Kawagoe, Saitama
照片：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市南区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
3,300萬日圓
52.7萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,100萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
39萬日圓/㎡
5年 +50.0%
2025年成交筆數
365
在埼玉県61個地區中排名第7（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約4.6%，快於前五年的2.8%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於埼玉県

公寓每㎡價格比埼玉県平均高40%。十年前溢價為50%，周邊正在追上。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約65%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中68%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約16%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,100萬日圓至4,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+2%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅少

2023年空屋率為12.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.5%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.5萬日圓）的36.8年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為70%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+16%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，61%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在さいたま市南区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
196,111
較2020年 +2.4%
埼玉県：-0.8%
2025年淨遷入
+343
每千人 +1.75
埼玉県：+3.08
空屋率（2023年）
12.4%
非出租或出售的空屋 1.5%
埼玉県：9.3%
租金中位數（2023年）
7.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
埼玉県：6.2萬日圓
強震風險
69.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
埼玉県：52.1%
公示地價（2026年）
30萬日圓/㎡
1年 +3.0%・5年 +15.6%
埼玉県：12.2萬日圓/㎡
洪水風險
60.9%
23個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 4.3%）
埼玉県：45.4%
土石災害風險
0.0%
23個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
埼玉県：0.2%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

さいたま市南区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,900萬日圓

29.2萬日圓/㎡

  • 四谷
  • 武蔵浦和 · 步行15分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1992年建
典型2025 Q3

3,400萬日圓

56.7萬日圓/㎡

  • 白幡
  • 武蔵浦和 · 步行15分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1994年建
較高價位2025 Q3

5,000萬日圓

66.7萬日圓/㎡

  • 鹿手袋
  • 武蔵浦和 · 步行12分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2005年建

獨棟

較低價位2026 Q1

3,700萬日圓

52.9萬日圓/㎡

  • 太田窪
  • 南浦和 · 步行16分
  • 土地50㎡ · 樓地板70㎡
  • 2025年建
典型2025 Q4

5,100萬日圓

53.7萬日圓/㎡

  • 太田窪
  • 浦和 · 步行21分
  • 土地100㎡ · 樓地板95㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q3

