Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市大宮区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,500万円
75万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
33万円/㎡
5年で+3.1%
2025年の取引件数
301
埼玉県内 61エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約8.6%上昇し、その前の5年（年1.7%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

埼玉県平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は埼玉県平均より81%高い水準です。10年前の71%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約47%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の58%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,100万円〜6,600万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は6.4%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約9.1人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家が多い

2023年の空き家率は12.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8.7%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.4万円）の約39.7年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は45%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+17%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ39%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、9%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

大宮駅周辺地域、さいたま新都心駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

さいたま市大宮区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
125,310
2020年比 +6.4%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+1,137
人口千人あたり +9.07
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
12.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 8.7%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
7.4万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
45.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
公示地価（2026年）
30.3万円/㎡
1年 +3.6%・5年 +16.8%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
9.1%
地価公示地点33か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点33か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 大宮駅周辺地域 · 130 ha · 2017年指定
  • さいたま新都心駅周辺地域 · 47 ha · 2003年指定

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

さいたま市大宮区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

2,100万円

35万円/㎡

  • 堀の内町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩23分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1983年築
標準的2026 Q1

4,000万円

133万円/㎡

  • 仲町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩8分
  • 1LDK · 30 m²
  • 2025年築
高価格帯2026 Q1

7,700万円

118万円/㎡

  • 桜木町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩8分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2004年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

3,300万円

36.7万円/㎡

  • 三橋
  • 大宮(埼玉) · 徒歩29分
  • 土地65㎡ · 延床90㎡
  • 2025年築
標準的2025 Q4

5,400万円

54万円/㎡

  • 櫛引町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩18分
  • 土地70㎡ · 延床100㎡
  • 2025年築
高価格帯2025 Q3

8,000万円

55.2万円/㎡

  • 大成町
  • 大宮(埼玉) · 徒歩16分
  • 土地260㎡ · 延床145㎡
  • 1996年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て
2005–4,250万円
20062,000万円4,850万円
20071,700万円4,800万円
20081,850万円4,100万円
20091,500万円4,000万円
20102,150万円3,800万円
20112,100万円4,200万円
20122,000万円3,400万円
20132,000万円3,900万円
20142,100万円4,100万円
20152,500万円3,900万円
20163,000万円4,300万円
20173,050万円4,200万円
20182,300万円4,200万円
20193,050万円4,350万円
20202,400万円4,300万円
20213,000万円4,500万円
20223,400万円5,050万円
20233,750万円5,300万円
20243,950万円5,300万円
20253,500万円5,500万円
2026年（途中まで）3,900万円4,850万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約32%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円50万円100万円20052008201120142017202020232026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2005–37.4万円/㎡24万円/㎡
200630万円/㎡38.1万円/㎡24万円/㎡
200737万円/㎡39.1万円/㎡29万円/㎡
200831.8万円/㎡38.1万円/㎡26万円/㎡
200926.2万円/㎡38.3万円/㎡23万円/㎡
201035.6万円/㎡36.5万円/㎡23万円/㎡
201132.9万円/㎡35.9万円/㎡19.5万円/㎡
201232.7万円/㎡31.9万円/㎡21万円/㎡
201333.3万円/㎡37.9万円/㎡24万円/㎡
201443.1万円/㎡38.8万円/㎡22万円/㎡
201545.7万円/㎡37.3万円/㎡23万円/㎡
201647.1万円/㎡39.1万円/㎡25万円/㎡
201751.9万円/㎡35.2万円/㎡28万円/㎡
201841.8万円/㎡40万円/㎡28万円/㎡
201952.7万円/㎡40万円/㎡29万円/㎡
202043.6万円/㎡40万円/㎡32万円/㎡
202146.2万円/㎡40.9万円/㎡32.5万円/㎡
202258.3万円/㎡47.5万円/㎡38.5万円/㎡
202360万円/㎡49.1万円/㎡33万円/㎡
202470.3万円/㎡48.2万円/㎡31万円/㎡
202575万円/㎡51万円/㎡33万円/㎡
2026年（途中まで）96.3万円/㎡48万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築19年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築25年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約4.7%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円150万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–49.1万円/㎡
1–43.2万円/㎡
4100万円/㎡–
595.6万円/㎡–
1092.2万円/㎡–
1195万円/㎡–
12104万円/㎡–
1395万円/㎡–
14100万円/㎡–
1580.8万円/㎡–
1680万円/㎡–
1785万円/㎡–
1858.6万円/㎡–
1960万円/㎡–
2550万円/㎡–
2643.8万円/㎡–
2751.8万円/㎡–
2841.8万円/㎡–
2950万円/㎡–
3045.4万円/㎡–
31–53.3万円/㎡
3242.4万円/㎡–
3336.8万円/㎡–
3444.1万円/㎡–
37–32.8万円/㎡
3824.7万円/㎡–
3924.2万円/㎡–
4121.7万円/㎡–
4231万円/㎡–
5019.2万円/㎡40万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円50万円100万円150万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200626.3万円/㎡100万円/㎡–
200729.2万円/㎡52.9万円/㎡–
200824.1万円/㎡100万円/㎡–
200922.5万円/㎡––
201024.9万円/㎡54.5万円/㎡–
201128万円/㎡––
201227.2万円/㎡47.8万円/㎡–
201325万円/㎡48.8万円/㎡–
201424.1万円/㎡56万円/㎡50万円/㎡
201526.1万円/㎡52.5万円/㎡67.7万円/㎡
201629.5万円/㎡53.3万円/㎡71.7万円/㎡
201733.2万円/㎡56万円/㎡76.3万円/㎡
201829.7万円/㎡67.1万円/㎡–
201936.7万円/㎡68.8万円/㎡74.2万円/㎡
202030.8万円/㎡63.1万円/㎡–
202140万円/㎡––
202242.9万円/㎡78.7万円/㎡92.6万円/㎡
202345.8万円/㎡66.6万円/㎡103万円/㎡
202439.2万円/㎡81.5万円/㎡102万円/㎡
202542万円/㎡80万円/㎡115万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20052007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2005–42万円/㎡–
200627.6万円/㎡40.5万円/㎡–
200727.8万円/㎡44.9万円/㎡–
200835万円/㎡39.1万円/㎡–
200925.8万円/㎡42.9万円/㎡–
201029.4万円/㎡39万円/㎡–
201128.3万円/㎡–39万円/㎡
201226.2万円/㎡–34.3万円/㎡
201328.6万円/㎡–40万円/㎡
2014––41万円/㎡
201524.5万円/㎡–39万円/㎡
2016––41.9万円/㎡
201724.6万円/㎡–38.6万円/㎡
2018––42万円/㎡
201930.9万円/㎡–43.8万円/㎡
202027.8万円/㎡–42.2万円/㎡
202128.6万円/㎡–39.5万円/㎡
202234.1万円/㎡––
202443.3万円/㎡––
202536.7万円/㎡––

さいたま市大宮区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
大宮(埼玉)3,700万円65.7万円/㎡5,200万円14536
さいたま新都心6,000万円91.4万円/㎡5,850万円1097
北大宮–––517
鉄道博物館–––616
大宮公園––5,500万円612

さいたま市大宮区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK4,450万円65 m²164
2LDK4,050万円60 m²64
1K1,700万円20 m²30
1LDK3,200万円50 m²20
4LDK4,500万円82.5 m²12

さいたま市大宮区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,500万円（㎡単価75万円/㎡、121件）です。

さいたま市大宮区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,500万円（121件）です。

さいたま市大宮区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+71.9%、住宅地㎡単価は+3.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。