Kawagoe, Saitama
照片：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

所沢市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,400萬日圓
36萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
3,400萬日圓
較2024年 -7.4%
住宅用地每㎡（成交）
14萬日圓/㎡
5年 0.0%
2025年成交筆數
701
在埼玉県61個地區中排名第16（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約3.5%，快於前五年的1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於埼玉県

公寓每㎡價格比埼玉県平均低11%。十年前差距為10%，正逐漸落後於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

家庭自住市場

近年成交中69%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至3,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口穩定

2020至2025年人口變化+0%。2025年淨遷入約每千人3.5人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為8.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.1%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.4萬日圓）的31.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為45%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+13%。

災害區域涵蓋地點少

公示地價地點中，0%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在所沢市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
342,575
較2020年 +0.0%
埼玉県：-0.8%
2025年淨遷入
+1,208
每千人 +3.53
埼玉県：+3.08
空屋率（2023年）
8.5%
非出租或出售的空屋 2.1%
埼玉県：9.3%
租金中位數（2023年）
6.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
埼玉県：6.2萬日圓
強震風險
45.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
埼玉県：52.1%
公示地價（2026年）
17.8萬日圓/㎡
1年 +2.6%・5年 +12.6%
埼玉県：12.2萬日圓/㎡
洪水風險
0.0%
59個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土石災害風險
0.0%
59個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
埼玉県：0.2%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

所沢市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,400萬日圓

23.3萬日圓/㎡

  • 北原町
  • 航空公園 · 步行21分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1983年建
典型2026 Q1

2,400萬日圓

34.3萬日圓/㎡

  • 小手指町
  • 小手指 · 步行5分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1983年建
較高價位2025 Q4

3,200萬日圓

45.7萬日圓/㎡

  • けやき台
  • 新所沢 · 步行8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2001年建

獨棟

較低價位2025 Q4

1,900萬日圓

8.6萬日圓/㎡

  • 大字荒幡
  • 下山口 · 步行6分
  • 土地400㎡ · 樓地板220㎡
  • 1979年建
典型2026 Q1

3,700萬日圓

35.2萬日圓/㎡

  • 向陽町
  • 新所沢 · 步行16分
  • 土地120㎡ · 樓地板105㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q1

5,500萬日圓

57.9萬日圓/㎡

  • 大字牛沼
  • 所沢 · 步行26分
  • 土地125㎡ · 樓地板95㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,800萬日圓3,200萬日圓
20081,900萬日圓3,000萬日圓
20091,700萬日圓2,900萬日圓
20101,700萬日圓3,000萬日圓
20111,700萬日圓3,000萬日圓
20121,600萬日圓2,800萬日圓
20131,600萬日圓2,850萬日圓
20141,650萬日圓2,800萬日圓
20151,900萬日圓2,800萬日圓
20161,800萬日圓3,000萬日圓
20171,800萬日圓3,000萬日圓
20181,900萬日圓3,050萬日圓
20191,700萬日圓3,000萬日圓
20201,800萬日圓3,200萬日圓
20212,300萬日圓3,300萬日圓
20222,200萬日圓3,500萬日圓
20232,500萬日圓3,700萬日圓
20242,100萬日圓3,700萬日圓
20252,400萬日圓3,400萬日圓
2026年（部分）–3,900萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約8%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200730萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
200829.4萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
200927.3萬日圓/㎡29萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201028.6萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201126.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201226.7萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201324.6萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201427.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201529.6萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201628.6萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201727.5萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201830萬日圓/㎡29萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201929.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
202030.9萬日圓/㎡32萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202136.4萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202236.4萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202336.9萬日圓/㎡37萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202435.4萬日圓/㎡34萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202536萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
2026年（部分）–36萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約32年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.4%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約27年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡27年前較新屋下跌約55%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–41.8萬日圓/㎡
1–40.5萬日圓/㎡
3–36.7萬日圓/㎡
4–40萬日圓/㎡
555萬日圓/㎡–
6–34.3萬日圓/㎡
751.2萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
871.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
958.4萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
1054.1萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
11–31.1萬日圓/㎡
1347.9萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡
14–27.8萬日圓/㎡
1541.7萬日圓/㎡–
1644.1萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡
1746.7萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
1838.3萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡
1942.7萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡
2038萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
2139.2萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
2245萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
2347.3萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
2445.9萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡
2545.5萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
2641.3萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
2740萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
2836.4萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡
2933.9萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡
3035.7萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡
3131.9萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
3223.7萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡
3326.2萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡
3416.5萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
35–19.3萬日圓/㎡
3622.9萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡
3722.8萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡
3820.3萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡
3921.3萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
4023.1萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
4129.2萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡
4225.3萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡
4319.5萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡
44–14.1萬日圓/㎡
4520萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡
46–18.7萬日圓/㎡
4724.5萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
4821.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
49–11萬日圓/㎡
5012.1萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–28.9萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡–
2008–28.3萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡–
2009–24.6萬日圓/㎡36萬日圓/㎡–
2010–25萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡–
2011–24.1萬日圓/㎡35萬日圓/㎡–
201215萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡–
201314.8萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡–
201414.6萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡–
201515.1萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡–
2017–25.7萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡–
2018–27.3萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡–
201920萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡–
202017.6萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡47.7萬日圓/㎡
202118.7萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡40萬日圓/㎡52.8萬日圓/㎡
202218.3萬日圓/㎡34.6萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡58.5萬日圓/㎡
2023–34.5萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡
202417.2萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡––
2025–32.7萬日圓/㎡45.2萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200718.3萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡–
200816.7萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡–
200916萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡–
201016.2萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡
201115萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡
201215.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201311.8萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201413.8萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡32.8萬日圓/㎡
201514.2萬日圓/㎡19萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
201611.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
201711.1萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201813.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡29萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡
201910.5萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
202011.5萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡
202111.8萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡33.5萬日圓/㎡
202211.8萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡34.2萬日圓/㎡
202314.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡25萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡
202412.4萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡–
202510.5萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡–

所沢市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
新所沢2,200萬日圓32.9萬日圓/㎡3,700萬日圓12285
小手指2,400萬日圓34.3萬日圓/㎡4,000萬日圓11256
所沢3,850萬日圓57.1萬日圓/㎡3,800萬日圓12241
狭山ケ丘2,700萬日圓38.6萬日圓/㎡2,400萬日圓11190
西所沢2,300萬日圓35.7萬日圓/㎡4,100萬日圓10182
東所沢1,800萬日圓31.4萬日圓/㎡4,100萬日圓14138
航空公園2,500萬日圓38.5萬日圓/㎡5,400萬日圓2391
下山口960萬日圓16.4萬日圓/㎡2,800萬日圓1187
秋津––3,450萬日圓1543
西武球場前––1,650萬日圓1121

所沢市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,500萬日圓65 m²244
2LDK1,850萬日圓55 m²70
4LDK3,200萬日圓85 m²23
1K560萬日圓20 m²22

所沢市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,400萬日圓（每㎡36萬日圓，共145筆）。

所沢市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,400萬日圓（共373筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。