Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

川口市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,800万円
60万円/㎡ · 2024年比 +15.4%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
3,900万円
2024年比 +5.8%
住宅地 ㎡単価（取引）
23万円/㎡
5年で+27.8%
2025年の取引件数
1,293
埼玉県内 61エリア中 4位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約6.3%上昇し、その前の5年（年3.2%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

埼玉県と連動

マンションの㎡単価は埼玉県平均より40%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約64%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の50%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,000万円〜4,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口は安定

2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は8.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7万円）の約33.3年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクが高い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は79%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+23%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ35%低い水準です。

浸水リスクが大きい

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、82%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が42%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

川口駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

川口市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
592,007
2020年比 -0.4%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+545
人口千人あたり +0.92
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
8.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.0%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
7万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
78.9%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
公示地価（2026年）
25万円/㎡
1年 +4.4%・5年 +22.9%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
81.6%
地価公示地点103か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 41.7%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点103か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 川口駅周辺地域 · 68 ha · 2004年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

川口市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

1,800万円

27.7万円/㎡

  • 上青木
  • 西川口
  • 2LDK · 65 m²
  • 1990年築
標準的2026 Q1

2,900万円

116万円/㎡

  • 飯塚
  • 川口 · 徒歩10分
  • 1K · 25 m²
  • 2025年築
高価格帯2026 Q2

4,300万円

57.3万円/㎡

  • 末広
  • 川口元郷 · 徒歩10分
  • 2LDK · 75 m²
  • 2003年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

2,500万円

26.3万円/㎡

  • 大字安行北谷
  • 川口
  • 土地120㎡ · 延床95㎡
  • 2009年築
標準的2026 Q2

3,900万円

39万円/㎡

  • 南鳩ヶ谷
  • 南鳩ケ谷 · 徒歩15分
  • 土地110㎡ · 延床100㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q2

