Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市北区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,500万円
40万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4,600万円
住宅地 ㎡単価（取引）
25万円/㎡
5年で+38.9%
2025年の取引件数
371
埼玉県内 61エリア中 12位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約3.6%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

埼玉県と連動

マンションの㎡単価は埼玉県平均より8%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約28%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の72%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,575万円〜3,425万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は1.2%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約8.8人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は4.7%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は7.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.3%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.8万円）の約30.4年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は48%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+12%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ43%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、8%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

さいたま市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
147,468
2020年比 -1.2%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+1,304
人口千人あたり +8.84
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
7.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 2.3%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
6.8万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
48.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
公示地価（2026年）
18.1万円/㎡
1年 +2.6%・5年 +12.3%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
8.3%
地価公示地点24か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点24か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

さいたま市北区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

1,400万円

28万円/㎡

  • 日進町
  • 日進(埼玉) · 徒歩6分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1994年築
標準的2026 Q1

2,600万円

40万円/㎡

  • 宮原町
  • 加茂宮 · 徒歩10分
  • 2LDK · 65 m²
  • 1987年築
高価格帯2025 Q4

4,000万円

88.9万円/㎡

  • 大成町
  • 鉄道博物館 · 徒歩9分
  • 1LDK · 45 m²
  • 2021年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

3,500万円

36.8万円/㎡

  • 宮原町
  • 宮原 · 徒歩12分
  • 土地110㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
標準的2025 Q4

4,600万円

48.4万円/㎡

  • 今羽町
  • 吉野原 · 徒歩9分
  • 土地100㎡ · 延床95㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q4

