14分
- 3LDK · 65 m²
- 1995年築
戸建て
2,100万円
22.1万円/㎡
- 大字指扇
- 指扇 · 徒歩14分
- 土地100㎡ · 延床95㎡
- 1994年築
3,600万円
36万円/㎡
- 大字西遊馬
- 指扇 · 徒歩12分
- 土地110㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
4,800万円
50.5万円/㎡
- 西大宮
- 西大宮 · 徒歩17分
- 土地140㎡ · 延床95㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2005 | – | 2,700万円 |
| 2006 | 1,050万円 | 2,800万円 |
| 2007 | – | 2,750万円 |
| 2008 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2009 | 880万円 | 2,400万円 |
| 2010 | 1,050万円 | 2,400万円 |
| 2011 | 1,000万円 | 2,500万円 |
| 2012 | – | 2,600万円 |
| 2013 | 850万円 | 2,500万円 |
| 2014 | 810万円 | 2,500万円 |
| 2015 | 1,000万円 | 2,500万円 |
| 2016 | 1,200万円 | 2,600万円 |
| 2017 | 795万円 | 3,000万円 |
| 2018 | 1,200万円 | 3,450万円 |
| 2019 | 400万円 | 3,450万円 |
| 2020 | 800万円 | 3,100万円 |
| 2021 | 1,350万円 | 3,400万円 |
| 2022 | 1,400万円 | 3,500万円 |
| 2023 | 1,900万円 | 3,400万円 |
| 2024 | 715万円 | 3,300万円 |
| 2025 | 1,275万円 | 3,250万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 3,800万円 |
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 27万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2006 | 16.6万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2007 | – | 27.1万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2008 | 15.5万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2009 | 14.6万円/㎡ | 25万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 2010 | 15.5万円/㎡ | 24万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2011 | 16.4万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 2012 | – | 26万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2013 | 13.8万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 2014 | 13.9万円/㎡ | 23万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 2015 | 14.7万円/㎡ | 24.1万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 2016 | 16.3万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 2017 | 15.1万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2018 | 18.2万円/㎡ | 34万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2019 | 7.3万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2020 | 16万円/㎡ | 30万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2021 | 19.2万円/㎡ | 33万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2022 | 17.8万円/㎡ | 33万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2023 | 27.1万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2024 | 12万円/㎡ | 32.8万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2025 | 18.3万円/㎡ | 31.4万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 38万円/㎡ | – |
データ表を表示
| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 36.9万円/㎡ |
| 1 | – | 36.8万円/㎡ |
| 6 | – | 31.8万円/㎡ |
| 50 | 6.9万円/㎡ | 15.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 30万円/㎡ | – |
| 2006 | – | 30.5万円/㎡ | – |
| 2007 | 20.5万円/㎡ | 30.9万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 30.5万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 27万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 26.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 14.4万円/㎡ | – | 26.3万円/㎡ |
| 2012 | 16万円/㎡ | – | 27.9万円/㎡ |
| 2013 | 15.8万円/㎡ | – | 27.4万円/㎡ |
| 2014 | – | – | 26万円/㎡ |
| 2015 | – | – | 25.9万円/㎡ |
| 2016 | – | – | 28.1万円/㎡ |
| 2017 | – | – | 29.8万円/㎡ |
| 2018 | – | – | 38万円/㎡ |
| 2019 | – | – | 37.4万円/㎡ |
| 2020 | – | – | 31.8万円/㎡ |
| 2021 | 12.6万円/㎡ | – | 32.5万円/㎡ |
| 2024 | 20万円/㎡ | – | – |
さいたま市西区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西大宮 | 3,400万円 | 49.1万円/㎡ | 3,650万円 | 15 | 224 |
| 指扇 | 1,900万円 | 28.1万円/㎡ | 3,000万円 | 14 | 112 |
| 大宮(埼玉) | 305万円 | 6.1万円/㎡ | 3,200万円 | – | 59 |
| 北与野 | – | – | – | – | 12 |
| 宮原 | – | – | 2,600万円 | 23 | 10 |
さいたま市西区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300万円 | 65 m² | 35 |
| 2LDK | 435万円 | 50 m² | 18 |
さいたま市西区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,275万円（㎡単価18.3万円/㎡、30件）です。
さいたま市西区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,250万円（116件）です。
さいたま市西区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+14.3%、住宅地㎡単価は+8.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。