5,500万円

57.9万円/㎡

  • 大字小谷場
  • 南浦和 · 徒歩14分
  • 土地90㎡ · 延床95㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20071,900万円3,200万円
20082,050万円3,200万円
20091,900万円3,000万円
20102,000万円3,100万円
20112,050万円3,000万円
20122,100万円2,900万円
20132,000万円2,800万円
20142,400万円2,700万円
20152,000万円3,100万円
20162,000万円3,100万円
20172,300万円3,200万円
20182,300万円3,300万円
20192,200万円3,300万円
20202,300万円3,350万円
20212,400万円3,700万円
20222,500万円3,850万円
20232,800万円3,900万円
20242,600万円3,800万円
20252,800万円3,900万円
2026年（途中まで）2,700万円3,600万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約36%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200733.9万円/㎡32万円/㎡20万円/㎡
200834.7万円/㎡31.4万円/㎡20万円/㎡
200931.5万円/㎡30万円/㎡18万円/㎡
201033.3万円/㎡30万円/㎡17万円/㎡
201134.8万円/㎡29.5万円/㎡18万円/㎡
201232.9万円/㎡28.6万円/㎡16万円/㎡
201332.7万円/㎡27万円/㎡16万円/㎡
201436.8万円/㎡26万円/㎡16万円/㎡
201533.8万円/㎡27.6万円/㎡16万円/㎡
201636.4万円/㎡29.5万円/㎡17万円/㎡
201738.6万円/㎡30.5万円/㎡18万円/㎡
201838.3万円/㎡32.1万円/㎡18万円/㎡
201940万円/㎡31.4万円/㎡19万円/㎡
202042.7万円/㎡33万円/㎡18万円/㎡
202143.7万円/㎡36万円/㎡18万円/㎡
202250.7万円/㎡37万円/㎡21万円/㎡
202352.7万円/㎡36.3万円/㎡21万円/㎡
202452万円/㎡35万円/㎡22.5万円/㎡
202560万円/㎡37万円/㎡23万円/㎡
2026年（途中まで）53.3万円/㎡33万円/㎡21万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築13年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築32年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.8%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築25年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築25年までに新築時から約42%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0124万円/㎡42.2万円/㎡
1123万円/㎡40万円/㎡
280万円/㎡36.5万円/㎡
397.1万円/㎡41.9万円/㎡
487万円/㎡42.9万円/㎡
583.3万円/㎡43.3万円/㎡
688万円/㎡34.4万円/㎡
768.5万円/㎡32.4万円/㎡
885万円/㎡33.8万円/㎡
978.6万円/㎡36.3万円/㎡
1080.6万円/㎡29.5万円/㎡
1174.8万円/㎡37.8万円/㎡
1268.3万円/㎡37.6万円/㎡
1357.1万円/㎡30.5万円/㎡
1451.4万円/㎡31.7万円/㎡
1561.6万円/㎡31.6万円/㎡
1669.2万円/㎡24.2万円/㎡
1760万円/㎡28.7万円/㎡
1858.2万円/㎡26.7万円/㎡
1952.3万円/㎡28.2万円/㎡
2051万円/㎡26万円/㎡
2153.3万円/㎡28.6万円/㎡
2249万円/㎡26.3万円/㎡
2348.6万円/㎡27.3万円/㎡
2451.7万円/㎡24.4万円/㎡
2554.5万円/㎡21.1万円/㎡
2649.5万円/㎡26.7万円/㎡
2750万円/㎡23.8万円/㎡
2838.2万円/㎡21.4万円/㎡
2949.4万円/㎡25.4万円/㎡
3047.1万円/㎡21.1万円/㎡
3154.7万円/㎡20万円/㎡
3237.9万円/㎡22.4万円/㎡
3338.1万円/㎡27.3万円/㎡
3441.8万円/㎡27.1万円/㎡
3540万円/㎡19.1万円/㎡
3638.3万円/㎡22.1万円/㎡
3741.5万円/㎡26.7万円/㎡
3844.8万円/㎡23.2万円/㎡
3945.3万円/㎡20.4万円/㎡
4030.9万円/㎡18万円/㎡
4130万円/㎡19.1万円/㎡
4232.5万円/㎡14.7万円/㎡
4331.7万円/㎡19.8万円/㎡
4436.3万円/㎡14.9万円/㎡
4529.1万円/㎡14.6万円/㎡
4632.7万円/㎡15.2万円/㎡
4727.1万円/㎡21.8万円/㎡
4834.5万円/㎡20.5万円/㎡
4930.9万円/㎡18.2万円/㎡
5025.5万円/㎡17.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約3.7%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約36%安く取引されています。
0円50万円100万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200719.2万円/㎡29.7万円/㎡48万円/㎡–
200818.6万円/㎡30万円/㎡50.8万円/㎡–
200918.2万円/㎡26.2万円/㎡44.1万円/㎡–
201018.2万円/㎡30万円/㎡45万円/㎡–
201118.3万円/㎡30万円/㎡45.5万円/㎡–
201216.7万円/㎡27.3万円/㎡38.6万円/㎡52.3万円/㎡
201319.3万円/㎡27.3万円/㎡38.6万円/㎡58万円/㎡
201417.8万円/㎡28.5万円/㎡41.3万円/㎡61.5万円/㎡
201520万円/㎡30万円/㎡41.4万円/㎡60万円/㎡
201624万円/㎡31.7万円/㎡45.3万円/㎡48万円/㎡
201726.9万円/㎡35.4万円/㎡45.9万円/㎡66.6万円/㎡
201822.6万円/㎡33.9万円/㎡43.3万円/㎡60万円/㎡
201926万円/㎡32万円/㎡45.7万円/㎡64.4万円/㎡
202025.5万円/㎡33.7万円/㎡49.3万円/㎡88.3万円/㎡
202127.1万円/㎡38.7万円/㎡48.9万円/㎡72.5万円/㎡
202235万円/㎡42.2万円/㎡58.2万円/㎡75万円/㎡
202334万円/㎡47.5万円/㎡58.8万円/㎡84万円/㎡
202428.6万円/㎡45.5万円/㎡58.7万円/㎡84.6万円/㎡
202529.5万円/㎡46.2万円/㎡60.7万円/㎡90.9万円/㎡
2026年（途中まで）–47.1万円/㎡55.4万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200721万円/㎡24.3万円/㎡35.7万円/㎡–
200820万円/㎡23.8万円/㎡34.7万円/㎡–
200918.5万円/㎡21.9万円/㎡33万円/㎡–
201018.6万円/㎡20.3万円/㎡34万円/㎡38.1万円/㎡
201115.7万円/㎡20.6万円/㎡31.6万円/㎡33万円/㎡
201213.3万円/㎡18.9万円/㎡28.9万円/㎡31.3万円/㎡
201315.1万円/㎡18万円/㎡22.1万円/㎡31.3万円/㎡
201414.6万円/㎡18.5万円/㎡25.5万円/㎡30万円/㎡
201517.5万円/㎡18.5万円/㎡24.4万円/㎡31.6万円/㎡
201615万円/㎡18.6万円/㎡26.3万円/㎡33.3万円/㎡
201716.8万円/㎡18.8万円/㎡25.9万円/㎡35.3万円/㎡
201815.2万円/㎡20.8万円/㎡27.3万円/㎡36万円/㎡
201913万円/㎡18.2万円/㎡28.3万円/㎡35.5万円/㎡
202020万円/㎡19万円/㎡25.3万円/㎡36.2万円/㎡
202118.3万円/㎡20.2万円/㎡29万円/㎡37.3万円/㎡
202216.2万円/㎡21.5万円/㎡27.4万円/㎡35.7万円/㎡
202317.2万円/㎡24.2万円/㎡28.4万円/㎡36.1万円/㎡
202418.9万円/㎡23万円/㎡29.1万円/㎡36.8万円/㎡
202517.2万円/㎡23.2万円/㎡31.3万円/㎡34.6万円/㎡
2026年（途中まで）–21.8万円/㎡22.3万円/㎡–

川口市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
川口3,500万円63.6万円/㎡4,300万円10774
西川口2,300万円64.1万円/㎡4,700万円8543
蕨2,200万円37.7万円/㎡3,600万円18427
川口元郷3,800万円54万円/㎡4,350万円9284
東川口2,500万円41.7万円/㎡4,000万円14268
鳩ケ谷2,800万円43.6万円/㎡3,950万円11143
南鳩ケ谷2,900万円44.3万円/㎡4,250万円11137
新井宿2,900万円42万円/㎡3,300万円13129
東浦和1,800万円27.1万円/㎡3,400万円20116
戸塚安行––4,000万円15102
草加790万円10.9万円/㎡2,100万円2942
見沼代親水公園––3,000万円1527
南浦和––4,100万円1523
獨協大学前––2,950万円2914

川口市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,500万円65 m²583
2LDK2,800万円55 m²225
1K2,100万円20 m²219
2DK1,300万円45 m²63
1LDK2,000万円40 m²55
4LDK4,200万円80 m²53
1DK2,200万円30 m²36
1R790万円15 m²17

川口市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,800万円（㎡単価60万円/㎡、517件）です。

川口市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,900万円（562件）です。

川口市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+40.6%、住宅地㎡単価は+27.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。