Kawagoe, Saitama
写真：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

熊谷市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
670万円
17.5万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1,800万円
住宅地 ㎡単価（取引）
3.6万円/㎡
5年で+5.9%
2025年の取引件数
384
埼玉県内 61エリア中 37位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約1.1%と、前の5年の年4.5%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

埼玉県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は埼玉県平均より55%低い水準です。10年前の差は48%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約21%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の56%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約11%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は500万円〜2,200万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は3.2%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は2.2%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は14.6%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.1万円）の約10.9年分です（広域では約33.5年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は23%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+2%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ67%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、67%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

熊谷市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
188,262
2020年比 -3.2%
埼玉県：-0.8%
2025年の転入超過
+1
人口千人あたり +0.01
埼玉県：+3.08
空き家率（2023年）
14.6%
うち賃貸・売却用以外の空き家 8.0%
埼玉県：9.3%
家賃の中央値（2023年）
5.1万円
月額・借家全体
埼玉県：6.2万円
大地震のリスク
22.7%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
埼玉県：52.1%
公示地価（2026年）
5.7万円/㎡
1年 +0.7%・5年 +1.8%
埼玉県：12.2万円/㎡
洪水リスク
66.7%
地価公示地点33か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点33か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
埼玉県：0.2%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

熊谷市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

430万円

6.1万円/㎡

  • 宮本町
  • 熊谷 · 徒歩12分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1974年築
標準的2026 Q1

730万円

11.2万円/㎡

  • 久下
  • 行田 · 徒歩9分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1990年築
高価格帯2025 Q4

2,400万円

36.9万円/㎡

  • 榎町
  • 熊谷 · 徒歩15分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2008年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

600万円

4.1万円/㎡

  • 板井
  • 大麻生
  • 土地500㎡ · 延床145㎡
  • 1992年築
標準的2026 Q1

2,300万円

17.7万円/㎡

  • 桜町
  • 熊谷 · 徒歩24分
  • 土地155㎡ · 延床130㎡
  • 2010年築
高価格帯2026 Q2

3,800万円

10.6万円/㎡

  • 石原
  • 熊谷
  • 土地650㎡ · 延床360㎡
  • 1979年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
2007620万円1,950万円
20081,025万円2,000万円
2009900万円1,800万円
2010680万円1,800万円
20111,100万円1,950万円
2012700万円2,100万円
2013650万円2,400万円
2014855万円1,700万円
2015640万円2,100万円
2016700万円1,900万円
2017800万円2,100万円
2018650万円2,100万円
2019650万円2,200万円
20201,300万円2,400万円
20211,150万円1,900万円
2022765万円1,600万円
20231,100万円2,200万円
2024995万円1,600万円
2025670万円1,800万円
2026年（途中まで）–2,300万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約25%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200713.3万円/㎡15万円/㎡3.2万円/㎡
200817.1万円/㎡15.3万円/㎡3.3万円/㎡
200916万円/㎡15.8万円/㎡2.9万円/㎡
201012.4万円/㎡15.7万円/㎡3.3万円/㎡
201115.4万円/㎡14.4万円/㎡3.5万円/㎡
201214.6万円/㎡16.4万円/㎡3万円/㎡
201311.6万円/㎡16.8万円/㎡3.1万円/㎡
201413.9万円/㎡15.5万円/㎡2.9万円/㎡
201513.3万円/㎡16.8万円/㎡3.2万円/㎡
201611.7万円/㎡15万円/㎡3万円/㎡
201711.3万円/㎡17.1万円/㎡3万円/㎡
201811.3万円/㎡16万円/㎡3.1万円/㎡
201912.4万円/㎡17.4万円/㎡3.9万円/㎡
202021.5万円/㎡17.6万円/㎡3.4万円/㎡
202120万円/㎡13.2万円/㎡3万円/㎡
202217.7万円/㎡13.4万円/㎡3.2万円/㎡
202318.4万円/㎡16.5万円/㎡3万円/㎡
202418.4万円/㎡13万円/㎡3.4万円/㎡
202517.5万円/㎡13.8万円/㎡3.6万円/㎡
2026年（途中まで）–16万円/㎡3万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築31年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築31年までに新築時から約74%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円10万円20万円30万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–26.4万円/㎡
1–23.8万円/㎡
4–24.2万円/㎡
6–19.1万円/㎡
19–10.9万円/㎡
20–13.2万円/㎡
23–11.3万円/㎡
24–12.2万円/㎡
26–10.7万円/㎡
27–12.2万円/㎡
28–8.5万円/㎡
29–10.4万円/㎡
30–5.7万円/㎡
31–8.9万円/㎡
3212.9万円/㎡7万円/㎡
3315万円/㎡6.2万円/㎡
34–10万円/㎡
3514万円/㎡9万円/㎡
36–8.8万円/㎡
37–7.3万円/㎡
38–7.1万円/㎡
39–6.6万円/㎡
40–6.4万円/㎡
41–6.8万円/㎡
42–5.6万円/㎡
43–4.8万円/㎡
44–7.3万円/㎡
45–4.5万円/㎡
46–4.9万円/㎡
47–4.9万円/㎡
50–4.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円200720092011201320152017201920212023

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-2010
200713.3万円/㎡–
200812.6万円/㎡–
200910万円/㎡34.3万円/㎡
201011万円/㎡30万円/㎡
201112.4万円/㎡–
201210.2万円/㎡23.1万円/㎡
201410.1万円/㎡–
201810.9万円/㎡–
202114.2万円/㎡–
202314万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–10.8万円/㎡22.7万円/㎡–
2008–10.9万円/㎡24.5万円/㎡–
2009–8.9万円/㎡22.9万円/㎡–
2010–9.2万円/㎡21.7万円/㎡–
2011–9.2万円/㎡–22.9万円/㎡
2012–10.2万円/㎡–22.8万円/㎡
2013–9.9万円/㎡–22.9万円/㎡
2014–8.3万円/㎡16.8万円/㎡22.9万円/㎡
2015–8.3万円/㎡–23.6万円/㎡
2016–6.7万円/㎡15.6万円/㎡21.8万円/㎡
2017–9万円/㎡–23.3万円/㎡
2018–9.2万円/㎡–23.8万円/㎡
2019–6.9万円/㎡–23.6万円/㎡
2020–9.2万円/㎡–23.7万円/㎡
2021–6.8万円/㎡–22.7万円/㎡
20226.3万円/㎡8万円/㎡––
20236万円/㎡10.2万円/㎡––
20245.4万円/㎡7.6万円/㎡––
20254.2万円/㎡9万円/㎡12.9万円/㎡–
2026年（途中まで）–8.9万円/㎡––

熊谷市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
熊谷1,200万円21.8万円/㎡1,800万円14453
籠原1,850万円25万円/㎡2,400万円18148
行田590万円11.6万円/㎡2,400万円632

熊谷市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,150万円70 m²52
2LDK1,100万円60 m²27

熊谷市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は670万円（㎡単価17.5万円/㎡、37件）です。

熊谷市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,800万円（187件）です。

熊谷市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は-19.0%、住宅地㎡単価は+5.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。