Kawagoe, Saitama
照片：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市大宮区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
3,500萬日圓
75萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,500萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
33萬日圓/㎡
5年 +3.1%
2025年成交筆數
301
在埼玉県61個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約8.6%，快於前五年的1.7%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於埼玉県

公寓每㎡價格比埼玉県平均高81%。十年前溢價為71%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約47%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中58%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,100萬日圓至6,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+6%。2025年淨遷入約每千人9.1人，住房需求持續有新增。

空置住宅多

2023年空屋率為12.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.7%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.4萬日圓）的39.7年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為45%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+17%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，9%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

大宮駅周辺地域、さいたま新都心駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在さいたま市大宮区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
125,310
較2020年 +6.4%
埼玉県：-0.8%
2025年淨遷入
+1,137
每千人 +9.07
埼玉県：+3.08
空屋率（2023年）
12.5%
非出租或出售的空屋 8.7%
埼玉県：9.3%
租金中位數（2023年）
7.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
埼玉県：6.2萬日圓
強震風險
45.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
埼玉県：52.1%
公示地價（2026年）
30.3萬日圓/㎡
1年 +3.6%・5年 +16.8%
埼玉県：12.2萬日圓/㎡
洪水風險
9.1%
33個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土石災害風險
0.0%
33個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
埼玉県：0.2%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 大宮駅周辺地域 · 130 ha · 2017年指定
  • さいたま新都心駅周辺地域 · 47 ha · 2003年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

さいたま市大宮区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

2,100萬日圓

35萬日圓/㎡

  • 堀の内町
  • 大宮(埼玉) · 步行23分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1983年建
典型2026 Q1

4,000萬日圓

133萬日圓/㎡

  • 仲町
  • 大宮(埼玉) · 步行8分
  • 1LDK · 30 m²
  • 2025年建
較高價位2026 Q1

7,700萬日圓

118萬日圓/㎡

  • 桜木町
  • 大宮(埼玉) · 步行8分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2004年建

獨棟

較低價位2025 Q3

3,300萬日圓

36.7萬日圓/㎡

  • 三橋
  • 大宮(埼玉) · 步行29分
  • 土地65㎡ · 樓地板90㎡
  • 2025年建
典型2025 Q4

5,400萬日圓

54萬日圓/㎡

  • 櫛引町
  • 大宮(埼玉) · 步行18分
  • 土地70㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q3