7,500萬日圓

68.2萬日圓/㎡

  • 大字太田窪
  • 南浦和 · 步行18分
  • 土地100㎡ · 樓地板110㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,700萬日圓3,800萬日圓
20063,000萬日圓3,800萬日圓
20072,100萬日圓4,100萬日圓
20082,200萬日圓4,200萬日圓
20091,900萬日圓3,800萬日圓
20102,200萬日圓3,700萬日圓
20112,300萬日圓3,800萬日圓
20122,000萬日圓3,700萬日圓
20132,200萬日圓3,900萬日圓
20141,950萬日圓3,800萬日圓
20153,200萬日圓3,900萬日圓
20163,500萬日圓4,100萬日圓
20172,650萬日圓3,900萬日圓
20182,600萬日圓4,200萬日圓
20193,000萬日圓3,900萬日圓
20202,900萬日圓4,100萬日圓
20212,700萬日圓4,200萬日圓
20223,400萬日圓4,500萬日圓
20233,000萬日圓5,300萬日圓
20243,500萬日圓4,600萬日圓
20253,300萬日圓5,100萬日圓
2026年（部分）4,200萬日圓–
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約15%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200525.3萬日圓/㎡37萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
200648.6萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
200734.1萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
200832.7萬日圓/㎡39萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
200929.2萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
201033.5萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201135萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201232.3萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
201334.7萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
201430萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201548.1萬日圓/㎡36萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201661.4萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201741.7萬日圓/㎡38萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201841.2萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201946.2萬日圓/㎡39.5萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
202043.3萬日圓/㎡41萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
202144.4萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202252.3萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202353.8萬日圓/㎡50.5萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
202459.2萬日圓/㎡47萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
202552.7萬日圓/㎡48萬日圓/㎡39萬日圓/㎡
2026年（部分）70萬日圓/㎡––
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約17年時每㎡價格下跌約四分之一，約31年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3.1%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–48.2萬日圓/㎡
1–45.1萬日圓/㎡
2–51.7萬日圓/㎡
377萬日圓/㎡–
480萬日圓/㎡–
585.7萬日圓/㎡–
687.7萬日圓/㎡–
797.1萬日圓/㎡–
889.3萬日圓/㎡–
980.6萬日圓/㎡–
1178.9萬日圓/㎡–
1365萬日圓/㎡–
1461.5萬日圓/㎡–
1558.8萬日圓/㎡–
1662.7萬日圓/㎡–
1766.1萬日圓/㎡–
1858萬日圓/㎡–
1957.9萬日圓/㎡–
2061.5萬日圓/㎡–
2150萬日圓/㎡–
2257.3萬日圓/㎡–
2362.3萬日圓/㎡–
2454.7萬日圓/㎡–
2560萬日圓/㎡–
2652.8萬日圓/㎡–
2745.2萬日圓/㎡–
2852.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
2953.8萬日圓/㎡–
3041.7萬日圓/㎡–
3135萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
3234萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
3334.7萬日圓/㎡–
3438萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
3533.3萬日圓/㎡–
3638.2萬日圓/㎡39.7萬日圓/㎡
3735.8萬日圓/㎡–
3833.3萬日圓/㎡–
3934.3萬日圓/㎡–
4825.5萬日圓/㎡–
4928.3萬日圓/㎡–
5025.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200525萬日圓/㎡––
200633.9萬日圓/㎡55.7萬日圓/㎡–
200731.7萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡–
200830.4萬日圓/㎡44.7萬日圓/㎡–
200928.5萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡–
201031.4萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡–
201131.8萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡–
201228.9萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡–
201332萬日圓/㎡44.3萬日圓/㎡68.2萬日圓/㎡
201428萬日圓/㎡42.6萬日圓/㎡–
201530萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
201636.9萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡76.7萬日圓/㎡
201735.7萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡78.5萬日圓/㎡
201838.3萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡–
201938.5萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡67.7萬日圓/㎡
202037.1萬日圓/㎡48萬日圓/㎡69.3萬日圓/㎡
202137.2萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡83萬日圓/㎡
202243.8萬日圓/㎡54.1萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202340萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
202443.2萬日圓/㎡68萬日圓/㎡92.3萬日圓/㎡
202543.3萬日圓/㎡61.3萬日圓/㎡90.7萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005––38.1萬日圓/㎡–
2006–29.2萬日圓/㎡41萬日圓/㎡–
2007–27.2萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡–
2008–27.1萬日圓/㎡43萬日圓/㎡–
2009–23.1萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
2010–23.6萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
2011–25萬日圓/㎡–41.1萬日圓/㎡
2012–26.7萬日圓/㎡–38萬日圓/㎡
2013–23.5萬日圓/㎡–37.1萬日圓/㎡
2014–27.7萬日圓/㎡–39萬日圓/㎡
201526.8萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡–38.9萬日圓/㎡
2016–27.8萬日圓/㎡–41.5萬日圓/㎡
2017–21.7萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
2018–33.3萬日圓/㎡–42.9萬日圓/㎡
2019–31.8萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
2020–26.7萬日圓/㎡–41.1萬日圓/㎡
2021–27.8萬日圓/㎡–40.5萬日圓/㎡
2022–25萬日圓/㎡––
2023–37.8萬日圓/㎡––
2024–36.8萬日圓/㎡––
2025–28萬日圓/㎡––

さいたま市南区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
武蔵浦和3,400萬日圓57.1萬日圓/㎡5,700萬日圓11340
南浦和3,300萬日圓55萬日圓/㎡5,000萬日圓15318
北戸田2,300萬日圓40萬日圓/㎡5,300萬日圓1476
西浦和2,250萬日圓36萬日圓/㎡4,000萬日圓1460
東浦和––3,800萬日圓2356
中浦和3,600萬日圓61.6萬日圓/㎡6,050萬日圓756
浦和––5,200萬日圓1649

さいたま市南区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,500萬日圓65 m²284
2LDK3,100萬日圓55 m²80
4LDK4,150萬日圓80 m²40
1K700萬日圓20 m²28
1LDK3,100萬日圓35 m²21
2DK2,200萬日圓60 m²11

さいたま市南区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,300萬日圓（每㎡52.7萬日圓，共157筆）。

さいたま市南区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,100萬日圓（共144筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。