7,000万円

22.6万円/㎡

  • 櫛引町
  • 大宮(埼玉)
  • 土地340㎡ · 延床310㎡
  • 1991年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
2005–3,400万円
20061,300万円3,950万円
20071,600万円3,800万円
20081,700万円3,500万円
20091,600万円3,700万円
20101,400万円3,400万円
20112,650万円3,000万円
20121,300万円3,500万円
20131,500万円3,500万円
20141,550万円3,600万円
20151,700万円3,500万円
20161,900万円3,700万円
20172,000万円3,800万円
20181,600万円3,800万円
20191,800万円4,100万円
20202,200万円3,800万円
20212,050万円4,200万円
20222,300万円4,500万円
20232,550万円4,500万円
20242,400万円4,300万円
20252,500万円4,600万円
2026年（途中まで）2,900万円4,650万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てに割高感 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約14%高く、土地が希少で戸建てが高級品となっている市場です。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2005–34.7万円/㎡17.5万円/㎡
200621.7万円/㎡33.7万円/㎡19万円/㎡
200725.7万円/㎡35万円/㎡20万円/㎡
200826.4万円/㎡33.6万円/㎡20万円/㎡
200923.1万円/㎡33万円/㎡18万円/㎡
201022.2万円/㎡33万円/㎡17万円/㎡
201138万円/㎡30.5万円/㎡17万円/㎡
201224万円/㎡31万円/㎡19万円/㎡
201323.1万円/㎡33.7万円/㎡17万円/㎡
201423.6万円/㎡33万円/㎡17万円/㎡
201525万円/㎡31.8万円/㎡18万円/㎡
201629.2万円/㎡33.2万円/㎡19万円/㎡
201730万円/㎡32.5万円/㎡18万円/㎡
201827.1万円/㎡34.3万円/㎡19万円/㎡
201928.3万円/㎡37.5万円/㎡19万円/㎡
202033万円/㎡37万円/㎡18万円/㎡
202133.1万円/㎡37.1万円/㎡20万円/㎡
202232.9万円/㎡43万円/㎡22万円/㎡
202337.7万円/㎡43万円/㎡22万円/㎡
202433.3万円/㎡40.8万円/㎡22万円/㎡
202540万円/㎡43万円/㎡25万円/㎡
2026年（途中まで）38.8万円/㎡36.8万円/㎡25.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築18年前後で半分になります。
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–45.8万円/㎡
1–40万円/㎡
280万円/㎡–
377.2万円/㎡–
480万円/㎡–
1352.1万円/㎡–
1456.2万円/㎡–
1546.2万円/㎡–
1648.6万円/㎡–
1741.1万円/㎡27.5万円/㎡
1840万円/㎡–
1933.5万円/㎡–
2035.7万円/㎡–
2136.8万円/㎡–
2236.9万円/㎡–
2435.2万円/㎡–
2544.3万円/㎡–
2636.7万円/㎡–
2730.8万円/㎡24.9万円/㎡
2841.8万円/㎡–
2932万円/㎡–
3032.6万円/㎡–
3130万円/㎡–
3233.3万円/㎡–
3330.9万円/㎡–
3426.7万円/㎡22.6万円/㎡
3524.6万円/㎡21万円/㎡
3625.5万円/㎡–
50–21.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200623.1万円/㎡––
200725.2万円/㎡––
200823.5万円/㎡38.8万円/㎡–
200920万円/㎡34.5万円/㎡–
201020.4万円/㎡30.6万円/㎡–
201122.9万円/㎡37.4万円/㎡44.3万円/㎡
201221.7万円/㎡32.1万円/㎡–
201321.8万円/㎡32.9万円/㎡–
201421.5万円/㎡35万円/㎡–
201524.1万円/㎡37.3万円/㎡–
201623.1万円/㎡41.4万円/㎡–
201726.2万円/㎡40万円/㎡–
201823万円/㎡38.5万円/㎡–
201925.5万円/㎡––
202027.6万円/㎡44.2万円/㎡–
202129.9万円/㎡37.1万円/㎡–
202229.2万円/㎡48.6万円/㎡–
202333.3万円/㎡46.2万円/㎡–
202427.7万円/㎡45.4万円/㎡–
202535万円/㎡48.6万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2005–37万円/㎡–
200622.9万円/㎡38.9万円/㎡–
200729.5万円/㎡37.9万円/㎡–
200822.2万円/㎡35.8万円/㎡–
2009–35万円/㎡–
201024.3万円/㎡35.7万円/㎡–
201123.7万円/㎡30.5万円/㎡31.6万円/㎡
201222.2万円/㎡–37万円/㎡
2013––36.2万円/㎡
201416.1万円/㎡–37.1万円/㎡
201521.9万円/㎡–35万円/㎡
201621.7万円/㎡–38万円/㎡
201723.5万円/㎡–36.5万円/㎡
201821.6万円/㎡–39.5万円/㎡
201919万円/㎡–40万円/㎡
202017.6万円/㎡–37.1万円/㎡
202122.3万円/㎡–38.1万円/㎡
202323.5万円/㎡––
202422.2万円/㎡––
202524.4万円/㎡––

さいたま市北区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
宮原2,450万円37.2万円/㎡4,000万円15245
日進(埼玉)1,900万円31.2万円/㎡4,250万円10190
土呂3,250万円42.5万円/㎡5,450万円10106
鉄道博物館3,250万円73.3万円/㎡5,450万円962
今羽1,700万円24.3万円/㎡4,000万円657
加茂宮3,400万円46.7万円/㎡5,100万円652
東宮原2,600万円38.6万円/㎡5,000万円442
北大宮2,500万円44.6万円/㎡5,300万円837
大宮公園––6,200万円718
大宮(埼玉)––5,050万円2817
吉野原––4,400万円915

さいたま市北区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,600万円65 m²222
2LDK2,400万円55 m²49
1K375万円15 m²16
4LDK3,150万円77.5 m²16
1LDK3,600万円45 m²11

さいたま市北区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,500万円（㎡単価40万円/㎡、112件）です。

さいたま市北区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,600万円（175件）です。

さいたま市北区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+21.1%、住宅地㎡単価は+38.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。