さいたま市西区房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 1,275萬日圓
- 18.3萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 3,250萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 13萬日圓/㎡
- 5年 +8.3%
- 2025年成交筆數
- 210
- 在埼玉県61個地區中排名第36（每㎡價格）
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.4%，快於前五年的4.1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於埼玉県
公寓每㎡價格比埼玉県平均低62%。十年前差距為45%，正逐漸落後於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的獨棟價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
家庭自住市場
近年成交中61%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約15%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於355萬日圓至3,350萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口增長
2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人7.5人，住房需求持續有新增。
空置率一般
2023年空屋率為7.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.3%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.4萬日圓）的16.5年。相對租金價格偏低，回報率較高但升值潛力有限。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為32%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+9%。
淹水風險顯著
公示地價地點中，80%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在さいたま市西区生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 94,098
- 較2020年 +0.6%
- 埼玉県：-0.8%
- 2025年淨遷入
- +708
- 每千人 +7.52
- 埼玉県：+3.08
- 空屋率（2023年）
- 7.7%
- 非出租或出售的空屋 4.3%
- 埼玉県：9.3%
- 租金中位數（2023年）
- 6.4萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 埼玉県：6.2萬日圓
- 強震風險
- 32.4%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 埼玉県：52.1%
- 公示地價（2026年）
- 12.4萬日圓/㎡
- 1年 +2.1%・5年 +9.0%
- 埼玉県：12.2萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 80.0%
- 10個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 60.0%）
- 埼玉県：45.4%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 10個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 埼玉県：0.2%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
さいたま市西区成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
330萬日圓
6.6萬日圓/㎡
- 大字西遊馬
- 指扇 · 步行13分
- 2DK · 50 m²
- 1994年建
440萬日圓
8.8萬日圓/㎡
- 大字植田谷本
- 北与野
- 2LDK · 50 m²
- 1973年建
2,200萬日圓
33.8萬日圓/㎡
- 宮前町
- 日進(埼玉) · 步行14分
- 3LDK · 65 m²
- 1995年建
獨棟
2,100萬日圓
22.1萬日圓/㎡
- 大字指扇
- 指扇 · 步行14分
- 土地100㎡ · 樓地板95㎡
- 1994年建
3,600萬日圓
36萬日圓/㎡
- 大字西遊馬
- 指扇 · 步行12分
- 土地110㎡ · 樓地板100㎡
- 2025年建
4,800萬日圓
50.5萬日圓/㎡
- 西大宮
- 西大宮 · 步行17分
- 土地140㎡ · 樓地板95㎡
- 2025年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2005 | – | 2,700萬日圓 |
| 2006 | 1,050萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2007 | – | 2,750萬日圓 |
| 2008 | 1,100萬日圓 | 2,800萬日圓 |
| 2009 | 880萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2010 | 1,050萬日圓 | 2,400萬日圓 |
| 2011 | 1,000萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2012 | – | 2,600萬日圓 |
| 2013 | 850萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2014 | 810萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2015 | 1,000萬日圓 | 2,500萬日圓 |
| 2016 | 1,200萬日圓 | 2,600萬日圓 |
| 2017 | 795萬日圓 | 3,000萬日圓 |
| 2018 | 1,200萬日圓 | 3,450萬日圓 |
| 2019 | 400萬日圓 | 3,450萬日圓 |
| 2020 | 800萬日圓 | 3,100萬日圓 |
| 2021 | 1,350萬日圓 | 3,400萬日圓 |
| 2022 | 1,400萬日圓 | 3,500萬日圓 |
| 2023 | 1,900萬日圓 | 3,400萬日圓 |
| 2024 | 715萬日圓 | 3,300萬日圓 |
| 2025 | 1,275萬日圓 | 3,250萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 3,800萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 27萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ |
| 2006 | 16.6萬日圓/㎡ | 26.3萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2007 | – | 27.1萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2008 | 15.5萬日圓/㎡ | 27.1萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2009 | 14.6萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | 9.4萬日圓/㎡ |
| 2010 | 15.5萬日圓/㎡ | 24萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2011 | 16.4萬日圓/㎡ | 23.8萬日圓/㎡ | 9.4萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 26萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2013 | 13.8萬日圓/㎡ | 23.2萬日圓/㎡ | 9.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 13.9萬日圓/㎡ | 23萬日圓/㎡ | 9.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 14.7萬日圓/㎡ | 24.1萬日圓/㎡ | 9.4萬日圓/㎡ |
| 2016 | 16.3萬日圓/㎡ | 25.3萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 15.1萬日圓/㎡ | 27.6萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2018 | 18.2萬日圓/㎡ | 34萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2019 | 7.3萬日圓/㎡ | 32.4萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2020 | 16萬日圓/㎡ | 30萬日圓/㎡ | 12萬日圓/㎡ |
| 2021 | 19.2萬日圓/㎡ | 33萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2022 | 17.8萬日圓/㎡ | 33萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2023 | 27.1萬日圓/㎡ | 34.4萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ |
| 2024 | 12萬日圓/㎡ | 32.8萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ |
| 2025 | 18.3萬日圓/㎡ | 31.4萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 38萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 36.9萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 36.8萬日圓/㎡ |
| 6 | – | 31.8萬日圓/㎡ |
| 50 | 6.9萬日圓/㎡ | 15.6萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2005 | – | 30萬日圓/㎡ | – |
| 2006 | – | 30.5萬日圓/㎡ | – |
| 2007 | 20.5萬日圓/㎡ | 30.9萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | – | 30.5萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 27萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 26.3萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 14.4萬日圓/㎡ | – | 26.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 16萬日圓/㎡ | – | 27.9萬日圓/㎡ |
| 2013 | 15.8萬日圓/㎡ | – | 27.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | – | 26萬日圓/㎡ |
| 2015 | – | – | 25.9萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | – | 28.1萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | – | 29.8萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | – | 38萬日圓/㎡ |
| 2019 | – | – | 37.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | – | 31.8萬日圓/㎡ |
| 2021 | 12.6萬日圓/㎡ | – | 32.5萬日圓/㎡ |
| 2024 | 20萬日圓/㎡ | – | – |
さいたま市西区各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西大宮 | 3,400萬日圓 | 49.1萬日圓/㎡ | 3,650萬日圓 | 15 | 224 |
| 指扇 | 1,900萬日圓 | 28.1萬日圓/㎡ | 3,000萬日圓 | 14 | 112 |
| 大宮(埼玉) | 305萬日圓 | 6.1萬日圓/㎡ | 3,200萬日圓 | – | 59 |
| 北与野 | – | – | – | – | 12 |
| 宮原 | – | – | 2,600萬日圓 | 23 | 10 |
さいたま市西区二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300萬日圓 | 65 m² | 35 |
| 2LDK | 435萬日圓 | 50 m² | 18 |
さいたま市西区二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,275萬日圓（每㎡18.3萬日圓，共30筆）。
さいたま市西区獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,250萬日圓（共116筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。