8,000萬日圓

55.2萬日圓/㎡

  • 大成町
  • 大宮(埼玉) · 步行16分
  • 土地260㎡ · 樓地板145㎡
  • 1996年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2005–4,250萬日圓
20062,000萬日圓4,850萬日圓
20071,700萬日圓4,800萬日圓
20081,850萬日圓4,100萬日圓
20091,500萬日圓4,000萬日圓
20102,150萬日圓3,800萬日圓
20112,100萬日圓4,200萬日圓
20122,000萬日圓3,400萬日圓
20132,000萬日圓3,900萬日圓
20142,100萬日圓4,100萬日圓
20152,500萬日圓3,900萬日圓
20163,000萬日圓4,300萬日圓
20173,050萬日圓4,200萬日圓
20182,300萬日圓4,200萬日圓
20193,050萬日圓4,350萬日圓
20202,400萬日圓4,300萬日圓
20213,000萬日圓4,500萬日圓
20223,400萬日圓5,050萬日圓
20233,750萬日圓5,300萬日圓
20243,950萬日圓5,300萬日圓
20253,500萬日圓5,500萬日圓
2026年（部分）3,900萬日圓4,850萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約32%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2005–37.4萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
200630萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
200737萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
200831.8萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
200926.2萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201035.6萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201132.9萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡
201232.7萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
201333.3萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201443.1萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201545.7萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201647.1萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201751.9萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201841.8萬日圓/㎡40萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201952.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
202043.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
202146.2萬日圓/㎡40.9萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
202258.3萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡
202360萬日圓/㎡49.1萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
202470.3萬日圓/㎡48.2萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
202575萬日圓/㎡51萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
2026年（部分）96.3萬日圓/㎡48萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約25年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.7%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–49.1萬日圓/㎡
1–43.2萬日圓/㎡
4100萬日圓/㎡–
595.6萬日圓/㎡–
1092.2萬日圓/㎡–
1195萬日圓/㎡–
12104萬日圓/㎡–
1395萬日圓/㎡–
14100萬日圓/㎡–
1580.8萬日圓/㎡–
1680萬日圓/㎡–
1785萬日圓/㎡–
1858.6萬日圓/㎡–
1960萬日圓/㎡–
2550萬日圓/㎡–
2643.8萬日圓/㎡–
2751.8萬日圓/㎡–
2841.8萬日圓/㎡–
2950萬日圓/㎡–
3045.4萬日圓/㎡–
31–53.3萬日圓/㎡
3242.4萬日圓/㎡–
3336.8萬日圓/㎡–
3444.1萬日圓/㎡–
37–32.8萬日圓/㎡
3824.7萬日圓/㎡–
3924.2萬日圓/㎡–
4121.7萬日圓/㎡–
4231萬日圓/㎡–
5019.2萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200626.3萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200729.2萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡–
200824.1萬日圓/㎡100萬日圓/㎡–
200922.5萬日圓/㎡––
201024.9萬日圓/㎡54.5萬日圓/㎡–
201128萬日圓/㎡––
201227.2萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡–
201325萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡–
201424.1萬日圓/㎡56萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
201526.1萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡67.7萬日圓/㎡
201629.5萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡71.7萬日圓/㎡
201733.2萬日圓/㎡56萬日圓/㎡76.3萬日圓/㎡
201829.7萬日圓/㎡67.1萬日圓/㎡–
201936.7萬日圓/㎡68.8萬日圓/㎡74.2萬日圓/㎡
202030.8萬日圓/㎡63.1萬日圓/㎡–
202140萬日圓/㎡––
202242.9萬日圓/㎡78.7萬日圓/㎡92.6萬日圓/㎡
202345.8萬日圓/㎡66.6萬日圓/㎡103萬日圓/㎡
202439.2萬日圓/㎡81.5萬日圓/㎡102萬日圓/㎡
202542萬日圓/㎡80萬日圓/㎡115萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
2005–42萬日圓/㎡–
200627.6萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡–
200727.8萬日圓/㎡44.9萬日圓/㎡–
200835萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡–
200925.8萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡–
201029.4萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
201128.3萬日圓/㎡–39萬日圓/㎡
201226.2萬日圓/㎡–34.3萬日圓/㎡
201328.6萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
2014––41萬日圓/㎡
201524.5萬日圓/㎡–39萬日圓/㎡
2016––41.9萬日圓/㎡
201724.6萬日圓/㎡–38.6萬日圓/㎡
2018––42萬日圓/㎡
201930.9萬日圓/㎡–43.8萬日圓/㎡
202027.8萬日圓/㎡–42.2萬日圓/㎡
202128.6萬日圓/㎡–39.5萬日圓/㎡
202234.1萬日圓/㎡––
202443.3萬日圓/㎡––
202536.7萬日圓/㎡––

さいたま市大宮区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
大宮(埼玉)3,700萬日圓65.7萬日圓/㎡5,200萬日圓14536
さいたま新都心6,000萬日圓91.4萬日圓/㎡5,850萬日圓1097
北大宮–––517
鉄道博物館–––616
大宮公園––5,500萬日圓612

さいたま市大宮区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK4,450萬日圓65 m²164
2LDK4,050萬日圓60 m²64
1K1,700萬日圓20 m²30
1LDK3,200萬日圓50 m²20
4LDK4,500萬日圓82.5 m²12

さいたま市大宮区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,500萬日圓（每㎡75萬日圓，共121筆）。

さいたま市大宮区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,500萬日圓（共121筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。